Инвестиции в склад. Какой потенциал рынка складской недвижимости в Украине

Впервые текст был опубликован 30 ноября для подписчиков

Производственно-складская недвижимость в качестве инвестиций может являться привлекательным инструментом стабильного дохода. Она при определенных условиях имеет преимущества над жилой недвижимостью — большую доходность, низкие амортизационные расходы, лучшую капитализацию.

Как утверждают в комментарии для LIGA.net в компании по управлению коммерческой недвижимостью Alterra Group, доходность в этом сегменте по их проектам во Львове, даже на фоне полномасштабной войны, составляет 11-13% годовых в долларах.

Это выше ставки по депозитам в банках или доходности от облигаций внутреннего госзайма (ОВГЗ).

Но рисков, особенно из-за войны, на рынке складской недвижимости Украины тоже много.

LIGA.net обобщила существующие тенденции и проанализировала перспективы его роста.

Как зарабатывать на складской недвижимости?

Инвестирование в складские помещения может быть выгодно при определенных условиях, объясняет LIGA.net инвестиционный директор Dragon Capital Михаил Сакун. В частности, этот тип недвижимости может стать инструментом получения прибыли из-за стабильных арендных платежей и потенциала роста стоимости.

То есть заработать могут владельцы, получающие доход от аренды, и/или инвесторы, которые хотят заработать на увеличении стоимости недвижимости.

Хотя могут быть и производные этих вариантов. Так, на украинском рынке уже присутствуют компании, оказывающие услуги по управлению коммерческой недвижимостью.

Они предлагают взять на себя все операционные процессы от поиска арендаторов до обслуживания их потребностей. Некоторые даже предоставляют возможность следить за работой своего помещения прямо со смартфона через специальное приложение.

Однако в этом случае вы должны смириться с ограничениями в возможностях оперативного управления своей собственностью или долей в общей собственности.

Что следует учитывать при оценке перспективности инвестиций в склады: характеристики и особенности актива

Склад – это помещение, территория или комплекс для хранения грузов, предоставления складских услуг. Главное его предназначение – это концентрация и хранение запасов, а также обеспечение бесперебойного выполнения заказов потребителей.

В Украине складская недвижимость представлена складами, дистрибуционными центрами, терминалами, контейнерными терминалами, логистическими комплексами и другими типами объектов.

Типы этой недвижимости связаны с возможностью доходности. Например, если речь идет о современном логистическом комплексе, то возможный перечень складских услуг (а соответственно и возможности получения прибыли) уже включает:

• погрузка и разгрузка транспорта;
• прием поступающих товаров, оценка их качества и подсчет количества;
• размещение продукции на складе;
• упаковка, маркировка товара и подготовка его к отправке;
• перемещение товаров.

Хотя и стоимость самой недвижимости, соответственно, будет выше.

Особенности развития этого рынка в Украине связаны с географическим положением объектов и имеющейся инфраструктурой. Поэтому большинство логистических центров сосредоточены в городах с развитой транспортной инфраструктурой и удобным доступом к международным транспортным коридорам.

Каков спрос на рынке?

До большой войны спрос, особенно в Киеве и округе, преобладал над предложением.

В начале полномасштабного вторжения из-за разрушения складских объектов логистика и товарооборот вынужденно перемещались из южных, центральных и восточных регионов на запад страны, констатируют эксперты CBRE Ukraine в комментарии для LIGA.net.

Многие компании и арендаторы релоцировали свой бизнес в более безопасные места или значительно снизили объемы хранения товаров на старых. Так что спрос на склады, особенно на кросс-док хабы (условно, перевалка без длительного хранения), с большой пропускной способностью на западе Украины значительно вырос. В основном это касалось складов для получения и передачи гуманитарных грузов.

В результате выросла потребность в складских и производственных площадях в западных регионах Украины. Из-за резкого увеличения спроса арендные ставки во Львове в 2022 году составили $10 за квадратный метр в месяц (до войны – $6-$7). Однако они фиксировались на короткое время.

В течение 2022 года строительство складов в городах-миллионниках – Киеве, Одессе, Днепре, Харькове – преимущественно было заморожено.

На фоне попыток российских окупантов захватить Киев на рынке недвижимости в целом – и этого сегмента в частности – был значительный спад. Однако уже с середины 2022 года спад прекратился. В 2023 году спрос на склады начал постепенно расти.

То же самое касалось и центральных областей страны.

В целом, несмотря на повышенный интерес к западным регионам Украины из-за миграции бизнеса на фоне войны, Киев остается основным логистическим хабом, служащим центром принятия решений в складском сегменте.

Какие перспективы рынка?

В CBRE Ukraine считают, что большинство компаний уже смогли адаптироваться к новым реалиям военного положения. А потребительские настроения стабилизировались и даже продемонстрировали незначительный рост.

В то же время эксперты отмечают, что такие требования, скорее всего, будут оставаться скорее исключением, чем нормой. До конца войны на рынке будут доминировать краткосрочные решения.

При этом значительное влияние на рынок и формирование спроса на нем и в дальнейшем будет иметь фактор войны и ее хода.

"Рынок складских помещений в Украине развивается, хоть и сталкивается с трудностями из-за войны. Война изменила его, поскольку многие склады разрушены, а восстановление требует значительных инвестиций и времени. Также произошло изменение логистических маршрутов из-за закрытия морских и авиаперевозок, военных действий в восточных регионах. Западная часть Украины на время перебрала на себя роль наиболее безопасной и перспективной логистической ячейки. Однако сейчас центральные регионы возвращают свои позиции. Создание новых складских помещений может положительно повлиять на регион, способствуя созданию новых рабочих мест, восстановлению инфраструктуры и привлечению бизнеса" – отмечает инвестиционный директор Dragon Capital Михаил Сакун.

По его мнению, потенциал складских помещений в Украине остается высоким, особенно ввиду довоенных показателей и сравнения с рынками соседних стран, таких как Польша. Спрос на современные логистические центры может увеличиваться вместе с восстановлением экономики. Однако это напрямую зависит от общей стабильности и привлекательности инвестиционного климата в стране.

Что касается арендаторов – в течение ІІІ квартала 2023 года было зафиксировано некоторое восстановление традиционного спроса. Хотя активность арендаторов была высокой, в основном в секторах логистики и 3PL-операторов (логистическая компания, отвечающая за аутсорсинг всех или большинства логистических операций), оптовой и розничной торговли. В ІІІ квартале уже преобладали соглашения с новыми открытиями, что свидетельствует об оживлении традиционного спроса, связанного с ростом количества арендаторов.

Запрашиваемые арендные ставки в этот период на профессиональные складские площади Киева колебались в диапазоне 168-184 грн за квадратный метр в месяц ($4,5-$4,9) для помещений класса А. Эффективные арендные ставки на качественные объекты были в среднем на 5 -7% ниже и оставались на уровне $4,7 за квадратный метр в месяц (без НДС и операционных расходов).

Эксперты консалтинговой компании CBRE Ukraine констатируют, что в 2023 году в Киеве активность арендаторов была высокой в секторе оптовой и розничной торговли, на который приходилось 90% от общего объема сделок.

Наиболее заметные из них были подписаны компанией PepsiCo, арендовавшей около 13 800 квадратных метров во второй очереди BF Terminal. А также украинским e-commerce ритейлером Mau Dau, арендовавшим около 5 000 квадратных метров в складском комплексе "Алмазный".

Что касается площадей, то в 2023 году на рынке складской недвижимости в Киеве не было введено в эксплуатацию ни одного нового объекта. Как следствие, общий объем спекулятивного предложения складских помещений остался неизменным и составляет около 1,4 млн квадратных метров.

При этом реализуемые в столице проекты не являются новыми. Они начаты еще до полномасштабного вторжения.

До конца 2025 года планируется ввести в эксплуатацию около 122 тыс. кв.м новых складских объектов под собственные нужды в четырех проектах. Это составляет 44% всего будущего предложения.

Среди таких объектов – Novus Warehouse (40 000 кв. м), Nova Poshta Terminal (35 000 кв. м), Autotechnics Warehouse (35 000 кв. м) и вторая очередь логистического комплекса "Александровский" (12 600 кв. м).

Остальные объемы (56%) будут представлены спекулятивными площадями – это третья очередь логистического комплекса "Александровский" (40 800 кв. м), 1-3 очереди логистического комплекса "Чайки" (70 000 кв. м) и логистический комплекс "Дударков" ( 45 000 кв.м).

На этом фоне львовский рынок продемонстрировал только рост рынка в разрезе доступных для аренды свежевыстроенных площадей. Также увеличилось количество проектов, находящихся на разных этапах строительства и реконструкции.

В частности, по данным медиа, Dragon Capital, Alterra Group, Sparrow Capital сдадут 80 000 кв. м логистической недвижимости во Львовской области в 2023 году.

Как рассказали LIGA.net представители компании Alterra Group, уже во время полномасштабного вторжения ими введена эксплуатация в первую очередь логистического центра PORT площадью 48 600 кв. м. Сейчас строят вторую очередь – почти 30 000 кв. м, которая будет готова весной 2024 года. Таким образом, его общая площадь составит 77 000 кв.м.

А еще предприниматели ищут возможность переоборудования под нужды складов других видов недвижимости. В частности, по данным ФГИУ, в 2023 году самым активным участником аукционов по государственному имуществу стала одна из львовских компаний. Она приобрела государственные активы (нежилые помещения, админздания и т.п.) на сумму более 14 млн грн. Учитывая направление ее работы (основной КВЭД – Грузовой автомобильный транспорт), вероятно, что приватизированные здания будут использоваться, в частности, в качестве складских помещений.

Цена аренды во львовском регионе после прошлогоднего ажиотажа снизилась и составляет $6,3 за кв. м (без НДС). Также подросла вакантность площадей. Она начала приближаться к 10% по состоянию на конец года.

Это связывают с тем, что арендаторы оптимизировали свои региональные склады. Хотя растет спрос на холодильные и мультитемпературные склады, так как увеличилось количество товара, проходящего через сухопутную границу с Польшей. Кроме того, в западных областях возросла численность населения.

Имеющиеся и потенциальные клиенты

Складские помещения в Украине традиционно используются производителями продукции, оптовиками, ритейлом, транспортными и логистическими компаниями, таможней и т.д.

При этом в 2023 году основными арендаторами по-прежнему остаются логистические операторы – 64%, фармкомпании – 19%, торговые сети – 11%.

Международные компании продолжают присматриваться к складскому предложению на рынке Украины. Часть из них активно рассматривает участки под собственные нужды. Другая часть – перенесла развитие проектов на кратко- или долгосрочный период, ориентируясь на успехи ВСУ.

В противовес им украинские компании в основном сосредоточены на реализации проектов под собственные нужды. Это, вероятно, обусловлено их долгосрочными стратегиями сокращения расходов (те же Novus и Новая почта). Такая тенденция, по мнению экспертов, и дальше будет преобладать в складском сегменте.

При этом, если сравнивать с 2022 годом, в течение 2023 года арендная активность на рынке испытала спад. Многие компании, вынужденные релоцироваться, завершили свои переезды.

В целом сегодня ведущие компании, потенциально ориентированные на расширение, заняли осторожную позицию, ожидая либо более стабильной ситуации в стране, либо существенного объема нового предложения.

В CBRE Ukraine считают, что по завершении войны спрос на складские помещения в Киевском регионе будет расти. На рынке уже наблюдается определенное формирование отложенного спроса на большие площади (более 10 000 кв. м) со стороны ключевых игроков. В частности, тех же 3PL-операторов (логистических компаний, ответственных за аутсорсинг логистических операций), представителей сферы оптовой и розничной торговли, e-commerce, а также автомобильной промышленности.

Факторы риска для инвестиций

Нестабильность, связанная с войной, оказывает огромное влияние на решения как украинских, так и международных компаний, констатируют в CBRE Ukraine. Дополнительным фактором являются высокие риски потери объектов из-за возможных ракетных обстрелов в разных регионах. Особенно в Киевской области, где сконцентрировано наибольшее количество профессиональных складов. Также учитываются высокие затраты на строительство и финансирование подобных проектов, влияющих на период окупаемости.

Поэтому девелоперы, по мнению экспертов, вероятно, отложат реализацию крупных проектов до окончания войны. Поскольку растущий спрос продолжает превышать предложение, складской сектор Киевского региона будет представлять перспективную возможность для развития.

Вместе с тем ожидается, что арендные ставки будут постепенно расти. Профессиональные логистические комплексы могут обеспечить стабильный уровень прибыльности.

Имеющиеся на рынке тренды

По данным аналитиков консалтинговой компании Pro-Consulting, в 2023 году среди таких трендов в этом сегменте недвижимости можно выделить три.

Первый – стремление потребителей к мультиформатным объектам. Лучшим предложением на рынке индустриальной и складской недвижимости в Украине стали площади, где одновременно можно развернуть производство, склад, офис, гаражи и стоянки для автомобилей.

Второй – использование технологий электронной коммерции. Растет спрос на услуги фулфилмента, когда логистическая компания выполняет полный комплекс сделок с момента оформления заказа покупателем и до момента получения покупки.

Третий – быстрая доставка. Клиенты интернет-магазинов и других потребителей рынка индустриальной и складской недвижимости в Украине хотят получать свои заказы без ожидания. К началу широкомасштабной агрессии эта тенденция являлась катализатором развития логистики во всех регионах нашей страны.

Вызовы для рынка

По мнению экспертов Pro-Consulting, основными проблемами для логистических компаний в Украине остается кадровый голод из-за мобилизации и эмиграции. А также сложный процесс организации перевозок, особенно международных.

Рост стоимости как самой недвижимости, так и платежей за ее использование будет происходить в случае увеличения спроса на нее. Однако в следующем 2024 году существенных изменений пока не прогнозируется.

Ключевые ожидания от 2024 года – продолжение стагнации логистического рынка и экономики в целом, продолжение кадровых проблем, развитие международного сотрудничества.

В то же время на фоне имеющихся рисков остаются возможности покупки складов по сравнительно низким ценам в ожидании роста их стоимости.