Інвестиції у склад. Який потенціал ринку складської нерухомості в Україні

Вперше текст було опубліковано 30 листопада для підписників

Виробничо-складська нерухомість як інвестиції може бути привабливим інструментом стабільного доходу. Вона, за певних умов, має переваги над житловою нерухомістю — більшу дохідність, низькі амортизаційні витрати, кращу капіталізацію.

Як стверджують у коментарі для LIGA.net у компанії з управління комерційною нерухомістю Alterra Group, дохідність у цьому сегменті за їх проєктами у Львові, навіть на тлі повномасштабної війни, становить 11-13% річних у доларах. 

Це вище, ніж ставка за депозитами в банках чи дохідність від облігацій внутрішньої держпозики (ОВДП).

Однак ризиків, особливо й через війну, на ринку складської нерухомості України теж багато.

LIGA.net узагальнила наявні тенденції та проаналізувала перспективи його зростання.

Як заробляти на складській нерухомості?

Інвестування у складські приміщення може бути вигідним за певних умов, пояснює LIGA.net інвестиційний директор Dragon Capital Михайло Сакун. Зокрема, цей тип нерухомості може стати інструментом отримання прибутку через стабільні орендні платежі та потенціал зростання вартості.

Тобто заробити можуть власники, які отримують дохід від оренди, та/або інвестори, які хочуть заробити на збільшенні вартості нерухомості.

Хоча можуть бути й похідні від цих варіанти. Так, на українському ринку вже присутні компанії, які надають послуги з управління комерційною нерухомістю.

Вони пропонують взяти на себе усі операційні процеси: від пошуку орендарів до обслуговування їхніх потреб. Деякі навіть надають можливість слідкувати за роботою свого приміщення прямо зі смартфона через спеціальний застосунок.

Однак у такому разі ви мусите змиритись з обмеженнями в можливостях щодо оперативного управління своєю власністю чи часткою у спільній власності.

Що варто враховувати під час оцінки перспективності інвестицій у склади: характеристики та особливості активу

Склад – це приміщення, територія або їх комплекс для зберігання вантажів, надання складських послуг. Головне його призначення – це концентрація і зберігання запасів, а також забезпечення безперебійного виконання замовлень споживачів.

В Україні складська нерухомість представлена складами, дистрибуційними центрами, терміналами, контейнерними терміналами, логістичними комплексами та іншими типами об'єктів.

Типи цієї нерухомості пов'язані з можливістю дохідності. Наприклад, якщо йдеться про сучасний логістичний комплекс, то можливий перелік складських послуг (а відповідно й можливості отримання прибутку) вже передбачає: 

• завантаження і розвантаження транспорту;
• приймання товарів, що надходять, оцінка їхньої якості й підрахунок кількості;
• розміщення продукції на складі;
• пакування, маркування товару та підготовка його до відправлення;
• переміщення товарів.

Хоча й вартість самої нерухомості, відповідно, буде вищою.

 Особливості розвитку цього ринку в Україні пов'язані з географічним положенням об'єктів та наявною інфраструктурою. Тому більшість логістичних центрів зосереджені в містах, які мають розвинену транспортну інфраструктуру та зручний доступ до міжнародних транспортних коридорів.

Який попит на ринку?

До великої війни попит, особливо у Києві та окрузі, переважав пропозицію. 

На початку повномасштабного вторгнення через руйнування складських об’єктів, логістика й товарообіг вимушено переміщувалися з південних, центральних та східних регіонів на захід країни, констатують експерти CBRE Ukraine у коментарі для LIGA.net.

Багато компаній та орендарів релокували свій бізнес у більш безпечні місця або значно знизили обсяги зберігання товарів на старих. Тож попит на склади, особливо на крос-док хаби (умовно, перевалка без тривалого зберігання), з великою пропускною здатністю на заході України значно зріс. Здебільшого це стосувалось складів для отримання та передання гуманітарних вантажів.

Внаслідок цього зросла потреба у складських та виробничих площах у західних регіонах України. Через різке збільшення попиту орендні ставки у Львові 2022 року становили $10 за квадратний метр на місяць (до війни – $6-$7). Проте вони фіксувались на короткий період. 

Упродовж 2022 року будівництво складів у містах-мільйонниках – Києві, Одесі, Дніпрі, Харкові – переважно було заморожено. 

На тлі спроб російських окупантів захопити Київ на ринку нерухомості загалом – і цього сегменту зокрема – був значний спад. Однак вже з середини 2022 року спад припинився. Впродовж 2023 року попит на склади почав поступово зростати.

Це ж стосувалося й центральних областей країни. 

Загалом, попри підвищений інтерес до західних регіонів України через міграцію бізнесу на тлі війни, Київ залишається основним логістичним хабом, який є центром укладення рішень у складському сегменті. 

Які перспективи ринку?

У CBRE Ukraine вважають, що більшість компаній вже змогли адаптуватись до нових реалій воєнного стану. А споживчі настрої стабілізувались і навіть продемонстрували незначний ріст. 

Водночас експерти зазначають, що такі вимоги, найімовірніше, залишатимуться радше винятком, аніж нормою. До кінця війни на ринку домінуватимуть короткострокові рішення.

До того ж значний вплив на ринок та формування попиту на ньому і надалі матиме фактор війни та її перебігу. 

"Ринок складських приміщень в Україні розвивається, хоч і зіштовхується з труднощами через війну. Війна змінила його, оскільки багато складів зруйновано, а відновлення вимагає значних інвестицій та часу. Також відбулась зміна логістичних маршрутів через закриття морських та авіаперевезень, військові дії у східних регіонах. Західна частина України на якийсь час перебрала на себе роль найбільш безпечного та перспективного логістичного осередку. Проте зараз центральні регіони повертають свої позиції. Створення нових складських приміщень може позитивно вплинути на регіон, сприяючи створенню нових робочих місць, відновленню інфраструктури та залученню бізнесу" – зазначає інвестиційний директор Dragon Capital Михайло Сакун.

На його думку, потенціал складських приміщень в Україні залишається високим, особливо з огляду на довоєнні показники та порівняння з ринками сусідніх країн, як-то Польщі. Попит на сучасні логістичні центри може зростати разом з відновленням економіки. Однак це безпосередньо залежить від загальної стабільності та привабливості інвестиційного клімату в країні.

Щодо орендарів – упродовж ІІІ кварталу 2023 року було зафіксовано деяке відновлення традиційного попиту. Хоча активність орендарів була високою, переважно в секторах логістики і 3PL-операторів (логістична компанія, що відповідальна за аутсорсинг усіх або більшості логістичних операцій) та оптової і роздрібної торгівлі. У ІІІ кварталі вже переважали угоди з новими відкриттями, що свідчить про певне пожвавлення традиційного попиту, пов'язаного із зростанням кількості орендарів.

Запитувані орендні ставки в цей період на професійні складські площі Києва коливалися в діапазоні 168-184 грн за квадратний метр на місяць ($4,5-$4,9) для приміщень класу А. Ефективні орендні ставки на якісні об'єкти були у середньому на 5-7% нижчими та залишалися на рівні $4,7 за квадратний метр на місяць (без ПДВ та операційних витрат).

Експерти консалтингової компанії CBRE Ukraine констатують, що впродовж 2023 року у Києві активність орендарів була високою здебільшого у секторі гуртової та роздрібної торгівлі, на який припадало 90% від загального обсягу угод.

Найбільш помітні з них були підписані компанією PepsiCo, яка орендувала близько 13 800 квадратних метрів у другій черзі BF Terminal. А також українським e-commerce ритейлером Mau Dau, який орендував близько 5 000 квадратних метрів у складському комплексі "Алмазний".

Щодо площ, то у 2023 році на ринку складської нерухомості у Києві не було введено в експлуатацію жодного нового об'єкта. Як наслідок, загальний обсяг спекулятивної пропозиції складських приміщень залишився незмінним і становить близько 1,4 млн квадратних метрів.

Водночас проєкти, які реалізуються в столиці, не є новими. Їх розпочато ще до повномасштабного вторгнення.

До кінця 2025 року планується ввести в експлуатацію близько 122 тис. кв.м нових складських об’єктів під власні потреби у чотирьох проєктах. Це становить 44% всієї майбутньої пропозиції.

Серед таких об’єктів – Novus Warehouse (40 000 кв. м), Nova Poshta Terminal (35 000 кв. м), Autotechnics Warehouse (35 000 кв. м) та друга черга логістичного комплексу "Олександрівський" (12 600 кв. м).

Решта обсягу (56%) буде представлено спекулятивними площами – це третя черга логістичного комплексу "Олександрівський" (40 800 кв. м), 1-3 черги логістичного комплексу "Чайки" (70 000 кв. м) та логістичний комплекс "Дударків" (45 000 кв. м).

На цьому тлі львівський ринок продемонстрував лише зростання ринку в розрізі доступних для оренди свіжозбудованих площ. Також збільшилась кількість проєктів, що перебувають на різних етапах будівництва та реконструкції.

Зокрема, за даними медіа, Dragon Capital, Alterra Group, Sparrow Capital здадуть 80 000 кв. м логістичної нерухомості у Львівський області у 2023 році. 

Як розповіли LIGA.net представники компанії Alterra Group, вже під час повномасштабного вторгнення вони ввели в експлуатацію першу чергу логістичного центру PORT площею 48 600 кв. м. Зараз будують другу чергу – майже 30 000 кв. м, яка буде готова вже весною 2024 року. Таким чином, його  загальна площа становить 77 000 кв.м.

А ще підприємці шукають можливості переобладнання під потреби складів інших видів нерухомості. Зокрема, за даними ФДМУ, у 2023 році найактивнішим учасником аукціонів щодо державного майна стала одна з львівських компаній. Вона придбала державні активи (нежитлові приміщення, адмінбудівлі тощо) на суму понад 14 млн грн. Враховуючи напрямок її роботи (основний КВЕД – Вантажний автомобільний транспорт), вірогідно, що приватизовані будівлі будуть використовуватися, зокрема, як складські приміщення.

Ціна оренди у львівському регіоні, після торішнього ажіотажу, знизилась і становить $6,3 за кв. м (без ПДВ). Також зросла вакантність площ. Вона почала наближатися до 10% станом на кінець року.

Це пов’язують з тим, що орендарі оптимізували свої регіональні склади. Хоча зростає попит на холодильні та мультитемпературні склади, оскільки збільшилась кількість товару, що проходить через сухопутний кордон з Польщею. Крім тоого, в західних областях зросла чисельність населення.

Наявні та потенційні клієнти

Складські приміщення в Україні традиційно використовуються виробниками продукції, оптовиками, ритейлом, транспортними й логістичними компаніями, митницею і т.д. 

Водночас у 2023 році основними орендарями, як і раніше, залишаються логістичні оператори – 64%, фармкомпанії – 19%, торгівельні мережі – 11%.

Міжнародні компанії продовжують придивлятися до складської пропозиції на ринку України. Частина з них активно розглядає ділянки під власні потреби. Інша частина – перенесла розвиток проєктів на коротко- або довгостроковий термін, орієнтуючись на успіхи ЗСУ.

На противагу їм, українські компанії переважно зосереджені на реалізації проєктів під власні потреби. Це, ймовірно, зумовлено їх довгостроковими стратегіями скорочення витрат (ті ж Novus та Нова пошта). Така тенденція, на думку експертів, й надалі переважатиме у складському сегменті. 

Водночас, якщо порівнювати з 2022 роком, упродовж 2023 року орендна активність на ринку зазнала спаду. Багато компаній, які були змушені релокуватися, завершили свої переїзди.

Загалом сьогодні провідні компанії, потенційно орієнтовані на розширення, обрали обережну позицію, очікуючи або на більш стабільну ситуацію в країні, або на суттєвий обсяг нової пропозиції. 

У CBRE Ukraine вважають, що після завершення війни попит на складські приміщення у Київському регіоні зростатиме. На ринку вже спостерігається певне формування відкладеного попиту на великі площі (понад 10 000 кв. м) з боку ключових гравців. Зокрема – тих самих 3PL-операторів (логістичних компаній, відповідальних за аутсорсинг логістичних операцій), представників сфери оптової та роздрібної торгівлі, e-commerce, а також автомобільної промисловості.

Фактори ризику для інвестицій

Нестабільність, пов'язана з війною, має величезний вплив на рішення як українських, так і міжнародних компаній, констатують у CBRE Ukraine. Додатковим фактором є високі ризики щодо втрати об'єктів через можливі ракетні обстріли у різних регіонах. Особливо у Київській області, де сконцентрована найбільша кількість професійних складів. Також враховуються високі витрати на будівництво та фінансування подібних проєктів, які впливають на період окупності.

Тому девелопери, на думку експертів, ймовірно, відкладуть реалізацію великих проєктів до закінчення війни. Оскільки попит, що зростає, продовжує перевищувати пропозицію, складський сектор Київського регіону представлятиме перспективну можливість для розвитку.

Разом з тим очікується, що орендні ставки поступово зростатимуть. Професійні логістичні комплекси зможуть забезпечити стабільний рівень прибутковості.

Тренди, наявні на ринку 

За даними аналітиків  консалтингової компанії Pro-Consulting у 2023 році серед таких трендів в цьому сегменті нерухомості можна виділити три.

Перший – прагнення споживачів до мультиформатних об'єктів. Найкращою пропозицією на ринку індустріальної та складської нерухомості в Україні стали площі, на яких одночасно можна розгорнути виробництво, склад, офіс, гаражі та стоянки для автомобілів.

Другий – використання технологій електронної комерції. Зростає попит на послуги фулфілменту, коли логістична компанія виконує повний комплекс операцій з моменту оформлення замовлення покупцем і до моменту отримання покупки.

Третій – швидке доставлення. Клієнти інтернет-магазинів та інших споживачів ринку індустріальної та складської нерухомості в Україні бажають отримувати свої замовлення без тривалого очікування. На початок широкомасштабної агресії ця тенденція була каталізатором розвитку логістики в усіх регіонах нашої країни.

Виклики для ринку

На думку експертів Pro-Consulting, основними проблемами для логістичних компаній в Україні залишається кадровий голод через мобілізацію та еміграцію. А також складний процес організації перевезень, особливо міжнародних.

Зростання вартості як самої нерухомості, так і платежів за її використання, відбуватиметься у разі збільшення попиту на неї. Однак наступного 2024 року суттєвих змін поки не прогнозується. 

Ключові очікування від 2024 року – продовження стагнації логістичного ринку і економіки загалом, продовження кадрових проблем, розвиток міжнародної співпраці.

Водночас на тлі наявних ризиків залишаються можливості купівлі складів за відносно низькими цінами в очікуванні зростання їх вартості.