Неэффективный из-за администрирования. Кто собрал меньше всего налога на недвижимость

В прошлом году физические и юридические лица уплатили более 9 млрд грн налога на недвижимость. В то же время эксперты настаивают, что этот сбор не обеспечивает достаточного объема поступлений в местные бюджеты и мог бы быть более эффективным, если бы не проблемы действующей системы налогообложения.

Ставка налога устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от типа объектов и их местонахождения в процентах к минимальной заработной плате. Соответственно, этот налог идет в местный бюджет. Он может использоваться, например, для развития инфраструктуры в населенных пунктах, где находится недвижимость.

Проблема администрирования

В общей сложности за 2023 год поступило всего от юридических и физических лиц 9,14 млрд грн налога. Из них на жилую недвижимость – 1,28 млрд грн, нежилую – 7,86 млрд грн.

Глава парламентского комитета по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев в комментарии LIGA.net заявил, что этот налог "наверняка один из наименее эффективных".

"Основная проблема — в эффективности администрирования. Причинами такого состояния являются низкий уровень сотрудничества органов местного самоуправления и налоговой, а также недостаточная работа местных громад по инвентаризации налогооблагаемых объектов", – прокомментировал Гетманцев.

По его словам, взимание налога, исходя из площади объекта, а не из его стоимости, несправедливо.

Чиновник напоминает, что налог подлежит реформированию, что отражено в Национальной стратегии доходов (НСД). Ее принятие являлось требованием Международного валютного фонда (МВФ). В документе отмечается, что более справедливой моделью может стать введение налогообложения недвижимого имущества исходя из его оценочной стоимости.

"При действующей системе налогообложения, при равных ставках, с одинаковой площади объекта недвижимости собственники платят одинаковую сумму налога, независимо от местонахождения таких объектов — или это элитное имущество в центре города, или то, которое находится на окраинах города либо в селах, что имеет несправедливый характер и создает неравные условия налогообложения", – говорится в тексте НСД.

Инвентаризация объектов – еще одна проблема, из-за которой плохо администрируется налог. Основной вопрос в том, чтобы заполнить электронные реестры объектами недвижимости, ведь многие данные до сих пор остаются в бумажных архивах. Речь идет об имуществе, зарегистрированном до 2013 года. Налоговая минимально заинтересована в работе с местными налогами, признают в Министерстве финансов.

Итак, среди сдерживающих факторов эффективного налогообложения: 

• несформированный в полном объеме Государственный реестр прав на недвижимое имущество;
• отсутствует институт оценки имущества и орган, на который возложены соответствующие функции;
• нет методики проведения такой оценки и четких нормативов.

Экономист Наталья Задерей, специализирующаяся на недвижимости, также разделяет мнение о неэффективности налога. По ее словам, от налогообложения жилой недвижимости в местные бюджеты поступили "весьма незначительные" суммы.

Эксперт считает, что среди причин низких поступлений может быть минимизация налога лицами, обладающими большим количеством квартир и домов, из-за оформления их на родственников или подставных лиц, а также неэффективное администрирование налога.

"Это одна из основных проблем действующей системы. Она не способствует благоустройству и развитию населенных пунктов и не уменьшает привлекательность недвижимости как инвестиционного инструмента. То, что в Украине в жилье активно инвестируют не для проживания. Также это делает жилье менее доступным для нуждающихся в нем как в крыше над головой, что важно в условиях войны и значительных разрушений жилья на определенных территориях. По-моему, дело не столько в ставках налога, сколько в его администрировании", – объясняет Задерей LIGA.net.

Специалист приводит пример опыта Великобритании, где муниципальный налог (council tax) уплачивается в зависимости от стоимости недвижимости. И платят его как владельцы имущества, так и арендаторы. Такая система не позволяет избежать налогообложения. Если ты живешь в роскошной квартире или имении, то платишь за это большой налог, независимо от того, кому принадлежат права собственности. В Украине за 2023 год налог на жилую недвижимость составляет ориентировочно 0,02% ВВП, в то время как в Британии council tax – 1,7 % ВВП.

Какая недвижимость подлежит налогообложению

Налог на жилую недвижимость был введен изменениями в Налоговый кодекс (Закон 71-VIII), разработанными правительством Арсения Яценюка и утвержденными Радой в декабре 2014 года. Тогда он подавался как один из "налогов на роскошь". Таким образом, правительство давало местным органам власти инструмент для наполнения бюджетов развития. Соответственно, именно муниципалитеты должны быть заинтересованы устанавливать и администрировать этот налог.

Налогообложению подлежат квартиры площадью от 60 квадратных метров и дома площадью от 120 квадратных метров, принадлежащие одному владельцу. Ставка налога устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от типа объектов и их местонахождения. Она устанавливается в процентах к минимальной заработной плате, установленной на 1 января отчетного года. И не может превышать 1,5% минимальной зарплаты за квадратный метр.

Человек должен платить налог, если у него сверхнормативные метры жилья. К примеру, за квартиру площадью 70 квадратов нужно будет уплатить налог за лишние десять метров. Рассчитать сумму налога можно в официальном калькуляторе – ввести все необходимые данные, в том числе ставку налога. Система позволяет добавить сразу несколько объектов недвижимости и сохранить их.

Если человек имеет право собственности на объект недвижимости, общая площадь которого превышает 300 квадратных метров (для квартиры) и/или 500 (для дома), сумма налога увеличивается на 25 000 грн в год.

Как Киев и области уплатили налог на недвижимость

В прошлом году киевляне уплатили 128,28 млн грн налога за жилую недвижимость (налог начисляется за предыдущий год). Учитывая, что в Киеве самое большое количество квадратных метров жилья, столица не на первом месте в топе налогоплательщиков.

Во Львовской области этот сбор составил 196,88 млн грн, в Киевской – 153,28 млн грн. Меньше всего налога заплатили в Луганской, Херсонской, Донецкой, Запорожской, Черниговской, Николаевской и Сумской областях.

То, что в Киеве уплатили сравнительно немного налога на жилье, кроме плохого администрирования, может свидетельствовать о том, что недвижимость в столице покупается для инвестиций и оформляется соответствующим образом, чтобы не платить налоги.  По мнению Задерей, это создает риски ценовых пузырей и перегрева рынка.

Киев также не лидирует в уплате налога физлицами за нежилую недвижимость. Во Львовской области уплатили больше такого сбора. Далее следуют Одесская, Днепропетровская, Киевская области и Киев.

Юридические лица по всей Украине уплатили более 211 млн грн налога на жилье: Киев (79,88 млн), Киевская (23,83 млн), Днепропетровская (17,88 млн), Львовская (13,97 млн) и Одесская (12,88 млн) области.

За нежилую недвижимость юрлица уплатили 6,1 млрд грн. Киев заплатил больше всего – 1,23 млрд грн. Далее следуют Днепропетровская (612,95 млн), Одесская (594,26 млн), Львовская (577,58 млн) и Киевская (521,62 млн) области.