Неефективний через адміністрування. Хто зібрав найменше податку на нерухомість

Торік фізичні та юридичні особи сплатили понад 9 млрд грн податку на нерухомість. Водночас експерти наполягають, що цей збір не забезпечує достатнього обсягу надходжень до місцевих бюджетів і міг би бути більш ефективним, якби не проблеми чинної системи оподаткування.

Ставка податку встановлюється органами місцевого самоврядування залежно від типу об'єктів і їх місцеперебування у відсотках до мінімальної заробітної плати. Відповідно, цей податок йде у місцевий бюджет. Він може використовуватися, наприклад, для розвитку інфраструктури у населених пунктах, де розташована нерухомість.

Проблема адміністрування

Загалом за 2023 рік надійшло від юридичних та фізичних осіб загалом 9,14 млрд грн податку. З них на житлову нерухомість – 1,28 млрд грн, нежитлову – 7,86 млрд грн.

Очільник парламентського комітету з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетманцев у коментарі LIGA.net заявив, що цей податок "напевно один з найменш ефективних".

"Основна проблема — в ефективності адміністрування. Причинами такого стану є низький рівень співпраці органів місцевого самоврядування та податкової, а також недостатня робота місцевих громад з інвентаризації обʼєктів оподаткування", – прокоментував Гетманцев.

За його словами, справляння податку, з огляду на площу об’єкта, а не на його вартість, є несправедливим.

Чиновник нагадує, що податок підлягає реформуванню, що відображено в Національній стратегії доходів (НСД). Її ухвалення було вимогою Міжнародного валютного фонду (МВФ). У документі зазначається, що більш справедливою моделлю може стати запровадження оподаткування нерухомого майна, зважаючи на його оціночну вартість.

"За чинною системою оподаткування, за рівних ставок, з однакової площі об'єкта нерухомості власники сплачують однакову суму податку, незалежно від розташування таких об’єктів — чи це елітне майно в центрі міста, чи таке, яке знаходиться на околицях міста або в селах, що має несправедливий характер і створює нерівні умови оподаткування… Не враховує всіх факторів, які характеризують об’єкт нерухомості, а саме: його розташування, рік побудови, технічні характеристики, а отже, не відображає реальну ринкову вартість таких об’єктів (будівель, споруд)", – йдеться в тексті НСД.

Інвентаризація обʼєктів – ще одна проблема, через яку погано адмініструється податок. Основне питання в тому, щоб заповнити електронні реєстри об’єктами нерухомості, адже багато даних досі залишаються в паперових архівах. Йдеться про майно, зареєстроване до 2013 року. Податкова мінімально зацікавлена в роботі з місцевими податками, визнають в Міністерстві фінансів.

Отже, серед стримувальних факторів ефективного оподаткування:

• несформований в повному обсязі Державний реєстр речових прав на нерухоме майно;
• відсутній інститут оцінки майна та орган, на який покладені такі функції;
• немає методики проведення такої оцінки та чітких нормативів.

Економістка Наталія Задерей, яка спеціалізується на нерухомості, також поділяє думку щодо неефективності податку. За її словами, від оподаткування житлової нерухомості до місцевих бюджетів надійшли "дуже незначні" суми.

Експертка вважає, що серед причин низьких надходжень може бути мінімізація податку особами, що володіють великою кількістю квартир та будинків, через оформлення їх на родичів або підставних осіб, а також неефективне адміністрування податку.

"Це одна з основних проблем  чинної системи. Вона не сприяє благоустрою і розвитку населених пунктів і не зменшує привабливість нерухомості як інвестиційного інструмента. Те, що в Україні в житло активно інвестують не для проживання. Також це робить житло менш доступним для тих, хто потребує його як дах над головою, що важливо в умовах війни та значних руйнувань житла на певних територіях. На мою думку, річ не стільки в ставках податку, скільки в його адмініструванні", – пояснює Задерей LIGA.net.

Фахівчиня наводить приклад досвіду Великої Британії, де муніципальний податок (council tax) сплачується залежно від вартості нерухомості. І сплачують його як власники майна, так і орендарі. Така система не дозволяє уникнути оподаткування. Якщо ти живеш у розкішній квартирі чи маєтку, то платиш за це високий податок, незалежно від того, кому належать права власності. В Україні за 2023 рік податок на житлову нерухомість складає орієнтовно 0,02% ВВП, натомість у Британії council tax – 1,7 % ВВП.

Яка нерухомість підлягає оподаткуванню

Податок на житлову нерухомість було запроваджено змінами до Податкового кодексу (Закон 71-VIII), які були розроблені урядом Арсенія Яценюка і затверджені Радою у грудні 2014 року. Тоді він подавався як один з "податків на розкіш". Таким чином уряд давав місцевим органам влади інструмент для наповнення бюджетів розвитку. Відповідно, саме муніципалітети мали б бути зацікавлені встановлювати й адмініструвати цей податок.

Оподаткуванню підлягають квартири площею від 60 квадратних метрів та будинки площею від 120 квадратних метрів, які належать одному власнику. Ставка податку встановлюється органами місцевого самоврядування залежно від типу об'єктів і їх розташування. Вона встановлюється у відсотках до мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року. І не може перевищувати 1,5% від мінімальної зарплати за квадратний метр.

Особа має платити податок, якщо має понаднормові метри житла. Наприклад, за квартиру площею 70 квадратів потрібно буде сплатити податок за надлишкові десять метрів. Розрахувати суму податку можна в офіційному калькуляторі – ввести всі потрібні дані, зокрема ставку податку. Система дозволяє додати відразу кілька об'єктів нерухомості та зберегти їх.

Якщо у людини є право власності на об'єкт нерухомості, загальна площа якого перевищує 300 квадратних метрів (для квартири) та/або 500 (для будинку), сума податку збільшується на 25 000 грн на рік.

Як Київ та області сплатили податок на нерухомість

Торік кияни сплатили 128,28 млн грн податку за житлову нерухомість (податок нараховується за попередній рік). З огляду на те, що у Києві найбільша кількість квадратних метрів житла, столиця не на першому місці в топі платників податків.

У Львівській області цей збір склав 196,88 млн грн, у Київській – 153,28 млн грн. Найменше податку заплатили в Луганській, Херсонській, Донецькій, Запорізькій, Чернігівській, Миколаївській та Сумській областях.

Те, що в Києві сплатили порівняно небагато податків на житло, окрім поганого адміністрування, може свідчити про те, що нерухомість у столиці купується для інвестицій і оформлюється відповідним чином, щоб не платити податки. На думку Задерей, це створює ризики цінових бульбашок і перегріву ринку.

Київ також не лідирує за сплатою податку фізособами за нежитлову нерухомість. У Львівській області сплатили найбільше такого збору. Далі йдуть Одеська, Дніпропетровська, Київська області та Київ.

Юридичні особи у всій Україні сплатили понад 211 млн грн податку на житло: Київ (79,88 млн), Київська (23,83 млн), Дніпропетровська (17,88 млн), Львівська (13,97 млн) та Одеська (12,88 млн) області.

За нежитлову нерухомість юрособи сплатили 6,1 млрд грн. Київ сплатив найбільше – 1,23 млрд грн. Далі йдуть Дніпропетровська (612,95 млн), Одеська (594,26 млн), Львівська (577,58 млн), Київська (521,62 млн) області.