Новые игроки и старые силовики. 10 событий на рынке недвижимости
Строительный бум, который наблюдался последние несколько лет, завершается. За девять месяцев минувшего года ввод жилья в эксплуатацию сократился на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Снижение активности повлияло на новые проекты - их количество также сократилось. На рынке коммерческой недвижимости эксперты зафиксировали оживление, что привело к сокращению вакантности и росту арендных ставок.
LIGA.net выбрала 10 самых главных событий 2019 года на рынке недвижимости.
СБУ заинтересовалась новостройками
Фото пресс-службы Taryan Group
Главное управление по борьбе с коррупцией и организованной преступностью СБУ направило в Государственную архитектурно-строительную инспекцию перечень из 30 площадок, при разработке документации на строительство которых не получено согласований от Министерства культуры. В перечне — ЖК Podil Plaza&Residence, Alter Ego, Tetris Hall, Новопечерский квартал №5, Edelweiss House, клубный дом "Малевича, 48" и другие объекты.
Разрешение Министерства культуры застройщики должны получать при строительстве в центральной части города. Представители строительных компаний заверяют, что получить документы в ведомстве практически невозможно — настолько сложной и запутанной является процедура.
Владелец девелоперской компании Taryan Group Артур Мхитарян записал видеообращение к президенту Петру Порошенко, в котором обвинил СБУ в шантаже. По словам бизнесмена, Служба безопасности Украины и Генпрокуратура незаконно возбудили против его компании уголовные дела по факту строительства ЖК Taryan Towers без разрешения Министерства культуры. Мхитарян считает, что никакого разрешения получать не нужно было, поскольку Taryan Towers строится на месте бывшего завода за пределами исторического ареала города. "Решить вопрос" ему якобы предложили за $1 млн или в обмен на квартиры в строящемся ЖК.
Подробнее читайте в материале Культура, дорого. Почему СБУ пришла к Артуру Мхитаряну
Новый лидер
Инвестиционная компания Dragon Capital совместно с партнерами приобрели около 20 объектов коммерческой недвижимости общей площадью около 600 000 кв м, сообщили в пресс-службе Dragon Capital со ссылкой на управляющего директора по прямым инвестициям Владимира Тимочко. Это крупнейший портфель коммерческой недвижимости в Украине.
Dragon Capital регулярно анонсирует покупку новых объектов. Только за последние полгода компания купила офисный центр класса А Horizon Park Business Center в Киеве, торгово-офисный комплекс Sky Park в Виннице, бизнес-центр класса А Eco Tower в Запорожье, 40% логистического комплекса West Gate Logistic класса А в селе Стоянка Киевской области и крупнейший во Львове ТРЦ Victoria Gardens.
Читайте подробнее: Дорогой портфель. Как Томаш Фиала стал крупнейшим рантье Украины
Перепланировка квартир без разрешений
Кабинет министров 18 декабря утвердил обновленный Перечень строительных работ, не требующих разрешительных документов.
"Если раньше для перепланировки квартиры обязательно нужно было получать разрешение ГАСК, то теперь такие работы, если нет вмешательства в несущие конструкции, не требуют этих документов", — сообщил заместитель министра регионального развития, строительства и ЖКХ Лев Парцхаладзе. В перечень вошли работы по переоборудованию и перепланировке жилого дома и жилого помещения, а также нежилого здания.
Изменения касаются не только перепланировки в частных домах, но и в квартирах многоквартирных домов. Можно делать перепланировку (без вмешательства в ограждающие и несущие конструкции) торговых залов ТРЦ, офисных помещений бизнес-центров и других объектов, по классу последствий относятся к СС2 и СС3.
Объем жилого строительства сокращается
За девять месяцев объем введенного в эксплуатацию жилья в Украине сократился на 36%, в Киеве — на 45%, а в Киевской области — на 33%, сказано в Отчете о финансовой стабильности НБУ. Главная причина — нетипично высокая база сравнениясчитают в Нацбанке. Прошлый год оказался для рынка недвижимости рекордным. За первые три квартала 2017 года было введено в эксплуатацию в два раза больше квартир по сравнению с январем-сентябрем 2016 года.
НБУ объясняет это тем, что в 2017-м в Киеве действовала сниженная ставка паевого участия (действовала 50% скидка) и менялась процедура получения разрешительной документации (с 10 июня 2017 года изменилась классификация новостроек и требования к получению разрешений на их строительство). Это стимулировало застройщиков быстрее сдавать объекты.
Из-за жесткой конкуренции на рынке недвижимости многие компании отказываются от новых проектов.
Подробнее читайте в материале: Бум закончился. Почему падает рынок недвижимости
Война за Ocean Plaza
В конце ноября общественная организация Сокол заблокировала входы в ТРЦ Ocean Plaza.
"Ocean Plaza принадлежит Ротенбергам (Аркадий и Борис Ротенберги - приближеные к Владимиру Путину российский бизнесмены. - Ред.), которые от прибыли в Украине покупают патроны для войны с украинцами. Мы выступаем против. Мы будем проводить акции протеста до тех пор, пока бизнес не будет принадлежать украинскому собственнику", — сообщил рассказал LIGA.net лидер Сокола Владимир Назаренко. По его словам, Сокол занимается поиском других российских активов в Украине.
На следующий день после акции Сокол около 200 представителей Сокола вновь посетили ТРЦ. Они раздавали персоналу расположенных в комплексе магазинов листовки с просьбой не перечислять собственникам арендную плату. Правоохранители не вмешивались в ситуацию.
ТРЦ Ocean Plaza — один из крупнеших в Украине, его общая площадь - около 160 000 кв м. Объект выставлен на продажу. Акции националистов могут сбить цену в интересах потенциальных покупателей, говорят собеседники LIGA.net.
Ocean Plaza принадлежит российский компании ТПС Недвижимость, которая владеет владеет пятью торговыми центрами в России: двумя в Москве и по одному в Краснодаре, Сочи и Новосибирске. ТПС Недвижимость основали три бизнесмена - Александр Скоробогатько, Александр Пономаренко и давний друг Владимира Путина Аркадий Ротенберг, чьи компании построили Крымский мост.
ТРЦ Ocean Plaza оформлен на компанию Инвестиционный союз Лыбедь. По данным Единого реестра юридических лиц, ей сейчас владеют швейцарцы Валлабх Андреа Ришааль, Валлабх Джейпракаш и Валлабх Сюзанна, а также дочь Аркадия Ротенберга Лилия.
Семья Ротенбергов присутствует в санкционном списке, утвержденным СНБО.
Банки распродают активы
Больше всего недвижимости в прошлом году продал Альфа-Банк. По оценкам Colliers International (Украина), с начала 2017 года банк реализовал объектов на $230 млн, а к концу 2018 года планировал завершить сделки еще на $10 млн.
Три из пяти известных актива банка — киевские БЦ Horizon Park (арендуемая площадь 69 000 кв м), офисное здание по по ул. Большая Васильковская, 98 (арендуемая площадь около 9000 кв м) и винницкий ТРЦ Sky Park (площадь около 30 000 кв м) — купил инвестиционный фонд Dragon Capital.
Оставшиеся два — складские комплексы по ул. Объездная дорога, 8 и 68 и офисное здание по ул. Ковпака, 29 (арендная площадь около 6300 кв м) стали собственностью украинских инвесторов, их имена не разглашаются.
В Киеве открылся H&M
В этом году на украинский рынок вышло несколько знаковых сетей. Открытием года стала шведская H&M, которая управляет объектами в ТЦ Lavina Mall и Sky Mall. В следующем году сеть намерена открывать 14 магазинов не только в Киеве, но и в регионах, рассказал LIGA директор крупного торгового центра, пожелавший остаться неназванным.
Свои магазины в Украине также открыли известные турецкие сети DeFacto и Koton.
Самая ожидаемая сеть в следующем году — IKEA, которая планирует открыть свой первый магазин в ТЦ Ocean Mall. Auchan Group намерен открыть свой гипермаркет спорттоваров Decathlon в ритейл-парке Петровка.
Изменились правила оценки недвижимости
С 18 июля оценщики обязаны сверять цены на квартиры, дома и землю со специальной программой — модулем единой базы Фонда госимущества.
Программа позволяет определить оценочную стоимость объектов при помощи автоматической обработки информации, которая уже есть в базе. Сейчас в Украине действует четыре площадки, которые предоставляют услуги по оценке имущества.
Стоимость оценки квартиры отличается. Например, при стоимости объекта до 30 000 грн оценщику придется заплатить 510 грн, до 300 000 грн — 1140 грн, а свыше 300 000 грн — 1340 грн.
Эксперты недовольны и настаивают, что реальные цены на жилье и те, которые определяются модулем, часто не совпадают. Покупателю приходится платить налог с большей суммы. При оформлении сделки надо заплатить 1% в пенсионный фонд и 1% — госпошлины от стоимости сделки в том случае, если собственник владеет жильем свыше трех лет. В противном случае вводится дополнительный налог в размере 5% от стоимости квартиры, взимается также еще 1,5% — военного сбора.
Рынок коммерческой недвижимости оживает
В сегменте офисной недвижимости вакантность в этом году составила 6,5%, тогда как в прошлом году — 7,6%, а в 2014 г. — 19,8%, говорится в исследованиях компании Colliers International (Украина). В торговых центрах она 3,8%, тогда как еще в прошлом году составляла 5,6%.
Улучшение ситуации позволяет девелоперам повышать ставки. Например, в торговых центрах максимальные ставки аренды за последний год выросли с $72 до $75 за кв м, а в офисах — с $28 до $32 за кв м. В отличие от предыдущих лет управляющие компании считают плату с привязкой по реальному курсу доллара, тогда как еще два года назад устанавливали льготный курс.
На эту тенденцию влияет сразу два фактора: растущий спрос и небольшое новое предложение. Например, в этом году открылись офисные центры общей площадью 36 000 кв м (в прошлом году — 65 000 кв м), а торговые — 85 000 кв м (в 2017 г. — 8 000 кв м).
Читайте подробнее: Доходные метры. Пять трендов на рынке коммерческой недвижимости
НБУ, Коломойский, Буковель
Верховный Суд удовлетворил жалобу Национального банка Украины (НБУ) на решения судов первой и апелляционной инстанций, согласно которым были расторгнуты договоры ипотеки между НБУ и ООО Скорзонера. На основании этих договоров компания выступила имущественным поручителем долговых обязательств Приватбанка по кредитам рефинансирования.
"По результатам рассмотрения Верховный Суд отменил решения предыдущих инстанций и принял новое, согласно которому отказал в исковых требованиях ООО Скорзонера", - отметили в НБУ.
Согласно данным Государственного реестра прав на недвижимое имущество, предметами ипотеки является имущество по адресу г. Яремче, с. Поляница (Ивано-Франковская обл.), где расположен горнолыжный курорт Буковель.
Конечные бенефициары Скорзонеры - Игорь Коломойский и Геннадий Боголюбов. Де-факто они по-прежнему контролируют Буковель.
НБУ тем временем готовится к продаже своей части комплекса.
Подробнее читайте в материале: Такса для Коломойского. Кто арендует Буковель у Приватбанка