Андрей Вавриш о связанных скандалах и строительном бизнесе во время войны

Андрей Вавриш – в прошлом чиновник КГГА, а сейчас основатель и руководитель SAGA Development. Компания и ее владелец периодически оказываются в эпицентре скандалов и становятся героями журналистских расследований. Тем не менее девелопер продолжает активную строительную деятельность в Киеве, имеет в своем портфеле более 20 объектов. Некоторые из них вызывают восторг, а другие – осуждение и противостояние.

LIGA.net узнала у Вавриша, как изменилась компания после полномасштабного вторжения? С какими проблемами столкнулась? Есть ли деньги на продолжение строительства и что происходит с резонансными объектами?

Часть разговора мы посвятили основным вызовам столицы и взглядам девелоперского бизнеса на градостроительство и охрану достопримечательностей.

– Как война повлияла на деятельность компании?

В одном из наших проектов за пять дней до полномасштабного вторжения мы закрыли сделку на $6 млн, выкупив один из объектов. Определенные замечания были у всех. Но все работали над развитием собственного будущего и были настроены на рост.

В начале вторжения я вывез семью на запад, компания релоцировала сотрудников. А с оставшимися мы занимались фортификацией столицы. Мы вообще не работали до конца мая. В июне были возобновлены первые строительные площадки.

Мы возобновили работу офиса, начали связываться с клиентами. Мы понимали, что государство серьезно настроено экономически развиваться и поэтому мы должны возобновлять свою деятельность.

В декабре 2022 года объем рынка составлял около 10% по сравнению с 2021 годом. Важно, что до войны рынок первичной застройки диктовал цены на вторичном рынке. После вторжения все изменилось. Вторичный рынок показывает, какой уровень цен должен быть. Когда мы увидели, что цены не падают, они держатся, это свидетельствовало о том, что общество верит в восстановление страны.

На начало весны 2023 года спрос вырос до 30% в гривневом эквиваленте по сравнению с довоенным периодом. И дальше ситуация замерла, потому что развитие событий на фронте не соответствовало ожиданиям, а это влияет на инвесторов.

– Какое сейчас финансовое состояние компании и как война изменила продажи?

Сейчас на рынке недвижимости Киева ежемесячно заключается примерно 1000–1100 сделок. До войны, например, в сентябре 2021 года, было 3700 соглашений. У SAGA есть дебиторская задолженность (задолженность клиентов перед компанией по договорам в рассрочку. – Ред.), но нет ни одной гривни кредита. Именно этим – своей здоровой экономикой – мы отличаемся от многих девелоперов. Мы финансируем строительство благодаря собственным средствам, инвесторам и доходам от реализации продукции.

Недавно мы ввели в эксплуатацию первые два дома в комплексе O2 Residence и еще несколько объектов планируем ввести до конца года. В следующем году – еще больше. Поэтому у нас есть портфель проектов, которым сейчас следует уделить внимание. Приступать к совершенно новым мы можем только по отдельным соображениям. К примеру, есть маленький проект клубного дома, который не требует больших инвестиций.

На задержку сдачи в эксплуатацию прежде всего повлияла война. У нас к началу войны было около 2 млрд гривен дебиторской задолженности. За эти средства должны достраивать объекты, но из-за рассрочки оплат определенным образом происходит рассрочка завершения проектов. У нас была возможность выбрать или упрощать объект, или оттягивать время. Мы выбрали придерживаться высокого качества объектов, даже если это потребует определенной задержки в строительстве.

– Расскажите о ваших реализованных проектах во время работы в КГГА. Довольны ли вы результатами?

LIGA.net: Андрей Вавриш в 2010-2015 годах занимал должность заместителя директора департамента градостроительства и архитектуры КГГА.

Сегодня есть много специалистов, урбанистов, которые разбираются в Генеральном плане Киева. Но 10 лет назад Генплан даже не был в публичном доступе. В 2013 году я опубликовал его, а Киев стал первым городом, градостроительная документация которого была опубликована в интернете. Мы положили начало этой эре открытости в градостроительной документации: Генеральный план, детальные планы территорий начали публиковаться. Так же не было админуслуг, как сейчас работает Дия и ГИАГ.

Мы первыми ввели электронный документооборот, Киев первым стал оказывать административные услуги в электронном виде. Это касалось получения документов на временные постройки. Я полностью разработал все правила, которые были тогда экспериментальными для столицы. А сейчас это уже общегосударственная практика. Со мной боролись все. "Киосковые мафиози" вместе с определенными правоохранителями бегали и боролись за право расставлять киоски там, где они хотели.

Могу ли я сказать, что доволен своей работой? Нет, я не доволен, потому что это 10% от того, что планировалось. Все остальное отложили, забыли или сказали, что это никому не нужно.

Идея пешеходно-велосипедного моста через Владимирский спуск, который сейчас называют "мост Кличко", появилась во время моего руководства. Конкурс проводился под моим руководством, я занимался поиском спонсоров и инвесторов. К сожалению, потом выбрали не проект, который победил, а отдали реализацию киевским архитекторам средней руки.

– Что, по мнению девелопера, не так с Генпланом Киева?

Это документация, влияющая на развитие города. Прежде всего Генеральный план и другая градостроительная документация – ответ на потенциал города. Это не повод ограничить всех и сказать, что никто нигде ничего не делает. Это способ вместе с бизнесом, общиной и муниципалитетом договориться и сделать город лучше.

В 2002 году, когда принимали Генплан, было большая тяга к советской школе градостроительства. Потому фактически использовался советский подход "все на вырост", который не решал имеющиеся проблемы.

Когда в Украине было 52 млн населения, планировали города на будущие 60 млн. А сейчас здесь живет 34 млн. Так что у нас есть сверхдорогая и сверхсложная инфраструктура, а например, в Киеве люди как не могли с Троещины доехать ничем, кроме троллейбуса, так и не могут. Проблемы нужно решать здесь и сейчас, используя имеющиеся средства и выбирая стратегию оптимального решения задач города.

Подходы Генплана должны обновляться, исходя из имеющихся ресурсов и решений. В то же время, основные документы, регулирующие застройку города – зонинг или детальный план территорий. У нас нет этих документов. А когда пробуем их разработать, все думают, что это в чьих-то интересах. У нас нет практики поиска консенсуса, зато есть серьезная атмосфера кенселинга.

– Вы как представитель строительного бизнеса, какие проблемы видите в охране культурного наследия?

Министерство культуры должным образом не выполняет свою работу. Это единственное министерство, считающее, что административные услуги не для них. Все необходимые памятникоохранные документы можно было бы разработать за год работы, учитывая имеющееся количество проектных институтов.

Нужно сформировать документ, определяющий, что является памяткой, а что нет, и по какому принципу их различать. Затем разработать паспорта на эти объекты, опубликовать открытый реестр. И не будет этих проблем. А сейчас единственный способ борьбы за то, чтобы что-то строить, – наглость и смелость. Но так нельзя. Я за законодательство, которое изымает у владельцев памятники, если те их не содержат в надлежащем состоянии. Я бы их тоже изымал.

Памятник архитектуры – это объект наследия поколений. Его нужно развивать и содержать. Венецианская конвенция о сохранении памятников говорит о том, что лучшим способом сохранения является продление эксплуатации. Все страны владельцам такой недвижимости создают дополнительные субсидии для того, чтобы они продолжали содержать ее в должном состоянии. При этом у нас противоположная ситуация. Наша система ориентирована не на сохранение, а на соблюдение процедуры.

– Приведите примеры.

Рядом с нашим строящимся объектом на Подоле есть дом, жители которого попросили покрасить подъезд. Строители начали отмывать краску и обнаружили там трафареты начала 20-х годов прошлого столетия.

Владельцы квартир решили, что дом следует признать памятником архитектуры. Мы согласились профинансировать реставрацию. Но когда они исследовали юридическую процедуру, выяснили, что на оформление документов уйдет два года, и отказались от этой идеи.

Способ работы с достопримечательностями у нас очень сложен. Мы говорим, что должны только хранить, но на самом деле каждый владелец такой недвижимости ищет способ этого избежать, и я сейчас не о себе говорю.

У меня есть объект, где когда-то был памятник истории. Историческая ценность определялась тем, что в доме когда-то жила мать Ленина. Сам дом снесли задолго до того, как мы зашли на этот участок, уже был принят закон о декоммунизации, однако дом все еще числился в реестре как памятник. На основе этого Минкульт выдает предписание об остановке работ, и они отказываются убрать из реестра дом. Мы этого добились только через суд. Это демонстрирует, что одна из ключевых проблем – злоупотребление понятием сохранения культурного наследия.

– Что вы планируете делать с застройкой дома Осипа Родина, который был признан объектом культурного наследия?

LIGA.net: Каменная усадьба 1882 года расположена на улице Олеся Гончара, 71. Постройка двухэтажная по авторскому проекту архитектора Владимира Николаева. В 2020 году дом был занесен в список объектов культурного наследия. Застройщик ООО "Арикс", возводящий по соседству ЖК Franklin Concept House, через суд отменил это решение.

Когда мы покупали это здание, мы проверяли все реестры. У них не было объекта по адресу Олеся Гончара, 71. Графически этот реестр отсутствует, на карте его нет. Впоследствии оказалось, что в реестре памятник находился под другим номером.

Здание было леплено-облепленным, внутри пенопласт, советские пеноблоки, все забетонировано. Мы начали работу на этом объекте. Затем появляется определенное лицо, которое показывает документ о том, что это памятник, показывает фотографии, не совпадающие с тем, что есть.

Оказалось, что одна из стен имеет не 90 градусов, а условно 82. И я начинаю понимать, что это действительно здание. К нему пристроили еще один этаж и сделали кучу других вмешательств. Ладно, мы изменили проект, переработали и собираемся его сохранить.

Вопрос о том, памятник это или нет, пусть решается в судах. Мы не будем его сносить. Его довели до ужасного состояния. Мы собираемся почистить его от того, чем его красили и штукатурили, и вернуть первозданный вид, восстановить аутентичный фасад, подсветить. В отреставрированном здании будет офис.

– ЖК KYЕВPROEKT City Space. На каком этапе проект и повлиял ли арест земельного участка на строительство?

LIGA.net: Perfect Group и Saga Development на улице Богдана Хмельницкого, 16-22 строят многофункциональный комплекс Kyivproekt City Space с апартаментами, офисами и коммерческими помещениями.

Дело в том, что этому объекту и району вообще очень не хватает парковки. Мы делаем двухуровневый паркинг. Сначала мы хотели избежать демонтажа фасадной части, хотя она построена из сборного железобетона, типичной легко восстанавливающейся заводской конструкции. Но необходимость строительства не оставляет такой возможности. Поэтому мы разбираем здание и соберем его заново. В какой-то мере конфигурация изменится. В центре здания был заброшенный плескательный бассейн, который в 1980-е годы разрабатывался для того, чтобы охлаждать вычислительную машину Киевпроекта. Очевидно, сейчас это уже не актуально, а объект так и остался неработающим. Этот внутренний проект будет интегрирован и покрыт атриумом. Здание будет функционально перестроено, ведь именно это обеспечит его устойчивую деятельность.

Были попытки ареста земельного участка – это, к сожалению, привычная практика. Правоохранители то накладывают их, то снимают. У нас нет проблем с законом, потому мы уверены в себе и все проблемы решаем в судах. Сейчас участок не под арестом, и даже если там появится что-то новое, это точно временно. Мы делаем все в рамках закона. С авторскими правами тоже всё хорошо. Есть Киевпроект, авторские права принадлежат самому предприятию. И заказчиком реконструкции выступает предприятие. Это делается по инициативе самих авторов и разработчиков проекта.

– Что с застройкой Зверинецкого сквера?

LIGA.net: ЖК OZON Concept House будут строить на улице Ольшанской, 2-6. Участок с 2014 года пытались застроить другие компании, сейчас там находится незавершенный объект.

Зверинецкого сквера не существует. Если вы спросите меня, "что вы планируете строить на месте сквера", – ответ очевиден – ничего. Идея сделать там сквер стала результатом противоправной деятельности с целью повлиять на застройщика. Это также способ использования политического влияния в Киевсовете. Там никогда не было сквера. Там нет ничего, кроме склона, который затем превратился в строительную площадку. Проекта сквера и проекта зеленой зоны тоже никогда не существовало.

– По данным портала ЛУН, жилые комплексы Home & Park Comfort House, Washington Concept House, ANDRIYIVSKY City Space, O2 City Village не строятся, а продажи приостановлены. В чем проблема?

Home & Park Comfort House появился в результате выкупа нами актива обанкротившегося Омега-банка. В 2016 году мы выкупили права, в том числе на объект незавершенного строительства. В 2019 году начали работы по реконструкции имеющегося на участке недостроя в ЖК Home & Park Comfort House.

Однако в 2020 году Омега-банк и его ликвидатор, Фонд гарантирования вкладов физических лиц, вторично перепродали корпоративные обязательства третьему лицу. Мы считаем это рейдерской атакой и боремся с ней в установленном законом порядке – обжалуем решение о повторной продаже в суде. В настоящее время дело рассматривается в Верховном Суде. После решения вопроса с претензиями на объект, мы намерены его достроить.

В ANDRIYIVSKY City Space продолжаются работы. Завершаем монолитные работы, приступаем к отделке фасада. В течение зимы планируем полностью "зашить" фасад алюминием. А к концу 2024 года – завершить строительство. Но функционально объект будет изменен. Сейчас предложение офисных помещений на рынке слишком велико, поэтому мы перерабатываем проект в соответствии с неотложными потребностями.

У Washington Concept House были нерешенные вопросы с корпоративными правами на объект. Пока этот вопрос решен, мы консолидировали 100% проекта в своей собственности и в начале 2024 года планируем возобновить работы на нем. Это объект бизнес-класса, в котором предусмотрено много оригинальных архитектурных решений, и мы стремимся сохранить их, несмотря на войну и непростые для рынка времена.

Проект O2 продолжает строиться. Буквально на днях мы ввели в эксплуатацию первые два дома. City Village – это следующая очередь. Она разработана, на нее получено разрешение, но к строительству мы пока не приступали, сосредоточив внимание на уже начатых очередях.

City Village будет не жилым, а рекреационным комплексом. Сейчас не время для такого формата недвижимости, поэтому решение о строительстве этой очереди мы будем принимать, учитывая, как будет развиваться рынок.

– Будете участвовать в восстановлении страны?

С самого начала войны мы участвовали и в обороне Киева, и в проектах поддержки обороноспособности. Мы поддерживаем и финансируем фонды, занимающиеся оснащением армии. В частности, в прошлом году я лично финансировал проект подготовки пилотов для работы с американскими истребителями, мы поддерживаем другие непубличные проекты, о которых расскажем по завершению войны.

Мы готовы также приобщаться к проектам восстановления, однако при условии надлежащих прозрачных и здоровых правил. Пока таких правил, к сожалению, нет.

– Поддерживаете принятие законопроекта №5655 о градостроительной реформе?

Я впервые за последние полтора года не трачу ни одной гривни на коррупцию с получением государственных услуг благодаря работе портала "Дия" и Государственной инспекции архитектуры и градостроительства (ГИАГ). Поэтому все, что касается диджитализации, я поддерживаю. А 85% проекта – это именно диджитализация.

Основной субъект, задерживающий этот процесс, – это местные советы, не принимающие зонинг. А также Минкульт, не принимающий документы для охраны памятников. Так что позиция тех, кто против этого закона, выглядит так: когда все это сделаем, тогда будем диджитализироваться. А я считаю, что нужно делать одно отдельно от другого. Вопрос не столько в законопроекте, сколько в том, что он поднял пласт существующих конфликтов интересов.

– Лоббирование норм о запрете фармацевтических производств в Киеве и застройка территории вокруг завода "Фармак" на Подоле. Вы действительно считаете, что фармзавод лучше застроить жильем?

Я считаю, что, независимо от названия компаний, владельцы промышленных предприятий должны беспокоиться об экологии и ее влиянии на здоровье жителей городов. И развивать свою производственную базу, вынося вредные элементы производства за пределы города, тем более из зоны воздействия на реку Днепр. Это предусмотрено государственными санитарными нормами, строительными нормами, экологическим законодательством. Это во-первых.

Во-вторых, в действующем Генеральном плане заложены направления развития территорий Киева. В том числе подольского промышленного узла. И предусмотрено вынесение вредных производств за пределы города. Я всячески поддерживаю любые инициативы, которые помогут историческому центру Киева развиваться экологическим способом, а также поддерживаю повышение требований ко всем производителям, наносящим вред окружающей среде.

– Дружба с бывшим главой Офиса президента Андреем Богданом. Вам это мешает сейчас? Возможно, возобновили отношения?

К сожалению, не все дружеские отношения проходят испытание временем. Сейчас уже всем очевидно, что это никоим образом не повлияло на деятельность компании.