Андрій Вавриш про пов’язані скандали та будівельний бізнес під час війни
Андрій Вавриш – у минулому чиновник КМДА, а зараз засновник та керівник SAGA Development. Компанія та її власник періодично опиняються в епіцентрі скандалів та стають героями журналістських розслідувань. Втім, девелопер продовжує активну будівельну діяльність в Києві, має у своєму портфелі понад 20 об'єктів. Деякі з них викликають захват, а інші – осуд та протистояння.
LIGA.net дізналася у Вавриша, як змінилася компанія після повномасштабного вторгнення? З якими проблемами зіткнулася? Чи є гроші на продовження будівництва та що відбувається з резонансними об'єктами?
Частину розмови ми присвятили основним викликам столиці та поглядам девелоперського бізнесу на містобудування та охорону історичних пам'яток.
– Як війна вплинула на діяльність компанії?
В одному з наших проєктів за п'ять днів до повномасштабного вторгнення ми закрили угоду на $6 млн, викупивши один з об'єктів. Певні застереження мали всі. Але всі працювали над розвитком власного майбутнього та були налаштовані на зростання.
На початку вторгнення я вивіз сім'ю на захід, компанія релокувала співробітників. А з тими, хто залишився, ми займалися фортифікацією столиці. Ми взагалі не працювали до кінця травня. У червні були відновлені перші будівельні майданчики.
Ми відновили роботу офісу, почали зв'язуватися з клієнтами. Ми розуміли, що держава серйозно налаштована економічно розвиватися й тому і ми мусимо відновлювати свою діяльність.
У грудні 2022 року обсяг ринку складав близько 10% проти 2021 року. Важливо, що до війни ринок первинної забудови диктував ціни вторинному ринку. Після вторгнення все змінилося. Вторинний ринок показує, який рівень цін має бути. Коли ми побачили, що ціни не падають, вони тримаються, це свідчило, що суспільство вірить у відновлення країни.
На початок весни 2023 року попит зріс до 30% в гривневому еквіваленті порівняно з довоєнним періодом. І далі ситуація завмерла, бо розвиток подій на фронті не відповідав очікуванням, а це впливає на інвесторів.
– Який зараз фінансовий стан компанії та як війна змінила продажі?
Зараз на ринку нерухомості Києва щомісяця укладається приблизно 1000-1100 угод. До війни, наприклад у вересні 2021 року, було 3700 угод. У SAGA є дебіторська заборгованість (заборгованість клієнтів перед компанією за договорами на виплат. – Ред.), але немає жодної гривні кредиту. Саме цим – своєю здоровою економікою – ми відрізняємося від багатьох девелоперів. Ми фінансуємо будівництво завдяки власним коштам, інвесторам та прибуткам від реалізації продукції.
Нещодавно ми ввели в експлуатацію перші два будинки у комплексі O2 Residence, і ще кілька обʼєктів плануємо ввести до кінця року. Наступного року – ще більше. Тому у нас є портфель проєктів, яким зараз слід приділити увагу. Розпочинати повністю нові ми можемо тільки з окремих міркувань. Наприклад, є маленький проєкт клубного будинку, який не вимагає великих інвестицій.
На затримку здачі в експлуатацію насамперед вплинула війна. У нас до початку війни було майже 2 млрд гривень дебіторської заборгованості. За ці кошти мають добудовувати обʼєкти, але через розтермінування оплат певним чином відбувається розтермінування завершення проєктів. У нас була можливість обрати чи спрощувати об'єкт, чи відтягувати час. Ми обрали дотримуватися високої якості об'єктів, навіть якщо це вимагатиме певної затримки в будівництві.
– Розкажіть про ваші реалізовані проєкти під час роботи в КМДА. Чи задоволені ви результатами?
LIGA.net: Андрій Вавриш у 2010-2015 роках обіймав посаду заступника директора департаменту містобудування та архітектури КМДА.
Сьогодні є багато фахівців, урбаністів, які розуміються на Генеральному плані Києва. Але 10 років тому Генплану навіть не було в публічному доступі. В 2013 році я його опублікував, а Київ став першим містом, містобудівна документація якого була опублікована в інтернеті. Ми започаткували цю еру відкритості в містобудівній документації: Генеральний план, детальні плани територій почали публікуватися. Так само не було адмінпослуг, як зараз працює Дія й ДІАМ.
Ми першими запровадили електронний документообіг, Київ першим почав надавати адміністративні послуги в електронному вигляді. Це стосувалося отримання документів на тимчасові споруди. Я повністю розробив усі правила, які тоді були експериментальними для столиці. А зараз це вже загальнодержавна практика. Зі мною боролися всі. "Кіоскові мафіозі" разом з певними правоохоронцями бігали і боролися за право розставляти кіоски там, де вони хотіли.
Чи можу я сказати що задоволений своєю роботою? Ні, я не задоволений, бо це 10% від того, що планувалося. Все інше відклали, забули або сказали, що це нікому не потрібно.
Ідея пішохідно-велосипедного мосту через Володимирський узвіз, який зараз називають "міст Кличка", з’явилася під час мого керівництва. Конкурс проводили під моїм керівництвом, я займався пошуком спонсорів та інвесторів. На жаль, потім вибрали не той проєкт, який переміг, віддавши реалізацію київським архітекторам середньої руки.
– Що, на думку девелопера, не так з Генпланом Києва?
Це документація, яка впливає на розвиток міста. Перш за все Генеральний план та інша містобудівна документація – відповідь на потенціал міста. Це не причина обмежити всіх і сказати, що ніхто ніде нічого не робить. Це спосіб разом з бізнесом, громадою та муніципалітетом домовитися та зробити місто кращим.
У 2002 році, коли ухвалювали Генплан, було велике тяжіння до радянської школи містобудування. Бо фактично використовувався радянський підхід "все на виріст", який не вирішував наявні проблеми.
Коли в Україні було 52 млн населення, планували міста на майбутні 60 млн. А зараз тут живе 34 млн. Тож ми маємо наддорогу та надскладну інфраструктуру, а наприклад, у Києві люди як не могли з Троєщини доїхати нічим, окрім тролейбуса, так і не можуть. Проблеми потрібно вирішувати тут і зараз, використовуючи наявні засоби та обираючи стратегію оптимального вирішення завдань міста.
Підходи Генплану мають оновлюватися, з огляду на наявні ресурси і рішення. Водночас основні документи, які регулюють забудову міста – зонінг або детальний план територій. Ми не маємо цих документів. А коли пробуємо їх розробити, всі думають, що це в чиїхось інтересах. Ми не маємо практики пошуку консенсусу, зате маємо серйозну атмосферу кенселінгу.
– Ви як представник будівельного бізнесу, які бачите проблеми в охороні культурної спадщини?
Міністерство культури належним чином не виконує свою роботу. Це єдине міністерство, яке вважає що адміністративні послуги не для них. Усі необхідні пам'яткоохоронні документи можна було б розробити за один рік роботи, враховуючи наявну кількість проєктних інститутів.
Потрібно сформувати документ, який визначає що є пам'яткою, а що ні, та за яким принципом їх розрізняти. Потім розробити паспорти на ці об'єкти, опублікувати відкритий реєстр. І не буде цих проблем. А зараз єдиний спосіб боротьби за те, щоб щось будувати, – нахабність і сміливість. Але так не можна. Я за законодавство, яке вилучає у власників пам'ятки, якщо ті їх не утримують в належному стані. Я б їх теж вилучав.
Пам'ятка архітектури – це об'єкт надбання поколінь. Її потрібно розвивати та утримувати. Венеційська конвенція про збереження пам'яток говорить про те, що найкращим способом збереження є продовження експлуатації. Всі країни власникам такої нерухомості створюють додаткові субсидії для того, щоб вони продовжували утримувати її в належному стані. Натомість ми маємо протилежну ситуацію. Наша система орієнтована не на збереження, а на дотримання процедури.
– Наведіть приклади.
Поряд з об'єктом на Подолі, який ми будуємо, є будинок, жителі якого попросили пофарбувати під'їзд. Будівельники почали відмивати фарбу і виявили там трафарети початку 20-х років минулого століття.
Власники квартир вирішили, що будинок треба визнати пам'яткою архітектури. Ми погодилися профінансувати реставрацію. Але коли вони дослідили юридичну процедуру, з'ясували, що на оформлення документів потрібно два роки, то відмовилися від цієї ідеї.
Спосіб роботи з пам'ятками у нас дуже складний. Ми говоримо, що маємо лише зберігати, але насправді кожен власник такої нерухомості шукає спосіб цього уникнути, і я зараз не про себе кажу.
У мене є об'єкт, де колись була пам'ятка історії. Історична цінність визначалася тим, що в будинку колись жила мати Леніна. Сам будинок знесли задовго до того, як ми зайшли на цю ділянку, вже було ухвалено закон про декомунізацію, однак будинок все ще значився в реєстрі як памʼятка. На основі цього Мінкульт видає припис про зупинення робіт, і вони відмовляються прибрати з реєстру будинок. Ми цього домоглися лише через суд. Це демонструє, що одна з ключових проблем – зловживання поняттям збереження культурної спадщини.
– Що ви плануєте робити із забудовою будинку Осипа Родіна, який визнали об’єктом культурної спадщини?
LIGA.net: Кам'яна садиба 1882 року розташована на вулиці Олеся Гончара, 71. Зведена двоповерховою за авторським проєктом архітектора Володимира Ніколаєва. У 2020 році будинок був занесений до переліку об’єктів культурної спадщини. Забудовник ТОВ "Арікс", який зводить по сусідству ЖК Franklin Concept House, через суд скасував це рішення.
Коли ми купували цю будівлю, ми перевіряли всі реєстри. У них не було об'єкта за адресою Олеся Гончара, 71. Графічно цей реєстр відсутній, на карті його немає. Згодом з'ясувалося, що в реєстрі пам'ятка є під іншим номером.
Будівля була ліпленою-обліпленою, всередині пінопласт, радянські піноблоки, все забетоновано. Ми почали роботи на цьому об’єкті. Потім з'являється певна особа, яка показує документ про те, що це пам'ятка, показує фотографії, які не співпадають з тим, що є.
З'ясувалося, що одна зі стін має не 90 градусів, а умовно 82. І я тоді починаю розуміти, що це дійсно та будівля. До неї прибудували ще один поверх та зробили купу інших втручань. Добре, ми змінили проєкт, переопрацювали і збираємося його зберегти.
Питання про те, пам'ятка це чи ні, нехай вирішується в судах. Ми не будемо її зносити. Її довели до жахливого стану. Ми збираємося почистити її від того, чим її фарбували та тинькували, і повернути первинний вигляд, відновити автентичний фасад, підсвітити. У відреставрованій будівлі буде офіс.
– ЖК KYЇVPROEKT City Space. На якому етапі проєкт та чи вплинув арешт земельної ділянки на будівництво?
LIGA.net: Perfect Group та Saga Development на вулиці Богдана Хмельницького, 16-22 будують багатофункціональний комплекс Kyїvproekt City Space з апартаментами, офісами та комерційними приміщеннями.
Річ у тім, що цьому об'єкту та району загалом дуже не вистачає паркінгу. Ми робимо дворівневий паркінг. Спочатку ми хотіли уникнути демонтажу фасадної частини, хоча вона збудована зі збірного залізобетону, типової заводської конструкції, яка легко відновлюється. Але необхідність будівництва не залишає такої можливості. Тому ми розбираємо будівлю й згодом зберемо її наново. Певною мірою конфігурація зміниться. У центрі будівлі був закинутий плескальний басейн, який у 1980-ті роки розроблявся для того, щоб охолоджувати обчислювальну машину Київпроєкту. Очевидно, що зараз це вже не актуально, а обʼєкт так і залишився непрацюючим. Цей внутрішній проєкт буде інтегрований та накритий атріумом. Будівля функціонально буде перебудована, адже саме це забезпечить її сталу діяльність.
Були спроби арешту земельної ділянки – це, на жаль, звична практика. Правоохоронці їх то накладають, то знімають. У нас немає проблем з законом, тому ми впевнені у собі та всі проблеми вирішуємо у судах. Зараз ділянка не під арештом, і навіть, якщо там зʼявиться щось нове, це точно тимчасово. Ми робимо все в рамках закону. З авторськими правами теж все добре. Є Київпроєкт, авторські права належать самому підприємству. І замовником реконструкції є підприємство. Це робиться за ініціативи самих авторів та розробників проєкту.
– Що із забудовою Звіринецького скверу?
LIGA.net: ЖК OZON Concept House будуватимуть на вулиці Вільшанській, 2-6. Ділянку з 2014 року намагалися забудувати інші компанії, зараз там розташовано незавершений об’єкт.
Звіринецького скверу не існує. Якщо ви запитаєте мене, "що ви плануєте будувати на місці скверу", – відповідь очевидна – нічого. Ідея зробити там сквер стала результатом протиправної діяльності з метою вплинути на забудовника. Це також спосіб використання політичного впливу в Київраді. Там ніколи не було скверу. Там немає нічого окрім схилу, який потім перетворився на будівельний майданчик. Проєкту скверу і проєкту зеленої зони також ніколи не існувало.
– За даними порталу ЛУН, житлові комплекси Home & Park Comfort House, Washington Concept House, ANDRIYIVSKY City Space, O2 City Village не будуються, а продажі призупинено. У чому проблема?
Home & Park Comfort House зʼявився в результаті викупу нами активу збанкрутілого Омега-банку. В 2016 році ми викупили права, зокрема, на обʼєкт незавершеного будівництва. В 2019 році розпочали роботи з реконструкції наявного на ділянці недобуду в ЖК Home & Park Comfort House.
Однак у 2020 році Омега-банк та його ліквідатор, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, вдруге перепродали корпоративні зобовʼязання третій особі. Ми вважаємо це рейдерською атакою й боремося з нею в установленому законом порядку – оскаржуємо рішення про повторний перепродаж у суді. Зараз справа розглядається у Верховному Суді. Після вирішення питання з претензіями на обʼєкт ми маємо намір його добудувати.
В ANDRIYIVSKY City Space наразі тривають роботи. Завершуємо монолітні роботи, розпочинаємо оздоблення фасаду. Протягом зими плануємо повністю "зашити" фасад алюмінієм. А до кінця 2024 року – завершити будівництво. Але функціонально обʼєкт буде змінено. Зараз пропозиція офісних приміщень на ринку занадто велика, тому ми переробляємо проєкт відповідно до нагальних потреб.
У Washington Concept House були невирішені питання з корпоративними правами на обʼєкт. Наразі це питання вирішено, ми консолідували 100% проєкту в своїй власності й на початку 2024 року плануємо відновити роботи на ньому. Це обʼєкт бізнес-класу, в якому передбачено багато оригінальних архітектурних рішень і ми прагнемо зберегти їх, попри війну та непрості для ринку часи.
Проєкт O2 і далі будується. Буквально днями ми ввели в експлуатацію перші два будинки. City Village – це наступна черга. Вона розроблена, на неї отримано дозвіл, але будівництво ми поки не починали, зосередивши увагу на вже розпочатих чергах.
City Village буде не житловим, а рекреаційним комплексом. Зараз не час для такого формату нерухомості, тож рішення про будівництво цієї черги ми ухвалюватимемо з огляду на те, як розвиватиметься ринок.
– Чи будете брати участь у відбудові країни?
З самого початку війни ми брали участь і в обороні Києва, й у проєктах підтримки обороноздатності. Ми підтримуємо й фінансуємо фонди, які займаються оснащенням армії. Зокрема, минулого року я особисто фінансував проєкт підготовки пілотів для роботи з американськими винищувачами, ми підтримуємо інші непублічні проєкти, про які розповімо після завершення війни.
Ми готові також долучатися до проєктів відбудови, однак за умови належних прозорих і здорових правил. Поки що таких правил, на жаль, немає.
– Підтримуєте ухвалення законопроєкту №5655 про містобудівну реформу?
Я вперше за останні півтора року не витрачаю жодної гривні на корупцію з отриманням державних послуг завдяки роботі порталу "Дія" та Державній інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ). Тому все, що стосується диджиталізації, я підтримую. А 85% проєкту – це саме диджиталізація.
Основний суб’єкт, який затримує цей процес, – це місцеві ради, які не приймають зонінг. А також Мінкульт, який не приймає документи для охорони пам’яток. Тож позиція тих, хто проти цього закону, виглядає так: коли все це зробимо, тоді будемо диджиталізуватися. А я вважаю, що треба робити одне окремо від іншого. Не стільки питання в законопроєкті, скільки в тому, що він підняв пласт наявних конфліктів інтересів.
– Лобіювання норм про заборону фармацевтичних виробництв в Києві та забудова території навколо заводу "Фармак" на Подолі. Ви справді вважаєте, що фармзавод краще забудувати житлом?
Я вважаю, що, незалежно від назви компаній, власники промислових підприємств мають турбуватися про екологію та її вплив на здоровʼя мешканців міст. І розвивати свою виробничу базу, виносячи шкідливі елементи виробництва за межі міста, тим паче з зони впливу на річку Дніпро. Це передбачено державними санітарними нормами, будівельними нормами, екологічним законодавством. Це по-перше.
По-друге, в чинному Генеральному плані закладено напрями розвитку територій Києва. Зокрема, Подільського промислового вузла. Й передбачено винесення шкідливих виробництв за межі міста. Я всіляко підтримую будь-які ініціативи, які допоможуть історичному центру Києва розвиватися в екологічний спосіб, а також підтримую підвищення вимог до всіх виробників, які завдають шкоди довкіллю.
– Дружба з колишнім головою Офісу президента Андрієм Богданом. Вам це заважає зараз? Можливо відновили стосунки?
На жаль, не всі дружні стосунки проходять випробування часом. Зараз ніби вже всім очевидно, що це жодним чином не вплинуло на діяльність компанії.