Не очень дорого и не очень рискованно – как правильно сейчас инвестировать в землю

Несмотря на войну и сложную экономическую ситуацию, вопрос "есть ли возможность инвестировать относительно небольшую сумму с прибылью и без значительного риска" остается актуальным. И, если нет готовности вкладываться в недвижимость в формате квартир и домов, то есть отличный и перспективный актив – земельные участки небольшой площади.

Во-первых, земельный участок никуда не денется, его невозможно разрушить или украсть (временно оккупированные территории все равно возвращаются).

Во-вторых, стоимость земли в Украине постоянно растет, а если это перспективная земля (или докапитализированная), то ее стоимость может вырасти в разы.

В-третьих, у владельца такого участка всегда есть выбор:

• продать участок как есть (получив небольшую прибыль прямо в разнице между покупкой и продажей);
• докапитализировать участок и получить в перспективе больше прибыли;
• партнерские отношения с застройщиком (предоставить участок под застройку под соответствующий процент построенной площади и т.п.);
• или даже реализовать проект самостоятельно.

В четвертых, уже сейчас небольшие и средние застройщики постоянно ищут площадки для новых проектов, а после завершения военных действий количество таких запросов вырастет в несколько раз.

Небольшие земельные участки пользуются популярностью у строительных компаний, специализирующихся на таунхаусах (сблокированных жилых домах) вблизи крупных городов. Если таунхаус расположен за пределами большого города, то сегодня стоимость жилья в нем может быть меньше стоимости квартиры в престижной новостройке. Это по сути отдельный дом, но его стоимость значительно ниже, поскольку у него есть общие стены, крыша и коммуникации с другими домами.

Законодательство в сфере градостроительства не предусматривает дефиниции "таунхаус", и поэтому нет единого подхода в оформлении документов при строительстве сблокированных жилых домов. Государственные строительные нормы дают такое определение сблокированному жилому дому (таунхаусу): дом квартирного типа, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок или улицу.

Таунхаусы могут быть построены на отдельных земельных участках (блокированные дома – два и более жилых (усадебного типа, садовые, дачные) домов высотой не более четырех этажей), в которых есть хотя бы одна общая стена, построенных по границе отдельных земельных участков под разными кадастровыми номерами.

То есть, вы можете быть владельцем земельного участка только в 5-6 соток, но в перспективной для постройки таунхауса местности, и такой маленький актив полезен. В дальнейшем, если владелец участка останется в партнерских отношениях с застройщиком, он может создать частную обслуживающую компанию, которая будет оказывать услуги владельцам квартир, нуждающимся в них не меньше (а даже больше), чем в городских домах.

Обратите внимание, что для такого вида застройки целевое назначение земельного участка должно быть 02.01 "Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок)" и 02.02 "Для коллективного жилищного строительства" согласно Классификатору целевого назначения земельных участков.

Обязательно выясните это еще до покупки, чтобы актив не превратился в дополнительные расходы. Конечно, при наличии достаточных ресурсов и желания целевое назначение земельного участка можно изменить. Но помним, что это требует участия специалистов и финансовых вложений. Хотя в некоторых случаях изменение целевого назначения и учета в градостроительной документации (функциональное назначение участка) можно также рассматривать как возможность капитализировать участок – уже подготовленный под строительство будет стоить значительно дороже.

При этом законодательство и строительные нормы не ограничивают количество сблокированных жилых домов на приусадебных соседних участках, чем и обусловлена значительная доля строительства таунхаусов.

Подытоживая, хочу напомнить, что инвестирование – это всегда сознательный выбор между риском и риском. Так что вкладываться или нет (в любую инвестиционную модель) – это выбор каждого инвестора. Однако земля как вид инвестиции имеет неоспоримые преимущества.