Не дуже дорого і не дуже ризиковано – як правильно зараз інвестувати у землю
Попри війну і складну економічну ситуацію, питання "чи є можливість інвестувати відносно невелику суму з прибутком та без значного ризику" залишається актуальним. І якщо немає готовності вкладатися у нерухомість в форматі квартир і будинків, то є чудовий і перспективний актив – земельні ділянки невеликої площі.
По-перше, земельна ділянка нікуди не дінеться, її неможливо зруйнувати або вкрасти (тимчасово окуповані території все одно повертаються).
По-друге, вартість землі в Україні постійно зростає, а якщо це перспективна земля (або докапіталізована), то її вартість може зрости у рази.
По-третє, у власника такої ділянки завжди є вибір:
продати ділянку як є (отримавши невеликий прибуток просто в різниці між купівлею та продажем);
докапіталізувати ділянку та отримати в перспективі більше прибутку;
партнерські відносити з забудовником (надати ділянку під забудову під відповідний процент збудованої площі тощо);
або навіть реалізувати проєкт самостійно.
По-четверте, вже зараз невеликі та середні забудовники постійно шукають майданчики для нових проєктів, а після завершення військових дій кількість таких запитів зросте у кілька разів.
Невеликі земельні ділянки користуються популярністю у будівельних компаній, що спеціалізуються на таунхаусах (зблоковані житлові будинки) поблизу великих міст. Якщо таунхаус розташований за межами великого міста, то сьогодні вартість помешкання в ньому може бути меншою за вартість квартири в престижній новобудові. Це, по суті, окремий будинок, але його вартість значно нижче, оскільки він має спільні стіни, дах та комунікації з іншими будинками.
Законодавство у сфері містобудування не передбачає дефініції "таунхаус", і через це немає єдиного підходу в оформленні документів під час будівництва зблокованих житлових будинків. Державні будівельні норми дають таке визначення зблокованого житлового будинку (таунхаусу): будинок квартирного типу, що складається з двох та більше квартир, кожна з яких має безпосередньо вихід на приквартирну ділянку або вулицю.
Таунхауси можуть бути побудовані на окремих земельних ділянках (блоковані будинки – два та більше житлових (садибного типу, садові, дачні) будинків заввишки не більше чотирьох поверхів), у яких є хоча б одна спільна стіна, збудованих по межі окремих земельних ділянок за різними кадастровими номерами.
Тобто, ви можете бути власником земельної ділянки лише у 5-6 соток, але в перспективній для побудови таунхаусу місцевості, і такий маленький актив є корисним. Надалі, якщо власник ділянки залишиться у партнерських відносинах із забудовником, він може створити приватну обслуговуючу компанію, яка надаватиме послуги власникам квартир, які потребують їх не менше (а навіть більше), ніж у міських будинках.
Завважте, що для такого виду забудови цільове призначення земельної ділянки повинно бути 02.01 "Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)" та 02.02 "Для колективного житлового будівництва" згідно з Класифікатором цільового призначення земельних ділянок.
Обов’язково з’ясуйте це ще до придбання, щоб актив не перетворився на додаткові витрати. Звісно, за наявності достатніх ресурсів і бажання цільове призначення земельної ділянки можна змінити. Але пам`ятаємо, що це потребує участі спеціалістів та значних фінансових вливань. Хоча, у певних випадках зміну цільового призначення та врахування у містобудівній документації (функціональне призначення ділянки) можна також розглядати як можливість капіталізувати ділянку – вже підготовлена під будівництво коштуватиме значно дорожче.
Водночас законодавство та будівельні норми не обмежують кількість зблокованих житлових будинків на присадибних сусідніх ділянках, чим і зумовлена значна питома частка будівництва таунхаусів.
Підсумовуючи, хочу нагадати, що інвестування – це завжди свідомий вибір між ризиком та ризиком. Тож вкладатися чи ні (у будь-яку інвестиційну модель) є вибором кожного інвестора. Однак земля як вид інвестиції має беззаперечні переваги.