Как не потерять земельный банк после открытия рынка земли. Три важных совета

Дозвіл продавати і купувати землю з 1 липня 2021 року не відкриє крупним гравцям ринку можливості придбавати потрібні земельні ділянки. Більше того, аграрні компанії можуть почати втрачати можливість працювати навіть на тих наділах, де вони уже господарюють сьогодні. Через нечіткість законодавчих формулювань Україну, вочевидь, чекає нова хвиля протистояння сільськогосподарських виробників із присмаком рейдерства. 

Читайте также: Законопроект о рынке земли, или Новый коррупционный монстр

Чому? Давайте розбиратися.

Після того, як з 1 липня 2021 року набуде старту ринок сільгоспземель, набувати право власності на земельні ділянки площею до 100 га зможуть лише фізичні особи. Після 1 січня 2024 року до них приєднаються українські компанії із українськими засновниками. Крім того, ставати власниками з 1 липня наступного року зможуть також банки, якщо йтиметься про наділи, отримані в порядку звернення застави за борги. 

Утім не секрет, що більшість сільськогосподарських підприємств в Україні працюють як юридичні особи. І саме вони зацікавлені у придбанні земельних ділянок після відкриття ринку в першу чергу. Очевидно, що в більшості випадків йтиметься про ті наділи, які компанія вже орендує сьогодні. 

Тим більше, що – за аналогією із правом переважної оренди – в законі про обіг земель сільськогосподарського призначення визначено, що  купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Аде законом не передбачено, хто ж саме має переважне право на придбання земельної ділянки у цьому випадку та не визначено чіткого механізму для реалізації даного права. 

Відтак слід керуватися іншими нормами законодавства. Наприклад, якщо мова іде про орендні відносини, то вони регулюються договором оренди, тому аграріям слід вже зараз передбачити умовами договорів своє переважне право на придбання земельної ділянки. 

Після набуття чинності закону про продаж сільськогосподарської землі виникне одразу кілька колізій і потенційних приводів для конфліктів між орендарями. 

По-перше, орендарі-юрособи потенційно будуть втрачати своє переважне право на купівлю земельних ділянок до 2024 року, адже не будуть належними суб’єктами (купувати їм заборонено законом). Відтак в цей період орендодавці зможуть продавати наділи будь-якій фізособі. А значить, виникне питання – чи зможуть компанії «поновити» своє переважне право згодом і оскаржити такий продаж?

По-друге, передати переважне право такій фізособі, щоб гарантувати продаж ділянки саме їй – теж може виявитися досить проблематичним. Попри те, що в законі передбачено право суб’єкта передавати своє переважне право на оренду / купівлю ділянки будь-кому (треба лише письмово повідомити власника – але при цьому не погоджувати з ним кандидатуру), без законодавчого визначення чіткого механізму передачі переважного права іншій особі (строк, форма повідомлення тощо) на практиці орендарям-юрособам таким правом скористатися буде досить складно. В подальшому це породжуватиме велику кількість судових спорів. Деякі юристи небезпідставно вважають, що оскільки у юридичної особи до 2024 року відсутнє право купівлі землі, то і переважне право у них виникати не буде. 

Читайте также: Что не так с законопроектом о рынке земли

По-третє, перехід земельної ділянки від одного власника до іншого можливий також на підставі цивільно-правових угод, одним із видів яких є договір дарування. Якщо власник вирішить подарувати свою землю третій особі – то переважне право орендаря на купівлю такої ділянки не застосовується – переважного права на дарунок просто не існує. Ця схема, до речі, може використовуватися для проведення тіньових розрахунків за земельні наділи і уникнення зайвого оподаткування. 

Таким чином, з точки зору закону "зафіксувати" за собою ділянку гарантовано – не вийде. Ба більше, є всі шанси побачити її в земельному банку конкурента. Це означає запеклу боротьбу із іншими виробниками, якої неможливо буде уникнути у регіонах із високим рівнем концентрації агробізнесу. Аналогічної історії слід чекати і за наслідками банківських аукціонів, адже банк повинен позбутися звернутої в якості застави ділянки протягом двох років саме через торги. І знову взяти участь в таких торгах до 2024 року можуть тільки фізособи. 

Незважаючи на те, що судові рішення щодо переважної оренди землі ухвалюються уже близько 5 років, судова практика щодо цього права лишається суперечливою. З одного боку, суди визнають прописане в законі право на переважну оренду, з іншого – можуть посилатися на свободу договору, при укладенні якого сторони не посилалися на переважне право. 

Такого ж "розмаїття" слід очікувати і після набуття чинності норм про переважне право на викуп земельної ділянки, якими фактично неможливо буде скористатися. 

Читайте также: Рынок земли: почему у Зеленского может получиться 

Аби упорядкувати ситуацію, до липня 2021 року законодавцеві було б варто внести низку змін до нормативних актів, аби дати відповіді на запитання, які стосуються такого переважного права.

• Чи "фіксується" таке право за його нинішнім носієм (здебільшого, юрособами)?
• Чи можливо його відновити після скасування заборони на придбання сільгоспземлі юрособами?
• Чи можливо передавати переважне право фізособі внаслідок "заморозки" до 2024 року можливостей ним скористатися – або ж воно "згорає" остаточно і безповоротно? 
• Чи можна передавати переважне право купівлі в заставу, в статутний капітал підприємства, дарувати тощо? 

 Допоки ж у агрохолдингів і фермерських господарств є трохи менше року, аби по-перше, упорядкувати свої земельні відносини з орендодавцями і оцінити ступінь ризику договорів, які закінчуються, а, по-друге, побудувати стратегію судового захисту свого переважного права там, де воно буде порушуватися. 

Найкращий спосіб для цього – напряму в договорі прописати всі нюанси переважного права викупу та інші умови відчуження земельної ділянки під час дії договору оренди і бути спокійним, коли орендодавець раптом захоче такий договір порушити. Адже при судовому розгляді принаймні можна буде посилатися на норми такого договору, в той час поки правове визначення буде залишатись суперечливим.