Рушим устои: как технологии меняют рынок недвижимости

В 2019 году один из самых неординарных единорогов и крупный арендатор пространств WeCompany выйдет на IPO, несмотря на то, что далек от прибыльности. Что происходит? Все просто. Традиционная отрасль real estate трансформируется: появляются новые бизнес-модели и требования к квадратным метрам, происходит оптимизация процессов. В каком же направлении движется рынок?

Оператор коворкингов WeCompany, владеющий брендами WeWork, WeGrow (школа ответственного бизнеса) и WeLive (сеть коливингов), при стоимости в $47 млрд остается неприбыльным. Ежедневно компания сжигает $219 000, а доход за 2018 год превысил убытки лишь на 0,1 млрд. При этом WeWork заполняет документы на первичное размещение акций и входит в топ перспективных активов 2019 года. SoftBank, мощный инвестор, в портфеле которого Uber, Alibaba, Nvidia, Slack и Boston Dynamics, продолжает вливать в WeWork деньги (хоть и уменьшил инвестиции в последних раундах).

Вера инвесторов и аналитиков в WeCompany основана на понимании тектонических сдвигов, которые переворачивают рынок недвижимости, и того, что в отрасли есть деньги. Сфера real estate одной из последних встала на путь цифровой трансформации: только к 2015 году размеры инвестиций превысили несколько миллиардов долларов в год.

Новые модели для новых времен

Ключевой тренд рынка недвижимости - SPaaS (space as a service, пространство как услуга. - Ред.). Мировые лидеры – WeWork, Airbnb, Clutter – не владеют квадратными метрами, на которых работают. Они только формируют добавленную стоимость с гораздо большей маржой.

Офисная недвижимость перестала быть просто локацией для работы. Шутки про "планктон" и "галеры" достигли цели – работники не хотят чувствовать себя рабами и винтиками системы. Люди все чаще переходят на "удаленку" или открывают свой бизнес. Но для успеха нужны условия, и это не только стол, стул и интернет. Это комфортная среда и подходящее окружение. Именно поэтому креативные профессионалы  идут туда, где можно найти единомышленников, свою стаю, -  в бизнес-пространства.

Они должны помогать комьюнити формироваться, дополняя его сервисами: бухгалтерия, отдел продаж, HR-службы (не считая базового клининга и кейтеринга). Этого достаточно, чтобы снять "головняк" с резидентов. За счет качественной инфраструктуры и профессиональных продаж бизнес-пространства становятся операционно прибыльными к второму-третьему месяцу работы, а вложенные средства возвращаются примерно за три с половиной года. Но надо внимательно следить за рынком.

Вот несколько трендов, которые уже меняют картину.

Proptech как шаг к диджитал-трансформации

Единого определения термина property technologies (proptech) нет. Мне ближе видение Джеймса Дирсли, специалиста сферы. Он считает, что proptech - малая часть широкой цифровой трансформации на рынке недвижимости; радикально новый подход к приобретению, эксплуатации и управлению ею. Он включает все перспективное, что есть в отрасли: IoT-пространства, программное обеспечение, заменяющее персонал, бизнес-планирование с инвестиционной составляющей. Одной из знаковых сделок 2018 года стал Раунд А компании Plant Prefab в размере $6,7 млн. Инвестором выступила корпорация Amazon, которую заинтересовала технология модульного строительства от стартапа.

Внимания заслуживает блокчейн в недвижимости - реестрах, правах собственности, простоте и защищенности транзакций. Технологию уже применяют в Швеции - там создали цифровой кадастровый реестр. Пока сложно назвать стартапы, ставшие успешными. Большинству проектов нет и пяти лет. Но на рынке есть работающие платформы оценки и торговли недвижимостью (The Crypto Realty Group) и профильных финансовых инструментов (The Lending Coin), что подтверждает перспективы блокчейна в недвижимости.

"Зеленый" - новый черный

Осознанность и экологичность бизнес-пространств - важные критерии при выборе офисов. Во многом на этом зиждется популярность WeWork - они со старта создавали "зеленый" дизайн (инициативы Zero Plastic и Meat-free) и "экологичное" сообщество внутри сети (конференция WeWork’s Global Summit, объединяющая предпринимателей нового поколения, impact-стартапы и социально ответственный бизнес).

Миллениалы не согласны на меньшее. Вся "начинка" также должна быть технологичной, чтобы минимизировать трату времени и усилий.

Вертикальное развитие

Это основной тренд на мировом рынке, но для Украины пока не так актуален. Вертикальное развитие (решение, при котором все, необходимое для жизни, находится в одном здании - Ред.) – это готовность игрока к кардинальным изменениям бизнес-модели и процессов под возрастающим давлением технологий. Скажем, можно постоянно устанавливать новые приложения на смартфон, а можно -  поменять ОС. Рост населения, тяга миллениалов к минимализму и отказ от консьюмеризма делает вертикальное развитие важнейшим трендом будущего, следить за которым - обязанность каждого.

Больше данных, хороших и разных

В McKinsey&Company установили, что анализ данных по эффективности превышает не только интуицию, но и опыт. "Новая нефть" позволяет принимать решения, которые позволяют на шаг (а то и два) обогнать конкурентов. Классный пример: WeWork натренировала нейронную сеть, которая прогнозирует загрузку переговорных комнат. Утверждают, что справляется на 40% лучше человека. Платформа Zillow помогает покупателю узнать реальную и оценочную стоимость объекта недвижимости.

Игроки рынка офисной недвижимости должны мыслить глобально и не бояться трансформировать бизнесы. Все тот же WeWork недавно запустил новую услугу – HQ by WeWork: готовит и сдает "под ключ" офисы корпоративным игрокам в своих пространствах. Лидеры компании увидели возможность для развития и решили сменить бизнес-модель.

Еще один оператор коворкингов пространств - компания Convene - расширила предложение для резидентов, включив в него медицинское сопровождение от Eden Health. Теперь все посетители коворкингов сети гарантировано застрахованы и быстро получат квалифицированную помощь при необходимости.

Эти примеры выхода за рамки традиционной "сдачи офисов в аренду" - не единственные на рынке. Те, кто мыслит нешаблонно, открыт новому и не боится экспериментов, - на коне. Остальные - сходят со сцены.