Привет, 2008-й? На столичном рынке жилья надувается ценовой пузырь. Вот пять признаков

Застройщики апеллируют к неблагоприятным регуляторным изменениям и огромному спросу. Что же происходит на самом деле?

Пять признаков, что на столичном рынке жилья надувается ценовой пузырь.

1. Небывалый рост цен.

Его подмечают все, кто планировал купить новое жилье для проживания или инвестиций. По данным Lun.ua, средняя цена квадратного метра в долларовом эквиваленте в октябре выросла на 31,6% г/г. Конечно, это не тот стремительный взлет, который мы наблюдали в 2005-2008 годах. Но и подобная динамика выводит Украину в европейские рекордсмены. По данным отчета Deloitte Property Index, самый быстрый рост цен на новое жилье в странах ЕС в 2020 году был зафиксирован в Венгрии и составил 12,3%. Более чем на 10% цены выросли в Германии и Нидерландах. Посреди столиц лидирует Братислава с ростом на 13%.

Как получилось, что у нас жилье дорожает быстрее, чем в более развитых экономиках с дешевой ипотекой?

2. Мы можем только фантазировать на тему баланса между спросом и предложением.

Потому что в отличие от стран ЕС нет данных ни о спросе, ни о предложении. Данные о количестве построенных квартир в Киеве фактически перестали обнародоваться с 2020-го из-за реформы ГАСИ и создания Единой государственной электронной системы в сфере строительства. Отсутствие статистики, замена ГАСИ на ДИАМ (как анонсировалось, правильный разрешительный орган вместо коррупционного) добавили хаос и в без того непрозрачный рынок недвижимости.

Застройщики утверждают, что из-за паралича разрешительной системы, не могут строить и вводить в эксплуатацию готовое жилье. Следовательно, спрос превышает предложение и цены растут. Звучит логично, но количество новых строительных площадок, которые видишь своими глазами, как-то не увязывается с гипотезой о дефиците новостроек. Местные общины в каждом районе сражаются против застройки очередной зеленой зоны.

3. Даже фрагментарная статистика свидетельствует, что предложение все же растет.

По данным ГССУ, в январе-июне этого года в Киеве было введено в эксплуатацию 502 000 кв. м жилья, что больше, чем в первом полугодии 2019-го, то есть до возникновения регуляторно-статистических искажений. По данным Lun.ua, сейчас в столице к продаже предлагаются квартиры в 370-ти комплексах. В 2014-2019 годах в Киеве было построено около 124 000 новых квартир. Это немало даже с учетом спроса со стороны переселенцев и инвестиционного спроса. Если все эти квартиры распроданы, значительная часть должна пополнить предложение на вторичном рынке.

Что интересно: средняя цена квадратного метра на первичном рынке всегда была значительно ниже, чем на вторичном (учитывая риски инвестирования). Но в этом году мы видим небывалое сближение цен на первичку и вторичку (см. график 1). Одно из возможных объяснений – на вторичном рынке на продажу выставляется более дешевое и старое жилье. В то время как новостройки последних лет являются отложенным предложением. 

График1. Средняя цена жилья в Киеве, $/кв. м

Источник: Lun.ua, address.ua

4. Развитие IT-отрасли как драйвер потребительского спроса на жилье может быть просто мифом.

По разным оценкам, в Киеве насчитывается порядка 90 000 IT- специалистов. Но как знать, сколько из них имеют уровень senior и выше, то есть зарплаты, позволяющие относительно быстро собрать на квартиру. Достаточно ли высокооплачиваемых айтишников и топ-менеджеров, чтобы обеспечить спрос на 370 комплексов? К тому же доходы отечественных программистов в значительной степени зависят от состояния экономик США и ЕС. Под влиянием пандемии и мягкой монетарной политики у крупных компаний в этом году были хорошие бюджеты на диджитализацию. Но не гарантировано, что тенденция сохранится.

Структура спроса известна отдельным застройщикам по их объектам, но загадка для рынка в целом. Некоторые застройщики оценивают долю инвестиционного спроса в 40%, но она может быть и выше. Низкая доходность банковских депозитов побуждает состоятельных граждан искать альтернативу. В практике обеспечения финансовой стабильности, за которую обычно отвечают центробанки, рост инвестиционного спроса считается риском. Ведь если недостаточно нуждающихся и способных покупать квартиры для проживания, спекулятивная пирамида может легко посыпаться.

Именно поэтому при анализе рынка недвижимости с точки зрения финансовой устойчивости вывели эмпирическое правило. Если темпы роста цен опережают темпы роста арендных ставок на жилье, можно говорить о признаках пузыря. Именно это наблюдается в Украине в последние годы. (см. график 2).

График2. Годовая смена цены продажи и аренды кв. м. в Киеве, %

Источник: агентства недвижимости, собственные расчеты

5. "Доступная ипотека" неравномерно распределена по регионам.

По данным ФРП, на 4 ноября более 60% выданных в рамках программы кредитов приходится на Киев и область. Всего с марта по ноябрь было выдано свыше 888 млн грн кредитов, что является стимулом для ипотечного рынка, учитывая, что в лучшие доководческие времена годовые объемы кредитования составляли порядка 2,5 млрд грн. Но, похоже, проблема в том, что в программу присоединились в первую очередь те, кто мог бы взять кредит и без нее. Об этом говорит и региональный перекос.

Еще лет пять назад по данным публикуемых Минюстом отчетов нотариусов, доля ипотеки в сделках по купле-продаже квартир была менее 5%. В прошлом году в Киеве она составила 11%. Благодаря "доступной ипотеке", ориентированной, прежде всего, на вторичный рынок, по результатам 2021 года этот показатель может возрасти еще больше. Но пока по всем признакам, ипотека больше способствует росту цен, чем количеству сделок (доступности собственного жилья для нуждающихся).

В условиях регуляторной реформы и отсутствия статистики легко продавать идею "будет только дорожать". На практике покупателям и банкам-кредиторам следует тщательно оценивать риски.