Привіт, 2008-й? На столичному ринку житла надувається цінова бульбашка. Ось п’ять ознак

Забудовники апелюють до несприятливих регуляторних змін та величезного попиту. Що ж відбувається насправді?

П’ять ознак, що на столичному ринку житла надувається цінова бульбашка.

1. Небувале зростання цін.

Його помічають усі, хто планував купити нове житло для проживання чи інвестицій. За даними Lun.ua, середня ціна квадратного метру у доларовому еквіваленті у жовтні зросла на 31,6% р/р. Звісно, це не той стрімкий зліт, який ми спостерігали у 2005-2008 роках. Але і така динаміка виводить Україну в європейські рекордсмени. За даними звіту Deloitte Property Index, найшвидше зростання цін на нове житло у країнах ЄС у 2020 році було зафіксоване в Угорщині і становило 12,3%. Більш ніж на 10% ціни зросли у Німеччині та Нідерландах. Серед столиць лідирує Братислава зі зростанням на 13%. Як сталося, що у нас житло дорожчає швидше, ніж у більш розвинених економіках з дешевою іпотекою?

2. Ми можемо тільки фантазувати на тему балансу між попитом і пропозицією.

Тому що на відміну від країн ЄС не маємо даних ні про попит, ні про пропозицію. Дані про кількість збудованих квартир у Києві фактично перестали оприлюднюватись з 2020-го через реформу ДАБІ та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Відсутність статистики, заміна ДАБІ на ДІАМ (як анонсувалось, правильний дозвільний орган замість корупційного) додали хаосу і без того непрозорому ринку нерухомості.

Забудовники стверджують, що через параліч дозвільної системи не можуть будувати і вводити в експлуатацію готове житло. Отже попит перевищує пропозицію і ціни зростають. Звучить логічно, але кількість нових будівельних майданчиків, які бачиш на власні очі, якось не ув’язується з гіпотезою про дефіцит новобудов. Місцеві громади у кожному районі борються проти забудови чергової зеленої зони.

3. Навіть фрагментарна статистика свідчить, що пропозиція таки зростає.

За даними ДССУ, у січні-червні цього року у Києві було введено в експлуатацію 502 тис. кв. м житла, що більше ніж у першому півріччі 2019-го, тобто до виникнення регуляторно-статистичних викривлень. За даними Lun.ua, зараз у столиці до продажу пропонуються квартири у 370 комплексах. У 2014-2019 роках у Києві було збудовано майже 124 тис. нових квартир. Це немало, навіть з урахуванням попиту з боку переселенців та інвестиційного попиту. Якщо всі ці квартири розпродані, значна частина з них має поповнити пропозицію на вторинному ринку.

Що цікаво: середня ціна квадратного метру на первинному ринку завжди була значно нижчою ніж на вторинному (з огляду на ризики інвестування). Але цьогоріч бачимо небувале зближення цін на первинку і вторинку (див. графік 1). Одне з можливих пояснень – на вторинному ринку на продаж виставляється більш дешеве і старе житло. Тоді як новобудови останніх років є відкладеною пропозицією. 

Графік1. Середня ціна житла у Києві, $/кв. м

 Джерело: Lun.ua, address.ua

4. Розвиток IT-галузі як драйвер споживчого попиту на житло може бути просто міфом.

За різними оцінками, у Києві налічується порядку 90 тис. IT-спеціалістів. Але хтозна, скільки з них мають рівень senior і вище, тобто зарплати, що дозволяють відносно швидко назбирати на квартиру. Чи достатньо високооплачуваних айтішників і топ-менеджерів, щоб забезпечити попит на 370 комплексів? До того, ж доходи вітчизняних програмістів значною мірою залежать від стану економік США та ЄС. Під впливом пандемії та м’якої монетарної політики у крупних компаній цього року були хороші бюджети на діджиталізацію. Але не гарантовано, що тенденція збережеться. 

Структура попиту відома окремим забудовникам по їхнім об’єктам, але є загадкою для ринку в цілому. Деякі забудовники, оцінюють частку інвестиційного попиту у 40%, але вона може бути і вище. Низька дохідність банківських депозитів спонукає заможних громадян шукати альтернативи. В практиці забезпечення фінансової стабільності, за яку зазвичай відповідають центробанки, зростання інвестиційного попиту вважається ризиком. Адже якщо недостатньо тих, хто потребує і здатен купувати квартири для проживання, спекулятивна піраміда може легко посипатись.

Саме тому при аналізі ринку нерухомості з точки зору фінансової стабільності вивели емпіричне правило. Якщо темпи зростання цін випереджають темпи зростання орендних ставок на житло, можна говорити про ознаки бульбашки. Саме це спостерігається в Україні у останні роки. (див. графік 2). 

Графік2. Річна зміна ціни продажу і оренди кв. м. у Києві, %

Джерело: агентства нерухомості, власні розрахунки  

5. "Доступна іпотека" нерівномірно розподілена за регіонами.

За даними ФРП, на 4 листопада понад 60% виданих в рамках програми кредитів, припадає на Київ та область. Усього з березня по листопад було видано понад 888 млн грн кредитів, що є стимулом для іпотечного ринку з огляду на те, що в кращі доковідні часи річні обсяги кредитування становили порядку 2,5 млрд грн. Але, схоже, проблема у тому, що до програми долучились в першу чергу ті, хто міг би взяти кредит і без неї. Про це говорить і регіональний перекіс.

Ще років п’ять тому за даними звітів нотаріусів, що публікує Мінюст, частка іпотеки в угодах з купівлі-продажу квартир була менше 5%. Торік у Києві вона склала 11%. Завдяки "доступній іпотеці", орієнтованій передусім, на вторинний ринок, за результатами 2021 року цей показник може зрости ще більше. Але поки за всіма ознаками, іпотека більше сприяє зростанню цін, ніж кількості угод (доступності власного житла для тих, хто його потребує).

В умовах регуляторної реформи і відсутності статистики легко продавати ідею "буде тільки дорожчати". Насправді покупцям і банкам-кредиторам слід ретельно оцінювати ризики.