В ожидании рынка. Кому принадлежит украинская земля

Після 18 років обіцянок в Україні нарешті збираються запустити ринок землі – про це неодноразово заявляли і новообраний президент України Володимир Зеленський, і члени пропрезидентської фракції у парламенті, і представники нового уряду. Більше того, із заяв влади випливає, що впроваджена модель ринку носитиме досить ліберальних характер, допускаючи до покупки землі максимальну кількість суб’єктів та застосовуючи мінімальне число обмежень.

То ж, хто є хто на майбутньому ринку землі, які інтереси та побоювання характерні для кожного суб’єкта, та кому запуск ринку принесе найбільшу вигоду?

Взаємодія суб’єктів ринку земель сільськогосподарського призначення після зняття мораторію

Землевласники

Найбільша група осіб, пов’язана із земельною реформою в Україні, - землевласники. Це близько 7 млн українців, які внаслідок розпаювання земель у 1990-х роках отримали у власність більш ніж 70% всіх сільськогосподарських угідь в Україні. А це становить близько 30,5 млн га.

Трансфер землі у приватні руки повинен був стати актом відновлення справедливості після незаконної колективізації всіх сільськогосподарських угідь в СРСР. Але, попри отримання права власності на ділянки, землевласники виявились обмеженими у можливості повноцінної реалізації такого права. Введений у якості тимчасового заходу у 2001 році, мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення позбавив селян можливості продати свій пай. Більше того, землевласник не може використати ділянку у якості застави в банку, аби отримати кредит.

Таким чином, замість відновлення соціальної справедливості, 7 мільйонів українців отримали у власність неліквідний актив. Враховуючи, що близько 75% з них не працюють у сфері сільського господарства, а більше половини є людьми похилого віку, чи не єдиним способом отримати хоч якусь вигоду з земельної ділянки стала здача її в оренду. При цьому, через неможливість альтернативного використання активу, ціна оренди в Україні є неймовірно низькою навіть у порівнянні з колишніми соціалістичними країнами Центрально-Східної Європи, з якими Україна знаходилась у фактично рівних стартових умовах після розпаду СРСР.

Порівняння вартості річної оренди 1 га землі в країнах ЄС та Україні, долари США

Джерело: Євростат, Держгеокадастр, розрахунки EasyBusiness

Враховуючи все вищесказане, землевласники є найбільш потерпілою від мораторію групою стейкхолдерів. Запуск ринку дозволить продавати земельну ділянку або використовувати її у якості застави для отримання кредиту. Більше того, вільний обіг землі збільшить оренду плату, яку отримують орендодавці, адже за наявності альтернативних способів використання активу переговорна сила буде в руках селян, а не в бізнесу. Вже зараз можна констатувати, що відкриття ринку неминуче позитивно вплине на добробут власників ділянок.

Бізнес

Згідно з даними Державної служби статистики, в Україні сільськогосподарським виробництвом займаються більше 45 тисяч суб’єктів господарювання, більшість з яких (57%) обробляють до 100 гектарів землі^[1].

За 18 років бізнес пристосувався до специфічних умов, що склалися на ринку: через неможливість отримати великі обсяги сільськогосподарських земель у власність підприємства в основному працюють на орендованій землі. Станом на 2019 рік в Україні було укладено близько 5 мільйонів договорів оренди, більшість з яких – на строк від 8 до 10 років.

Наявність мораторію серйозно вплинула на ефективність ведення бізнесу українськими сільськогосподарськими підприємствами. Відсутність права власності на землю та обмежений доступ до фінансування, зумовлені мораторієм, не дозволяють вітчизняним виробникам досягти результатів європейських країн в з точки зору ефективності. Так, українські фермери та компанії в середньому використовують в 4 рази менше добрив на 1 гектар сільськогосподарських земель, ніж країни ЄС. Бізнес-модель, що ґрунтується на обмеженій за терміном оренді, а не на праві власності, також призводить у більшій мірі до короткострокового планування та уникнення багаторічних культур, які приносять більший прибуток. Як наслідок, порівняно з країнами Європи, частка високомаржинальних культур у загальній структурі виробництва є меншою в 4 рази.

Порівняння ефективності використання земельних ресурсів в Україні та
ЄС

Джерело: Євростат, Державна служба статистики, розрахунки EasyBusiness

Зняття мораторію на продаж землі може призвести до збільшення витрат підприємств на земельні ресурси, зокрема після закінчення строку оренди за поточними договорами. Потенційно, найбільші ризики пов’язані із малими фермерами, які мають набагато обмеженішу можливість залучати зовнішнє фінансування, порівняно з середніми та великими виробниками.

Разом з тим, новопризначений Уряд дав зрозуміти, що підтримка фермерів є одним із пріоритетів при впровадженні реформи. Запровадження фінансових інструментів, які збільшуватимуть конкурентоздатність малих фермерів, не спотворюючи при цьому ринкові механізми та не знижуючи ціну, дозволить досягти максимального ефекту, забезпечивши його справедливий розподіл між всіма суб’єктами ринку.

Крім того, зняття мораторію може надати поштовх для розвитку сільськогосподарських підприємств, якого бракувало протягом 18 років застою. Зменшення прибутковості внаслідок збільшення витрат на земельні ресурси спонукатиме компанії шукати шляхи оптимізації діяльності: від виходу на іноземні ринки до переходу на вирощування більш маржинальних культур.

Таким чином, попри наявність ризиків та збільшення витрат, у перспективі зняття мораторію може сприяти збільшенню ефективності та прибутковості українських сільськогосподарських підприємств.

Держава

У контексті ринку землі держава може розглядатися з трьох сторін: як регулятор ринку, як землевласник та як сторона, що уособлює інтереси суспільства.

Основним органом виконавчої влади у сфері земельних відносин є новостворене Міністерство економічного розвитку, торгівлі та сільського господарства, яке формує та впроваджує державну аграрну політику, а також здійснює нагляд за Держгеокадастром. В умовах мораторію Держгеокадастр зосередив у себе в руках велику кількість повноважень: від розпоряджання державними землями до контролю за їхнім використанням, а також веденням Державного земельного кадастру. Концентрація такого обсягу повноважень в руках негативно впливає на ефективність діяльності структури. Наприклад, Держгеокадастр приймає рішення щодо передачі у безоплатну приватизацію землі державної власності громадянам України. Зрозуміло, що за умов обмеженості доступної землі, отримання безкоштовної ділянки пов’язане з величезними корупційними ризиками. Не справляється Держгеокадастр також і з обліком земель: за словами експертів, до 1/3 проінвентаризованих земель відсутні у Держземкадастрі.

Рішенням, яке дозволить подолати неефективність Держгеокадастру, є децентралізація його функцій. Місцеві органи влади можуть набагато ефективніше розпоряджатися сільськогосподарськими землями, а також вносити відомості в Земельний кадастр. У 2018 році Уряд вже прийняв рішення про передачу земель за межами ОТГ у власність громад, і надалі цей процес повинен продовжуватись. Держгеокадастр же, позбавлений розпорядчої та контрольної функцій, зможе бути перетворений в орган, основним завданням якого є обслуговування всіх учасників ринку шляхом надання кадастрової інформації у відкритому доступі.

Окрім регуляторної функції, держава виступає також як один із землевласників. Зараз з державній та комунальній власності досі перебуває близько 25% всіх земель сільськогосподарського призначення. Частина цих земель здається в оренду, частину становлять землі запасу, решта знаходяться у користуванні державних підприємств. Наприклад, Національна академія аграрних наук України, через свої підприємства, розпоряджається близько пів мільйоном сільськогосподарських земель, що співставно з найбільшими агрохолдингами України.

Статистика свідчить, що державні землі використовуються з набагато меншою ефективністю, ніж землі приватної власності. Державні підприємства генерують набагато менший прибуток на одиницю землі у користуванні. Крім того, державні землі часто є об’єктом «тіньової оренди», внаслідок чого Україна недоотримує мільйони гривень у державний бюджет. Саме тому вирішення проблеми неефективного використання державних земель повинно стати одним із ключових пріоритетів земельної реформи.

Нарешті, якщо розглядати державу як уособлення інтересів суспілства, то зняття мораторію дозволить Україні суттєво пришвидшити темпи економічного зростання. Відкритий ринок зумовить зростання споживчих витрат землевласників, які матимуть змогу реалізувати свій актив за справедливою ціною, сприятиме збільшенню інвестицій в галузі (як всередині країни, так і з боку іноземних інвесторів) та значно підвищить податкові надходження у державний бюджет, як від транзакцій з землею, так і від загального збільшення ділової активності.

Саме тому пріоритетом Уряду повинно стати розробка такої моделі ринку землі, яка дозволить забезпечити найбільший приріст ВВП, а також впровадження механізмів, які враховуватимуть справедливий розподіл цього приросту між всіма суб’єктами ринку.

Автор - Дмитро Ливч, керівник аналітичного відділу /проектний менеджер ГО EasyBusiness (входить до Реанімаційного Пакету Реформ).

Матеріал підготовлено за участю Вадима Федчишина, економічного аналітика EasyBusiness