Хотите купить землю, но не разберетесь в ценах? Вы не один. Сколько стоит украинская земля

На прошлой неделе прошло ровно 100 дней с тех пор, как в Украине работает рынок сельхозземли. Более 22 000 сделок купли-продажи на более 50000 га земли – таковы результаты его работы.

Но всех потенциальных покупателей для принятия инвестиционного решения интересует, сколько же стоит украинская земля? Здесь возникает проблема: разные аналитики называют свою "среднюю" цену. И часто она отличается в разы. Кому же верить и на какую цену ориентироваться?

Для начала следует понимать, с чем мы имеем дело.

Первая проблема – не обо всех ценах проданных земельных участков есть информация в государственном реестре прав на недвижимое имущество. В целом цена транзакции доступна для примерно 55% сделок купли-продажи, и этот показатель значительно варьируется, в зависимости от области. Например, для Донецкой, Львовской и Хмельницкой областей цена указана для более 70% проданных участков. А в Закарпатской, Ивано-Франковской и Луганской областях – ситуация диаметрально противоположная, там доля транзакций с ценой менее 30%.

Такой масштаб региональных различий свидетельствует о том, что наличие или отсутствие цены сделки, скорее всего, не случайно. А имеющаяся ценовая информация является искаженной и не до конца может отражать реальное положение дел на рынке.

Вторая проблема – даже если бы у аналитиков был доступ ко всему массиву данных по ценам, по состоянию на сейчас трудно получить понимание, сколько именно стоит "усредненная" земля. Если проанализировать различные отчеты состояния дел на земельном рынке, информация о средних ценах может отличаться в разы. Главная причина – не только большой разброс цен на рынке, но и существенная разница в подходах к обработке имеющихся данных.

Использование агрегированных данных, их недостаточная очистка и отсутствие учета особенностей земельного рынка может изменять среднюю цену в разы.

Так, например, следует учитывать размер земельного участка. Если взять среднюю цену за гектар земли всех транзакций, которые произошли в течение первых трех месяцев работы рынка, средняя цена составит около 200 000 гривень за гектар. Если же учесть цены по площади проданных участков, взвешенная средняя цена за гектар упадет до 45 000 гривень.

Причина – небольшие участки даже при умеренной цене продажи в пересчете на гектар могут демонстрировать аномальные цены.

Вместе с этим – аналитик не может просто выбросить из анализа наблюдения для малых участков, например – размером до одного гектара. Дело в том, что средний размер земельных участков значительно отличается в зависимости от области.

Например, если взять все транзакции с ценой и отбросить участки, которые меньше 1 га, откидывается только 7% транзакций для Кировоградской области, 7,5% для Николаевской. Но для Львовской области при этом отсеется 70% транзакций, для Ровенской – 78%, а для Ивано-Франковской – 95%. Следовательно, при таком решении аналитик де-факто вообще не будет учитывать информацию о ценах в Ивано-Франковской области, ведь он оставил лишь 5% от всех транзакций с ценой в этой области.

Если же вы хотите разобраться с ценами на земельном рынке, вам следует учитывать целевое назначение земельных участков. 

В зависимости от целевого назначения будет меняться не только средняя цена, но и разброс цен. Главный индикатор разброса цен – это стандартное отклонение.

Для примера – стандартное отклонение для цен земли с целевым назначением "для ведения личного крестьянского хозяйства" (так называемые "земли ЛКХ") в десять раз выше, чем для бывшей подмораторной земли с целевым назначением "для ведения товарного сельскохозяйственного производства" (так называемая "товарная земля"). Даже если пользоваться средневзвешенными ценами – стандартные отклонения отличаются в семь раз. Как следствие – для земли ЛКХ возникает значительная разница между средневзвешенной и медианной ценой. Если для товарной земли средневзвешенное значение составляет около 34 400 гривень за гектар, а медиана – 31 200 гривень, то для земли ЛКХ средневзвешенная цена за гектар будет достигать 54 100 гривень при медиане в 23 700 гривень.

При таких условиях, для той же земли ЛКХ конечная "средняя" цена будет значительно отличаться, в зависимости от методики дальнейшей очистки данных (или ее отсутствия).

Эти несколько нюансов ни в коем случае не являются исчерпывающим перечнем проблем, с которыми сталкивается аналитик при анализе земельных транзакций. Но именно вышеназванные факторы зачастую приводят к тому, что в разных материалах различие между ценами может быть в несколько раз.

Если же вы хотите следить за общими ценовыми тенденциями на земельном рынке – отслеживайте только пашню с целевым назначением "для товарного с/х производства". При этом ваши главные индикаторы – это не среднее, а средневзвешенное и медиана.