Хочете купити землю, але не розберетеся в цінах? Ви не один. Скільки ж коштує українська земля

Минулого тижня пройшло рівно 100 днів, відколи в Україні працює ринок сільгоспземель. Понад 22 000 угод купівлі-продажу на понад 50 000 га земель – такі результати його роботи. 

Але всіх потенційних покупців для прийняття інвестиційного рішення цікавить, скільки ж коштує українська земля? Тут виникає проблема: різні аналітики називають свою "середню" ціну. І часто вона відрізняється в рази. Кому ж вірити і на яку ціну орієнтуватися? 

Для початку варто розуміти, з чим ми маємо справу.

Перша проблема – не про всі ціни проданих земельних ділянок є інформація в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Загалом ціна транзакції доступна для приблизно 55% угод купівлі-продажу, і цей показник значно варіюється, залежно від області. Наприклад, для Донецької, Львівської та Хмельницької областей ціна зазначена для понад 70% проданих ділянок. А у Закарпатській, Івано-Франківській та Луганській областях – ситуація діаметрально протилежна, там частка транзакцій із ціною менше 30%. 

Такий масштаб регіональних відмінностей свідчить про те, що наявність чи відсутність ціни транзакції, скоріше за все, не випадкова. А наявна цінова інформація є викривленою і не до кінця може відображати реальний стан справ на ринку. 

Друга проблема – навіть якби у аналітиків був доступ до всього масиву даних щодо цін, станом на зараз важко отримати розуміння, скільки саме коштує "усереднена" земля. Якщо проаналізувати різні звіти стану справ на земельному ринку, інформація про середні ціни може відрізнятися в рази. Головна причина – не лише великий розкид цін на ринку, але й суттєва різниця у підходах до обробки наявних даних. 

Використання агрегованих даних, їхня недостатня очистка та не врахування особливостей земельного ринку може змінювати середню ціну в рази. 

Так, для прикладу, варто враховувати розмір земельної ділянки. Якщо взяти середню ціну за гектар землі серед усіх транзакцій, що відбулися протягом перших трьох місяців роботи ринку, середня ціна становитиме близько 200 000 гривень за гектар. Якщо ж зважити ціни відповідно до площі проданих ділянок, зважена середня ціна за гектар впаде до 45 000 гривень. 

Причина – невеликі ділянки навіть за помірної ціни продажу у перерахунку на гектар можуть демонструвати аномальні ціни. 

Разом із цим – аналітик не може просто викинути з аналізу спостереження для малих ділянок, наприклад – розміром до одного гектару. Справа в тому, що середній розмір земельних ділянок значно відрізняється, залежно від області. 

Наприклад, якщо взяти всі транзакції з ціною і відкинути ділянки, які менші за 1 га, відкидається лише 7% транзакцій для Кіровоградської області, 7,5% для Миколаївської. Але для Львівської області водночас відсіється 70% транзакцій, для Рівненської – 78%, а для Івано-Франківської – 95%. Відтак, за умови такого рішення аналітик де-факто взагалі не враховуватиме інформацію про ціни в Івано-Франківській області, адже він залишив лише 5% від всіх транзакцій із ціною у цій області. 

Якщо ж ви прагнете розібратися з цінами на земельному ринку, вам варто враховувати цільове призначення земельних ділянок. 

Залежно від цільового призначення буде змінюватись не тільки середня ціна, але й розкид цін. Головний індикатор розкиду цін – це стандартне відхилення. 

Для прикладу – стандартне відхилення для цін земель із цільовим призначенням "для ведення особистого селянського господарства" (так звані "землі ОСГ") вдесятеро вище, ніж для колишніх підмораторних земель із цільовим призначенням "для ведення товарного сільськогосподарського виробництва" (так звана "товарна земля"). Навіть якщо користуватись середньозваженими цінами – стандартні відхилення відрізняються всемеро. Як наслідок – для земель ОСГ виникає значна відмінність між середньозваженою та медіанною ціною. Якщо для товарної землі середньозважене значення складає близько 34 400 гривень за гектар, а медіана – 31 200 гривень, то для земель ОСГ середньозважена ціна за гектар сягатиме 54 100 гривень за медіани в 23 700 гривень. 

За таких умов, для тих самих земель ОСГ кінцева "середня" ціна буде значно відрізнятись, залежно від методики подальшої очистки даних (або її відсутності).  

Ці декілька нюансів у жодному разі не є вичерпним переліком проблем, з якими стикається аналітик під час аналізу земельних транзакцій. Але саме вищеназвані фактори найчастіше призводять до того, що в різних матеріалах розходження між цінами може бути у декілька разів.

Якщо ж ви хочете слідкувати за загальними ціновими тенденціями на земельному ринку – відслідковуйте лише ріллю з цільовим призначенням "для товарного с/г виробництва". Водночас ваші головні індикатори – це не середнє, а середньозважене та медіана.