Рынок земли: нужно ли защищать пайщиков от мифических иностранцев

Останнім часом в експертних колах тільки й говорять, що про ринок землі. Одні міряються макроекономічними моделями, порівнюючи додаткові відсотки до ВВП. Інші б’ють на сполох, говорячи, що після відкриття ринку в небезпеці опиниться український землевласник. Головний меседж останніх - страшно уявити, що звичайний селянин, який живе та власними руками обробляє землю, опиниться сам на сам із агрохолдингами, а, тим паче, з іноземцями, які прагнуть вивезти українські чорноземи за кордон.

Ми спробували розібратися, що насправді хвилює простого землевласника, та чи зможе міцна рука чиновника захистити його інтереси краще, ніж невидима рука ринку.

Український землевласник – хто він?

Спробуйте уявити собі одного із семи мільйонів українців, які володіють земельними паями. Це може бути бабуся-пенсіонерка, стан здоров’я якої не дозволяє самостійно обробляти землю (за статистикою, 79% власників паїв – люди, старші 50 років, а 43% - старші 60). Єдиним способом отримати хоч якусь користь від земельної ділянки – здавати її в оренду.

Не надто важливо, хто орендує землю: місцевий фермер чи великий агрохолдинг, рівень доходу землевласниці, в будь-якому випадку, навряд чи можна назвати пристойним. Якщо середня ставка оренди в Україні дорівнює 1 600 гривень, а середній розмір паю – чотири гектари, в місяць ця бабуся отримуватиме трохи більше 500 гривень. Додайте до цієї суми середню пенсію в Україні і отримаєте приблизно 3 500 гривень – у три рази нижче за середню номінальну зарплату (у серпні 2019 року становила 10537 грн, дані Держстату).

Читайте також - В очікуванні ринку. Кому належить українська земля

Погодьтеся, після цього важко сприймати аргумент, що заборона обігу землі потрібна для того, аби вона приносила користь селянину. Натомість, після відміни мораторію вартість оренди зростатиме в рази, що дійсно позитивно вплине на добробут власників паїв.

Варто зазначити, що землевласник – не обов’язково житель сільської місцевості.

Уявіть студента, який все життя прожив у місті, і отримав земельну ділянку у спадок від бабусі. Найімовірніше, він жодного разу не бачив свого майна, та й навряд чи в такому віці він ним перейматиметься.

Що дійсно важливо для нашого студента, так це можливість отримати якісну освіту. Навіть за припущенням, що на ринку землі встановиться низька ціна, яка буде дорівнювати нормативно-грошовій оцінці (в середньому 26 000 гривень за гектар), продаж паю середніх розмірів (4 га) забезпечив би студенту кілька років навчання в передових ЗВО країни, а то й отримання ступеня магістра в дещо менш престижному закладі.

Читайте по темі - Земельна реформа - час настав

Чи потрібен такому студенту захист від міфічних іноземців? Питання радше є риторичним.

Нарешті, уявіть себе на місці власника паю, який вирішив використати свою ділянку для ведення власного бізнесу. На диво, серед усіх власників паїв таких людей небагато – менше 6%.

Зрозуміло, що для налагодження ефективного виробництва, потрібні інвестиції: від придбання сільськогосподарської техніки до засобів захисту рослин. Який шанс у такого землевласника отримати кредит під зручний для нього відсоток у банку? Однозначно, набагато менший, ніж у агрохолдинга, що обробляє сусідні кілька сотень гектарів.

Ймовірно, шанси землевласника були б набагато вищими, якби він міг використати свою ділянку як заставу. проте такі дії прямо суперечать положенням Земельного кодексу. Після прийняття закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення", така опція стане доступною, і наш землевласник нарешті зможе скористатись своїм активом на власний розсуд.

Подібних життєвих ситуацій в Україні сотні й тисячі. І це, якщо не брати до уваги близько 1 млн землевласників, які померли, так і не дочекавшись можливості покращити рівень свого добробуту. Ці люди вже не зможуть скористатись своєю власністю – рішення замість них прийняли ті, хто всіма силами намагався "захистити" українського землевласника, чорноземи та продовольчу безпеку країни.

А хіба населення України не проти ринку землі?  

Попри те, що за роки існування мораторію було проведено велику кількість соціологічних опитувань, на основі них можна зробити лише один висновок – однозначного ставлення до ринку землі в Українців немає. На формування думок про мораторій, роками впливали висловлювання популістів, а тому, навіть не маючи повного розуміння контексту, середньостатистичний українець схильний остерігатися вільного ринку. Натомість, коли заходить мова про право розпоряджатися власним майном, погляди українців стають більш проринковими.

Читайте також - Ринок землі: чи вирішить проблему двоетапний запуск

Про слабкий рівень обізнаності населення щодо земельного питання свідчить висока залежність результатів опитування від, власне, формулювання питання. Наприклад, за останній місяць ринок землі фігурував аж у двох соціологічних опитуваннях.

З 6 по 11 вересня 2019 року Центр Разумкова проводив дослідження ставлення українців до ініціатив нової влади. Тоді на запитання "Чи підтримуєте ви ухвалення закону про ринок землі і скасування мораторію на купівлю-продаж землі сільськогосподарського призначення до 1 грудня 2019 р?" 49,1% респондентів відповіли, що не підтримують, і лише 31% дали схвальну відповідь.

Натомість, з 13 по 20 червня 2019 року Фондом Демократичні ініціативи спільно з тим же Центром Разумкова було проведено дослідження ставлення українців конкретно до ринку землі. В рамках опитування на пряме питання "Як ви вважаєте, чи повинна людина, яка має у власності землю, мати право її продати?" ствердно відповіли 50,4% респондентів, а проти виступили лише 28%. Серед власників паїв показник підтримки реформи навіть вищий – 56%.

Саме тому, говорячи про запуск ринку землі, слід називати речі своїми іменами. В земельному питанні мова йде саме про право землевласників розпоряджатись власним майном, і, хто що б не говорив про патерналістські настрої в українському суспільстві, розкидатися власними правами наш народ не звик.

То що далі?

Математичні розрахунки та здоровий ґлузд свідчать, що землевласники є найбільш зацікавленою стороною у відкритті ринку групою стейкхолдерів. Для кожного власника земельного паю відкриття ринку – це не просто можливість скористатися своїм правом, а й можливість значно покращити якість життя.

Читайте по темі - Скільки коштує земля в Україні: з кожним роком все дешевше

Роками нас намагаються переконати, що ці дві речі не взаємопов’язані, – обмеження прав власності семи мільйонів українців виправдовували метою захистити їх, забезпечити їхній добробут. Чомусь український селянин в очах політиків виступав особою, нездатною самостійно приймати рішення. Як наслідок - землевласник був позбавлений як конституційного права, так і економічного добробуту.

Тож тепер, після 18 років обмежень, найкраще, що може зробити держава, – це запровадити таку модель ринку землі, яка дозволить землевласнику самостійно обирати, як отримати найбільшу користь від використання своєї власності. 

Матеріал підготовлено за участю Вадима Федчишина, економічного аналітика EasyBusiness