Земля под прицелом внимания

(укр.)

Земельні ринки суттєво відрізняються від звичних товарних ринків, зокрема ринків квартир, будинків, з якими інколи намагаються порівнювати землю певні експерти. Головна відмінність полягає у тому, що землю не можна відтворити або примножити. Вона не лише представляє собою стратегічний ресурс для будь-якої країни. Вона має державоутворюючу сутність. Адже будь-яка держава визначається як сукупність всіх земель, на які поширюється її влада. Тому нюанси власності на ці землі іноді можуть мати не лише економічні, а й політичні наслідки. У Конституції України землю оголошено основним національним багатством, яке перебуває під особливою охороною держави. В умовах глобальної продовольчої кризи особливе значення мають сільськогосподарські землі як репродуктивна умова життєздатності і збереження генофонду Українського народу.

Саме тому дискусію щодо земельного питання в Україні необхідно піднімати на більш високий рівень. Дискутувати лише в площині – відміняти чи залишати мораторій на продаж сільськогосподарських земель – не тільки не можна, а й небезпечно для країни. Необхідно говорити про створення умов, які убезпечать від ризиків, і при наявності яких можна запроваджувати земельний ринок в Україні, розробивши оптимальну модель. 

Читайте по темі - Земля на продаж. 7 положень нового закону про обіг земель

Головне, від чого слід відштовхуватися, – це розуміння того, що земельний ринок – це ринок, на якому може обертатися не безпосередньо земля, а право на володіння чи користування нею, яке може бути економічно оцінене і виражене в грошовому еквіваленті. Моделі таких ринків залежать від того, які саме права на землю існують в державі, і які операції над ними можливі. Основні види моделей земельних ринків в світі можна поділити на три типи.  

Англосаксонська

Ця модель є найстаршою і бере початок ще від феодального англійського права. В його рамках чітко розрізняється право на володіння, право на землекористування та право на культивацію. Така трирівнева модель діяла на переважній більшості територій Британської Імперії. Право на володіння землею належало британському монарху (короні), право землекористування надавалося лендлордам, а ті уже передавали обробіток орендарям – селянам.

Перехід від феодальних до капіталістичних відносин зробив лендлордів зайвою ланкою. Права на обробіток були скасовані, замість них селяни отримали змогу отримати повноцінне право на землекористування – за винятком безпосереднього права на володіння землею як сутністю. Його зберігала за собою держава.

Читайте також - Земля в одні руки: Як не "поховати" середній клас фермерів

За такою моделлю працює ринок землі в Канаді, де на сьогодні 89% земель є "коронною землею", право на володіння якою належить виключно державі. Права на володіння 11% земель Канади належить приватним особам (в основному з історичних причин – більшість із них є землями "аборигенного права", тобто права власності корінного населення). Разом із тим, права на землекористування 61,5% земель належать приватним власникам. А стовідсотково державними (тобто, право володіння і землекористування належить державі) є лише 13,1% земель – вони орендуються за спеціальними договорами. Така модель є достатньо гнучкою і дозволяє Канаді проводити комплексну політику розвитку земель із мінімальними соціально-політичними складнощами, адже більшість питань можуть бути вирішені в угоді землекористування.

Американська

Це модель земельного ринку, заснована на ринковому обігу повного права власності на землю. 72% земель США знаходяться в приватному володінні, причому право на землю може включати право на надра, а може поширюватись тільки на земну поверхню. Для того, щоб такі широкі права не мали серйозних соціально-політичних наслідків, в законодавстві США передбачено кілька запобіжників.

Перший - V поправка до Конституції Сполучених Штатів, прийнята ще в 1791 році, яка містить "правило відчуження", яка дозволяє федеральним та місцевим органам влади відібрати будь-яку приватну власність (в т. ч. землю) за судовим рішенням для публічних потреб. Власнику при цьому виплачується грошовий еквівалент відчуженого. Це правило  використовується у випадку сильного порушення землекористування, або у випадку, коли на певній ділянці знайдено стратегічний ресурс (газ чи нафта).

Другий - судова система, заснована на прецедентному праві, та висока активність місцевих спільнот.

Таким чином, модель із повним землеволодінням також може бути гнучкою і ефективною, але вимагає при цьому сильної судової системи і потужних конституційних запобіжників.

Японська.

Ця модель є найновішою із всіх існуючих моделей землекористування і найуспішнішою для національного розвитку малого і середнього фермерства. Вона з’явилась після Другої Світової Війни і в основному використовується там, де є критичним контроль ефективності землекористування. Це продиктовано цілями екологічного використання землі або небезпекою масового викупу земель з метою спекуляції чи неналежного землекористування (так званого land grabbing).

Ключову роль в цій моделі грають місцеві громади, які здійснюють контроль землекористування, а також виробляють план комплексного розвитку земель, які знаходяться на території громади. За ними і залишається вирішальне слово, чи доцільним буде продаж землі тому чи іншому покупцю.

Таким чином, в рамках цієї моделі конкурентним фактором є не ціна, яку готовий заплатити покупець, а його бізнес-план та відповідність цього плану інтересам місцевих громад та держави. Це дозволяє передати землекористування найбільш ефективному власнику, незалежно від його форми – чи є це малий фермер, чи агротехнічна комерційна фірма, чи колективне господарство. На сьогодні таку модель використовують Японія, Ізраїль та Польща.

Можливо, саме ця модель варта уваги фахівців, і, опрацювавши саме її з урахуванням українських реалій, можна отримати ринок землі де будуть захищені права усіх учасників – держави, бізнесу, громадян.

Але передувати цьому мають серйозні законодавчі зміни. Тим, хто виступає за швидке зняття мораторію і стрімке відкриття ринку землі в Україні, варто відповісти в першу чергу на три питання:

• чи працює і чи повністю наповнений земельний кадастр;
• чи завершилась реформа місцевого самоврядування;
• чи працює нормально судова система.

Зараз відповідь на усі три питання негативна. В таких умовах відкривати ринок не можна.

Історія має прикрий досвід, який став результатом прийняття державою стрімких і недалекоглядних рішень. Нагадаю. Сьогодні переважною більшістю мешканців Фавел у Сан Пауло (Бразилія) є люди, які після швидкого відкриття ринку землі стрімко продали свої ділянки за невеликі кошти. Поїхавши у велике місто в пошуках щастя вони просто витратили отримані гроші. І оселилися в Фавелах. Зараз, щоб виправити ситуацію, бразильський уряд змушений відкуповувати частково землю у великих латифундистів і віддавати її людям, які колись працювали на цій землі.

Тож, не треба грати у популізм і приймати швидкі, але вочевидь небезпечні для країни і громадян рішення. Знімати мораторій і відкривати ринок землі в Україні необхідно через запровадження правильної послідовність дій і необхідних запобіжників від втрати землі для українського народу. Тільки тоді і держава і люди отримають максимальний ефект.

Якою бачать земельну реформу нові депутати і міністри читайте тут >>>.

Пройдіть тест LIGA.net і виберіть собі ринок землі.