Зеленский обещал рынок земли: почему его нет и каким будет?

У чому проблема землі в Україні? І як вона виникла?

У Радянському Союзі вся земля була державна. В середині 90-х частину всіх сільськогосподарських земель розпаювали – роздали працівникам колгоспів та соціальної сфери на селі. 

У 2001 році депутати Верховної Ради прийняли Земельний кодекс і в перехідних положеннях прописали, що купівля-продаж сільськогосподарської землі тимчасово заборонена. Тогочасні політики запровадили мораторій, щоб нібито уникнути негативного ефекту на нерозвиненому ринку.

Але рішення стало визначальним для всього земельного ринку. 42 з 60 мільйонів гектарів всієї території України – це сільськогосподарська земля. 40 з 42-х мільйонів гектарів знаходяться під мораторієм – цю землю не можна ні купувати, ні продавати, ні вносити в заставу в банк, ні вносити у статутний капітал підприємства. Це 66% території України - тобто ми говоримо про масштабну економічну проблему.

Тимчасові заборони мають сенс, але мораторій триває уже 18 років, його продовжували десять разів. Питання стало політичним.

Чому досі не відкрили ринок землі?

Мораторій - свого роду "субсидія" агровиробникам. Оскільки він знижує вартість землі, агровиробники орендують її за ціною, нижчою за реальну вартість. Це непогана допомога для них. 

Виробникам не дуже подобається скасування мораторію, бо зростання орендної плати буде відбуватися швидше. Це вигідно, насамперед, неефективним виробникам, які живуть за рахунок цієї земельної субсидії. Ефективні виробники бачать у скасуванні мораторію більше позитивних моментів для себе, оскільки для того, щоби робити інвестиції, треба бути впевненим, що цю землю не заберуть. На орендованій землі великі капіталовкладення майже не робляться. 

Чому мораторій – це погано?

По-перше, власники паїв – у нас їх сім мільйонів – позбавлені права розпоряджатися своїм майном. Це порушення конституційних прав. І це було підтверджено минулого року Європейським судом з прав людини. Один мільйон з цих людей вже померли, так і не скориставшись своїм конституційним правом. Це питання стосується 16% населення України. 

Через мораторій на землю ми втрачаємо певний відсоток невиробленої продукції, недоотриманих прибутків, недоотриманого ВВП і так далі. За розрахунками KSE, у середньому щорічне зростання продуктивності зменшується на 6%. Це відбувається тому, що землю не можна віддати в заставу, відповідно, не відбувається кредитування під заставу землі, немає потрібних інвестицій та підвищення ефективності виробництва. Земля повільніше "переходить" від менш до більш ефективного виробника.

Працюючи на орендованій землі по аналогії з орендованою квартирою, виробники зазвичай роблять короткострокові вкладення, не турбуються про родючість грунтів.

Крім того, через мораторій місцеві бюджети недоотримують кошти, і у них немає ресурсів на додатковий розвиток. Зазвичай земля - основний ресурс надходження коштів до місцевих бюджетів. 

Чи реально скасувати мораторій у 2020-му, як говорив президент?

Так, це реальний термін. Дев’яти місяців достатньо для того, щоби підготувати законодавчу базу та запустити необхідні для ринку інститути. 

Головна вимога для скасування мораторію - це закон про обіг земель сільськогосподарського призначення. Прийняти його Верховна Рада може протягом перших двох тижнів роботи.

Крім того, готова технічна інфраструктура, оскільки вже зараз можна вільно купувати і продавати біля 3 млн га так званої "непідмораторної" землі. 

Є питання з фінансуванням фермерів – малих сільськогосподарських підприємств. Вони просять фінансування для купівлі землі і тільки тоді погоджуються з відкриттям ринку. І мають рацію. Вони хочуть бути в рівних умовах з великими гравцями у доступі до кредитів. Зараз малі гравці просто не можуть взяти кредит. Для цього потрібно створити фінансову установу, яка дасть можливість покращити доступ до  кредитування малих фермерів. 

Чи не повезуть наш чорнозем вагонами до інших країн?

Навіть з мораторієм нічого не заважає іноземному бізнесу орендувати землю. Як у ситуації з агрохолдингом "Мрія", який розпоряджається близько 195 тис гектарів*, і корпоративні права на який були куплені Саудівською Аравією та фактично орендарем великого шмату землі є Саудівська Аравія. Дуже часто орендують європейці, вони вже тут і користуються землею. 

Міжнародний досвід свідчить, що ці побоювання є дуже перебільшеними. З іншого боку, відсутність іноземного попиту – це зменшення загального попиту, до того ж це інвестиції та нові технології.

Яка буде ціна на землю?

Зараз землі в Україні доволі дешеві. У середньому ціна коливається у проміжку від $1200 до $1500 за гектар. У Польщі вона коштує 10 000 євро, в Нідерландах – 60 000 євро. Але ціна, звісно, повинна зростати, зараз вдалий період для інвестицій у землю. Населення планети невпинно зростає, землі більше не стає, відповідно, її вартість збільшуватиметься.

Ринок сам утворює ціни, державного регулювання не потрібно. Загалом, це дуже цікава річ, оскільки ціна на ринку землі, з одного боку, визначається попитом і пропозицією, а з іншого боку, це похідна від прибутковості веденні бізнесу. Поле в певному районі, де розташоване прибуткове підприємство, буде коштувати більше ніж поле, де підприємство неприбуткове.

Що з землею зможе зробити власник?

Він може продовжувати надавати її в оренду, продати, якщо вона йому не потрібна, або взяти в банку кредит і створити своє виробництво на цій землі. До цього було півтори можливості: віддати в оренду або щось робити самостійно без можливості отримання кредиту під заставу. Тут відкриваються ще півтори можливості: продаж і можливість кредитування під заставу.

Які будуть зміни для орендарів?

Аргумент бізнесу, який зараз голосує проти відміни мораторію, полягає в тому, що це зламає бізнес-модель орендарів. Але ні. 

По-перше, договори оренди не припиняють своєї дії при зміні власника паїв. Якщо договір було укладено на 10 років – він працюватиме 10 років незалежно від того, чи зміниться власник землі.

По-друге, орендарі мають переважне право викупу землі. Якщо власник землі захоче продати, то він зобов’язаний у першу чергу запропонувати купити орендарю, а вже потім виходити на ринок.

Чи буде створений якийсь орган для регулювання ринку?

Усе залежить від концепції, дизайну ринку землі. В Україні використання земельних ресурсів контролює Держгеокадастр. Якщо потрібно контролювати обмеження на концентрацію власності, використання землі в одних руках, то для цього в нас є відповідна установа - Антимонопольний комітет України.

То яким буде ринок землі в Україні?

Виходячи з міжнародного досвіду та варіантів моделювання сценарію, дизайн ринку повинен бути наступним - мінімум обмежень, оскільки вони створюють непотрібні проблеми та зайву невизначеність, та мінімум корупції, і їх завжди можна обійти. Наприклад, якщо можна буде купувати тільки фізичним особам, то юридична особа наймає двадцятьох робітників і оформлює землю на них. 

Обмеження нічого, крім корупції, в економіці не створюють. Краще використовувати м’які способи регулювання: оподаткування та обмеження на концентрацію. 

Також є питання доступу іноземців до ринку. Звичайно, вони можуть жорсткіше регулюватися, але "відрізати" їх від ринку не можна, тому що це нові технології, нові іноземні інвестиції, капітал, знання та інше. Також треба підтримувати малих фермерів для того, щоб вирівняти їх в доступі до кредитування з тими ж агрохолдингами. 

Якщо забезпечити комфортні умови для малих фермерів та мінімум обмежень, то можна досягти додаткового зростання ВВП більше 3%.

Автор - Олег Нів’євський, доцент Київської школи економіки

Информационное партнерство LIGA.net и KSE происходит на безоплатной основе. Если у вас есть идеи о темах будущих эксплейнеров, пишите на [email protected] мы обязательно передадим ваши пожелания нашим партнерам в KSE

 *цифру уточнено після публікації