Бег с препятствиями: что мешает дешевой ипотеке в Украине

Україна знаходиться в пошуку рушіїв економічного зростання: ми прагнемо залучати більше прямих іноземних інвестицій та шукаємо внутрішні ресурси. Один із традиційних рушіїв в багатьох економіках – житлове будівництво. В Україні його потенціал не вичерпаний та й, взагалі, він майже невичерпний. Хоча зараз обсяги житлового будівництва досить високі за історичним мірками, їх можна суттєво наростити за допомогою іпотеки. 

В короткостроковій перспективі активізація іпотеки сприяє економічному підйому, оскільки стимулює внутрішній попит та підвищує рівень зайнятості. За розрахунками Міжнародного валютного фонду, для країн, що розвиваються, приріст рівня проникнення іпотеки (співвідношення обсягу житлової іпотеки до ВВП) на 10 в.п. додає 1% до річного темпу приросту показника. 

В Україні співвідношення "іпотека до ВВП" зараз на символічному рівні – менше 1%, хоча в сусідніх країнах - в середньому 30%. У розвинених економіках рівень проникнення іпотеки подекуди сягає до 100%. 

Читайте також - Курс долара, ВВП, інфляція. Якою буде українська економіка в 2020? Макропрогноз

Внутрішній іпотечний ринок наразі знаходиться в анабіозі: обидві сторони іпотечних відносин – як попит, так і пропозиція – є максимально пасивними. Кредитні кошти частково покривають, за різними оцінками, менш як 7% угод на ринку нерухомості, при цьому лише п’ять банків сьогодні видають близько 90% нової іпотеки.

Чого навчив попередній досвід?

В Україні вже була коротка епоха іпотечного ренесансу. Почалась вона незадовго до кризи 2008-2009 років і закінчилась разом з нею. Події того періоду можна порівняти зі стадіями "великого вибуху", тільки розташованими у зворотному порядку. 

З початку 2006 року ринок іпотеки знаходився в "інфляційній стадії", тобто швидко розширявся, розігрітий жвавими попитом та пропозицією. Брати іпотеку спонукали стрімке зростання цін на житло, ліберальні вимоги до домогосподарств-позичальників та низька на ті часи вартість валютних кредитів. 

Активно йти в іпотеку банки мотивували також три причини: високий попит, надлишок дешевого зовнішнього фондування та вкрай м’яка регуляторна політика. 

Розігрітий ринок іпотеки стрімко розростався та поступово накопичував дисбаланси, які вийшли на поверхню лише в результаті "великого вибуху" – коли фінансово-економічна криза 2008-2009 років перейшла в активну фазу. 

Читайте також - Доступна іпотека 2020 – мрії чи реальність?

Різка девальвація гривні, відтік капіталу в іноземних банках, точкові банкрутства, різке падіння цін на житло, стрімке скорочення ВВП, доходів населення та зростання безробіття зробили обслуговування боргів для більшості домогосподарств проблематичним. І якщо згідно теорії, "великий вибух" дав початок всесвіту, то в результаті цього вибуху ринок іпотеки, навпаки, зник за місяць.

Тож тепер ми маємо лише "реліктове випромінювання" – спадщину у вигляді неробочих кредитів. Криза 2008-2009 років показала, що в регулюванні ринку іпотеки дуже важливо тримати руку на пульсі та розуміти чітку межу між "позитивним" ростом іпотеки, що сприяє економічному розвитку, та загрозливими її темпами, які можуть завершитись масштабною кризою.

Що стоїть на заваді відновлення активного іпотечного кредитування? 

Обсяги іпотечного кредитування є вкрай низькими вже понад десятиліття через кілька фундаментальних проблем.

Проблема перша: висока вартість кредитів, що знижує попит. Увесь цей час "непідйомна" ціна іпотеки була в основному зумовлена високою вартістю довгих ресурсів для банків. Це, своєю чергою, - наслідок високої та волатильної інфляції, а також частих економічних криз. 

Проблема друга: незахищеність прав кредиторів. Наразі банки не мають гарантій, що будуть в змозі повернути позичені кошти у разі дефолту позичальника. Процеси стягнення заставного майна сьогодні є доволі тривалими, дорогими та часто неефективними для банків.

Хоча правове поле зараз поступово вдосконалюється, все ще потрібен час для того, щоб впровадити та імплементувати на практиці нові законодавчі вимоги. Банки мають бути впевнені, що їхні права захищені, адже ще живі спогади про негативний досвід від мораторію на валютну іпотеку. 

Проблема третя: невпорядкованість ринку первинної нерухомості. Ще три роки тому нова іпотека видавалася в основному на нове житло (понад 70%), передусім завдяки висхідній популярності програм із забудовниками. Але правова неврегульованість первинного ринку житла призвела до того, що у 2019 році ситуація стала кардинально протилежною: лише до третини нової іпотеки видали на житло в новобудовах. 

Якщо перший фактор стримував попит на іпотечні продукти, то останні два скорочують пропозицію. Банки з обережністю ставляться до кредитів, заставу за якими можна порівняти з відомим експериментом Шредінгера (до дефолту позичальника житло, як застава, перебуває одразу у двох станах: банк і має, і не має її одночасно, бо на папері вона є, а в реальності стягнути її практично неможливо). А ті банки, які все ж ризикнули кредитувати, закладають у вартість іпотеки всі вищенаведені ризики. І тут ми повертаємось до першого пункту: іпотека стає дедалі дорожчою, а попит – зменшується.      

Ціна іпотеки скоро не буде проблемою

Ера дорогої іпотеки вже поступово підходить до кінця, цього року цілком реально очікувати історично найнижчих ставок за кредитами на житло. Для цього є головна необхідна передумова - низька та стабільна інфляція. 

Саме рівень інфляції є одним із факторів формування ставок за іпотекою. Вирахувати вартість кредиту на житло просто. Визначаємо вартість фондування, для прикладу, депозитів домогосподарств. Для цього ми беремо рівень інфляції (покриваємо річне знецінення грошей) та додаємо очікуваний рівень дохідності за пасивною інвестицією. Щоб отримати вартість кредиту, просто додайте компенсацію кредитного ризику, операційні витрати та прибуток кредитора. 

Читайте також - $ 50 млрд інвестицій - не межа. Україна того варта. Але потрібно знизити ризики

Наразі споживча інфляція сягнула рекордно низького значення за останні шість років, а це робить ціну позики більш доступною та передбачуваною, а отже і сприяє зниженню ставок за довгими кредитами. 

Незабаром відсоткова ставка взагалі перестане бути проблемою. Проте, залишаються нецінові фактори, які і надалі будуть стримувати кредитування, та які в жодному разі не можна ігнорувати. 

Іпотека – надто потужний інструмент, тому для його використання варто створити необхідні економічні та законодавчі умови. І якщо економічне середовище вже можна назвати "тепличним" для вирощування іпотеки, то юридичні умови усе ще потребують суттєвого доопрацювання.