Близко и так далеко. Когда до Украины дойдут реальные инвестиции?

Минувший 2018 год оказался рекордным по объему международных инвестиций в коммерческую недвижимость – $1,74 трлн против $1,68 трлн по итогам 2017 года. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Европы в 2018 году достиг 312 млрд евро, что сопоставимо с рекордным результатом 2017 года.

Компания Cushman & Wakefield в своем Глобальном инвестиционном атласе 2019 прогнозирует, что в 2019 году высокий уровень инвестиций сохранится примерно в том же объеме. При этом, эксперты утверждают, что цены будут постепенно повышаться под влиянием стабильной доходности и роста арендных ставок. 

Мир денег и инвестиций вокруг нас живет и процветает, инвесторы расширяют географию сделок в поисках новых возможностей. Но Украины как не было, так и нет на инвестиционной карте мира. В этом плане вспоминается фильм Стивена Спилберга "Терминал", где главный герой прилетает в Америку из некой выдуманной страны Восточной Европы под названием Кракожия, которая в результате внутренних потрясений вдруг просто исчезает с карты мира. Герой оказывается в изоляции в терминале аэропорта. Но ведь он - из Кракожии, из страны потрясений, нестабильности, а значит умеет выживать. 

Польша и Чехия – страны, куда инвестирует наш фонд, находятся от Украины не настолько далеко, как Америка для героя спилберговской трагикомедии. В часе полета от нас - рынки с одними из самых привлекательных локаций для инвестиций в мире. Польша входит в десятку таковых, Чехия – далеко не отстает. Это тот случай, когда и рукой подать, и рынок здоровый, на котором гораздо комфортнее и легче работать, ибо ты как раз из страны с весьма устойчивым иммунитетом к потрясениям и нестабильности.

С момента покупки фондом своего первого торгового центра в 2016 году, к нам никто ни в одной из этих двух стран не пришел предложить "крышу", не стал создавать проблемы, чтобы потом предложить их решить, или другими способами заняться вымогательством денег.

Наоборот, от муниципальных и контрольных органов ощущается не показушная, а реальная помощь. Не так давно в один из наших торговых центров приходили пожарники. Похвалили и ушли. И вот тут приходит тяжелое осознание, что мы с этими странами так близко и одновременно так далеко.

В стране, где главные рейдеры бизнеса – это госструктуры, при этом бизнес может годами защищать свои права в суде и, в итоге, понести нешуточные убытки - инвестиционное будущее не видно. Не видно его и по той простой причине, что банковский капитал у нас – это инструмент выживания и уменьшения доходности, в то время, как в Европе с точностью наоборот. Кредит можно взять около 2-3% годовых на 50-70% суммы сделки. И пусть процентные ставки по аренде у нас выше, по крайнем мере, в столице, но товарооборот ниже, население беднее, валютные риски на порядок выше, а местная экосистема крайне токсичная.

Доходность торговой недвижимости в Польше и в Чехии, при использовании даже консервативного банковского плеча, соизмерима с доходностью активов в Украине, но при этом рисков там несоизмеримо меньше.

В 1998 году в Польше всего-то и было 769 000 кв метров торговых площадей, но спустя десять лет – уже целых 10 млн. Только в прошлом году было введено 435 000 кв метров. А сколько у нас? 800 млн евро инвестиций пришли в чешский рынок ритейла в 2018-м. А сколько денег пришло в украинский? Никто не знает.

Нет рынка – нет статистики. Нет справедливых судов – нет инвестиций. Имитация процессов - есть, иллюзорность экономического роста, создаваемая некоторыми "экспертами" рынка, тоже есть. Но все это как та карета, которая в полночь превращается в тыкву со всеми вытекающими последствиями в виде бедности, неликвидности, бесперспективности.

Когда-то аналитики якорного инвестора нашего фонда были против покупки торгового центра в небольшом городке Мост, что в Чехии. Аргумент, казалось бы, железобетонный - год назад из этого ТЦ срочно съехал арендатор и заплатил при этом 100 000 евро отступных. Это что ж там происходит-то? Не иначе как радиация. По факту все оказалось сложно-постижимым для нашего менталитета. Выяснилось, что обычная практика для их рынка, когда в договоре аренды нет возможности досрочного расторжения ни для одной из сторон. То есть, она есть, но со штрафом, как в данном случае, в 100 000 евро. Арендатор, который ошибся с местом локации в привязке к своей стратегии, посчитал свои вероятные убытки до конца срока действия контракта и был рад выйти из сделки с таким огромным штрафом.

Возможно ли такое у нас? Ответ риторический. Рекордные 2,47 млрд евро составили инвестиции в торговую недвижимость Польши в 2018 году. Мечта для Украины? Да. Достижимая? В ближайшие 50 лет – нет. По крайней мере, такой вердикт был вынесен министром финансов Украины Оксаной Маркаровой. В эфире Радио Свободы она отметила, если Украина продолжит развиваться нынешними темпами, то догонит Польшу такой, как она есть сейчас, через 50 лет. И безусловно, рецепты, как это сделать быстрее, по словам министра, у власти есть. Только мы о них, к сожалению, не знаем, а по факту – не видим. Мы так близко, и так далеко.