Притяжения больше нет. Киевские ТРЦ недосчитались миллиардов и несут убытки. Кто останется

Еще год назад украинские девелоперы планировали построить полтора десятка ТРЦ общей площадью под миллион квадратных метров, а сегодня не знают, где взять деньги, чтобы перекрыть убытки работающих. 

Один из крупнейших ТРЦ в Украине "Lavina Mall" отчитался о 248 млн грн убытков за первые три квартала. За тот же период прошлого года чистая прибыль компании составила 116 млн грн. В непростой коронавирусный год ему пришлось почти вдвое увеличить кредитный портфель до 2,37 млрд грн. 

Обороты киевских ТРЦ в период карантина упали на 70%, рассказал LIGA.net Александр Черницкий, глава правления группы Mandarin Plaza, управляющей ТРЦ Lavina Mall, Blockbuster Mall, Ocean Mall и другими проектами Вагифа Алиева. 

"Lavina Mall — первый региональный ТРЦ в Украине, его финансовое положение некий индикатор — рынок штормит, все несут колоссальные убытки", — говорит аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.

LIGA.net разбиралась, что переживает рынок ТРЦ в Киеве. 

Три проблемы ТРЦ

2020 год для ТРЦ начинался благополучно. По уровню насыщенности торговыми площадями на 1000 жителей Киев обогнал главные торговые столицы СНГ (619,9 м2) — Москву, Санкт-Петербург, Софию и ряд городов Восточной Европы, рассказывает Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга Украинской торговой гильдии.

За последние два года в столице открылись семь ТРЦ, после комплексной реконструкции перезапустились еще девять, вспоминает эксперт Colliers International в сегменте торговой недвижимости Игорь Заболоцкий. Девелоперы строили амбициозные планы на ближайшую пятилетку. 

В марте 2020-го, с появлением COVID-19 и введением жесткого карантина, все изменилось. Сейчас ТРЦ оказались перед фактом — рынок не может поглотить объем предложения, клиенты не спешат в магазины, а арендодатели не могут платить за аренду, говорят собеседники LIGA.net.

ТРЦ недополучили более 5-7 млрд грн арендных платежей. А магазины, работающие в офлайне, просели в товарообороте на более чем 40-55 млрд грн, рассказывает LIGA.net Артем Шлапак, руководитель клуба торговых центров Malls Club, объединяющего управленцев более 30 ТРЦ, среди которых киевские Ocean Plaza, Gulliver, ЦУМ, Retroville и другие. 

Проблемы, с которыми сейчас сталкиваются столичные ТРЦ, собеседники LIGA.net условно разделили на три группы.

Проблема №1. Больные точки ТРЦ – якорные операторы сдают позиции 

Киносети и операторы развлекательного сегмента — якорные арендаторы ТРЦ, они формируют основные потоки посетителей, рассказывает Заболоцкий. Но чувствуют они себя пока хуже всех, учитывая крайне низкие результаты работы после рестарта. Так, до сих пор не работает часть детских развлекательных центров и боулингов, с ограничениями работают кинотеатры и рестораны. Снижение посещаемости негативно влияет на товарооборот соседних арендаторов.

Тем не менее, ТРЦ стараются сохранить якорных арендаторов, так как те формируют имидж комплекса, отмечает Роман Герасимчук, директор консалтинговой компании City Development Solutions.

Проблема №2. Скидки для арендаторов

До введения жесткого карантина, в марте 2020-го, арендные ставки в лучших ТРЦ доходили до $80 за квадратный метр в месяц, рассказывает Заболоцкий. Но ограничения во время карантина более чем на два месяца существенно повлияли на финансовое состояние ритейлеров.

ТРЦ были вынуждены идти навстречу арендаторам и снижать ставки в среднем на 15%, индивидуальные скидки иногда могут достигать и 50-100% в зависимости от истории взаимоотношений, рассказывает Герасимчук.

Точки притяжения в ТРЦ – фудкорты и зоны развлечений, как правило, платили в разы меньше, чем ритейлеры. "С финансовой точки зрения можно было бы отказаться от них в пользу ритейлеров, так как они платят больше даже с учетом скидок. Но, во-первых, непросто расторгнуть договора, а во-вторых, это еще больше оттолкнет посетителей от ТРЦ", — отмечает Костецкий.  

Проблема №3. Низкая платежеспособность клиентов

Во время карантина клиенты отказываются от праздного посещения ТРЦ, зато растет спрос на онлайн-покупки, где можно найти товары дешевле. 

"Кроме очевидного снижения спроса и как такового желания совершать покупки, появилось резкое сокращение новых заказов коллекций у очень многих ритейлеров. А это — замкнутый круг. Нечего продавать — некому покупать", – рассказывает Черницкий.

В июне 2020 года, индекс потребительских настроений в торговых центрах составил 65,1 пунктов из 100 – самый низкий показатель с декабря 2018-го. 

Надежда на Новый год

До конца года операторы ТРЦ будут мониторить ситуацию, оценивать свой ущерб и перспективы дальнейшего развития, рассказывает Заболоцкий из Colliers. Ритейлеры —думать, как жить дальше — закрывать ли слабые магазины в следующем году. 

Скорее всего, рынок будет идти по сценарию планомерной ротации арендаторов, чтобы не допустить роста вакантности в ТРЦ более 10-12% в отдельно взятых проектах. "Опыт прошлых кризисов продемонстрировал — в случае потери арендаторов и роста вакантности до 30%, ТРЦ становится практически неуправляемым — при такой нестабильности другие операторы просто будут выходить из ТРЦ или выдвигать новые выгодные себе условия. Поэтому допустимый максимум вакантности — 10% в течение месяца или двух", — объясняет Заболоцкий.

В июне 2020-го вакантность в столичных ТРЦ, по данным Colliers, достигала максимальных 10,7% (последние доступные данные), но с тех пор показатель вырос за счет открытия новых проектов, которые не успели собрать пул арендаторов. ТРЦ Blockbuster Mall и ТРЦ Retroville запустились только в 2020-м. Без учета этих проектов уровень вакантности в первом полугодии был стабильный — около 6,0%. 

Тем не менее, ни один ТРЦ сейчас не будет покидать рынок, несмотря на вакантность и убытки, уверены собеседники LIGA.net.

"Классических уходов ТРЦ с рынка я не припомню. Реконцепции случались. Показательным был пример ТЦ Караван, в 2014-м он терял посещаемость, продажи, и, по итогу, изменил формат на outlet в 2019-м", — рассказывает Заболоцкий. 

У ТРЦ достаточно запаса прочности, чтобы нести убытки минимум лет пять, считает Костецкий из SV Development. "Как правило, это не единственный источник доходов владельцев", — добавляет он.

Торгово-развлекательные центры скорее всего будут увеличивать кредитный портфель, для перекрытия текущих затрат, считает Герасимчук.

Перед Новым годом можно ожидать роста активности покупателей, последние два месяца 2020-го будут на руку собственникам ТРЦ, говорит аналитик, но только в том случае, если не повторится жесткий карантин. 

"Локдаун приведет к катастрофическим последствиям. Надеемся на лучшее, но готовимся к худшему", — заключает Черницкий.