Задача для Кличко: кто достроит объекты банка Аркада? Три варианта решения

В декабре должен завершиться один из крупнейших строительных скандалов на рынке Киева. Инвесторы трех недостроенных жилых комплексов, которые сопровождал банк Аркада, ожидают решения о будущем строек.

Они встретили зиму с надеждой. Массовый митинг, который прошел 30 ноября, принес результат. Главное требование протестующих – гарантии со стороны властей достроить ЖК "Эврика", "Патриотика" и "Патриотика на озерах" – городские власти не выполнили. 

Тем не менее, к ним вышел заммэра Вячеслав Непоп и пообещал: в течение двух недель состоится пресс-брифинг, на котором анонсируют результаты аудита недостроенных объектов, представят алгоритм действий и имя нового застройщика конфликтных объектов, рассказывает LIGA.net инвестор ЖК "Эврика" Татьяна Курбатова. 

Брифинг пройдет в здании Нацбанка, заинтриговал Непоп. Это символично. Тремя месяцами ранее, 26 августа, в стенах того же здания глава Нацбанка сделал резонансное заявление – банк Аркада, который управлял средствами около 13000 инвесторов, – банкрот.

За это время многое изменилось. 

LIGA.net выясняла, чего ждут инвесторы, кто может продолжить строительство объектов, и, главное, за чей счет.

Спойлер – есть три варианта решения проблемы. 

Сложная схема

25 августа НБУ пошел на вынужденный шаг – признал банк Аркада неплатежеспособным, чтобы "спасти средства вкладчиков и кредиторов банка". Мэр столицы Виталий Кличко поручил компании Киевгорстрой провести аудит трех недостроенных ЖК, чтобы определить дефицит средств и найти нового застройщика.

Спустя неделю, 4 сентября, главного виновника торжества Константина Паливоду – экс-президента банка и его крупнейшего акционера – арестовали, спустя два месяца перевели под домашний арест.

Еще в начале 2019-го, НБУ запретил Аркаде привлекать новые вклады, из-за чего продажи квартир остановились. При чем здесь Нацбанк? Все дело в сложной схеме финансирования объектов группы "Аркада".

В теории, банк Аркада, два застройщика "Аркада Строительство", "Будэволюция" и ФФС (Фонды финансирования строительства) должны быть независимыми друг от друга, кроме того функция банка – контроль того, как застройщик распоряжается средствами вкладчиков, говорит собеседник LIGA.net в руководстве Нацбанка. Но Аркада за все 27 лет своей деятельности жила по другим правилам. Все три элемента входили в одну бизнес-группу.

Основная проблема заключалась во внебалансовых обязательствах на 9 млрд грн, рассказывают в НБУ. Это деньги вкладчиков ФФС Аркады, которые ничем не гарантированы.

Куда они пропали – один из главных вопросов в этой истории. После банкротства Аркады глава МВД Арсен Аваков и глава СБУ Иван Баканов пообещали найти 9 млрд грн вкладчиков.

4 млрд грн и новый застройщик 

По предварительным данным, для достройки всех объектов не хватает около 3,5-4 млрд грн. Такую цифру Киевгорстой озвучил инициативной группе инвесторов, рассказывает Виталий Щербаков, участник Объединенного актива инвесторов банка Аркада, член рабочей группы при Кабмине по вопросам содействия пострадавшим инвесторам.

Опираясь на эту цифру, инициативная группа инвесторов начала переговоры с потенциальными застройщиками. Главным кандидатом, по словам Щербакова, остается Киевгорстрой – у него уже есть опыт работы с объектами обанкротившегося Укрбуд-Девелопмент.

В Киевгорстрое такую возможность тоже не отрицают, но есть условие. "При наличии взаимопонимания и помощи от органов власти и понятного финансирования мы подставим плечо помощи людям", – рассказали LIGA.net в пресс-службе компании.

"Возможно, это будет консорциум, зайдут несколько застройщиков одновременно", – предполагает Щербаков. 

Еще один возможный кандидат на участие в проекте – Stolitsa Group. В конце ноября руководство компании также встречалось с инвесторами и обсуждало свое участие.

Новый управитель денег – протеже Киевгорстроя

"Судьба строек Аркады не зависит от Фонда гарантирования, но ее нужно решать оперативно", – говорит замдиректора Фонда гарантирования Билай. Сам банк уже ничего не решает. Сейчас инвесторы выбирают ему замену – нового управляющего фондами финансирования замороженных строек.

Это неизбежный шаг после банкротства банка. Функцию мог бы выполнить либо другой банк (но среди них желающих не было), либо сторонняя (и обязательно независимая от нового застройщика) финансовая компания. Предложить кандидата могут как доверители, так и Нацкомиссия по ценным бумагам, которая выполняет функцию регулятора для ФФС. 

"Чтобы двигаться дальше, нам нужен управитель. Его главная функция – право влияния на застройщика", – объясняет Щербаков. 

25 ноября по решению Хозяйственного суда Киева управляющим ФФС для ЖК "Патриотика" стала финкомпания Гарант Капитал. Она же претендует и на ЖК "Эврика" (суд назначен на 10 декабря). Взять в управители Гарант Капитал инвесторам, по словам Щербакова, порекомендовал Киевгорстрой – главный кандидат на роль будущего застройщика.

Это решение устроило не всех. Против выступил непосредственный застройщик "Будэволюция" и финансовый регулятор – Нацкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку. 

Нацкомиссии не нравилась структура собственности компании (11 собственников) и ее финансовые показатели, рассказывает Виталий Щербаков.

Инвесторы соглашаются – Гарант Капитал всего два года на рынке и никогда не управлял Фондом финансирования строительства, но один из главных аргументов в пользу этого решения – рекомендация Киевгорстроя. 

К независимости нового управителя от застройщиков, как и в случае с банком Аркада, у НКЦБФР также могут возникнуть вопросы. Среди учредителей Гарант Капитал значится Алексей Прокопенко – профильный юрист, руководитель и совладелец компании Bud Development. Последняя – бизнес-партнер компании Киевгорстрой в проектах ЖК "Французский квартал 2", ЖК "Наш Дом". Руководительница финкомпании Кристина Биличак с 2014 года работает юристом фирмы "Прокопенко, Чуйко и партнеры". В 2016 году она была членом набсовета компании Трест Киевгорстрой-3. 

Какой интерес у финкомпании перехватить фонд у обанкротившейся Аркады? Гарант Капитал будет брать процент за управление активами, говорят в Объединенном активе инвесторов. Банк Аркада ранее получал 1,9% от каждой сделки, новый управитель будет брать тот же процент, предполагают инвесторы. Окончательное решение будет принято совместно с новым застройщиком.

Что дальше. Три сценария

Достроят за счет продажи

Сейчас инвесторы разрабатывают алгоритм покрытия дефицита, рассказывает пострадавший инвестор и участник переговорной группы Инна Моисеенко. 

Главная идея – достроить дома в трех ЖК за счет привлечения средств на новый масштабный жилмассив "Партиотика на озерах", сократив, по требованию КГГА, плотность с 43 домов до 25.

Другой источник средств – резервные 80 000 кв метров в трех ЖК, продажа которых может принести около 2,5 млрд грн, говорит Виталий Щербаков. 

Третий вариант – кредит на льготных условиях, рассказывает Моисеенко.

Со слов инвесторов, несколько застройщиков, среди которых Киевгорстрой и Stolitsa Group, рассматривают возможность войти в проект и не дают категорический отказ. "Это хороший знак. Значит, они видят в объектах экономическую выгоду", – говорит Щербаков.

Достроят с доплатой

Все пострадавшие категорически против доплат, говорят инвесторы Аркады, с которыми общалась LIGA.net. Около месяца назад, после объявления предварительных результатов аудита, у инвесторов поинтересовались, готовы ли они к доплатам за купленные квадратные метры. Реакцией стали две волны масштабных митингов.

"Наше требование – достройка без доплат", – рассказывает Щербаков.

Тем не менее, после объявления результатов аудита перед инвесторами остро станет вопрос: "где взять деньги", уверен советник заммэра Алексей Тихонов. 

Он слабо верит, что продажа непроданных квартир в еще неначатом ЖК "Патриотике на озерах" – единственный альтернативный источник поступления денег – сможет покрыть дефицит.

"Если рассчитывать только на продажи квартир на Патриотике на озерах, их надо продавать вдвое дороже рынка", – рассуждает Тихонов.

Выделить деньги на достройку из госбюджета или местного бюджета – также маловероятный сценарий. По словам собеседника LIGA.net в КГГА, его обсуждали, но отклонили. Виталий Кличко убежден: если решаться на такой шаг, то только через референдум.

Не достроят из-за Паливоды

Препятствия в строительстве может создавать Константин Паливода – бывший президент банка Аркада и его крупнейший собственник, который до сих пор располагает всеми разрешительными документами на землю и строительство, говорит Моисеенко.

Есть риск, что разрешительные документы на землю и строительство, которыми располагает Паливода, могут исчезнуть, говорит Тихонов. 

На рабочих заседаниях по объектам Аркады Антон Геращенко заверил: МВД постарается максимально заблокировать такую возможность в рамках уголовных дел, рассказывает другой собеседник в LIGA.net в КГГА.

Инвесторам повезло: большой пакет документов – на руках у субподрядчиков, которые отказываются отдавать их бывшему застройщику из-за задолженности по работе.

Паливода не сможет блокировать стройки, поскольку проблема получила широкий общественный резонанс, надеются инвесторы.

"Многое зависит от того, как быстро и на каких условиях с ним договорятся будущий застройщик или застройщики", – говорит Инна Моисеенко. 

Необходимое условие для успеха, чтобы новый застройщик был в нормальных отношениях и коммуникации с КГГА, сходятся во мнении все опрошенные инвесторы. 

В КГГА говорят, что относятся равноудаленно одинаково ко всем участникам рынка. 

"В Киеве нет априори хороших застройщиков, достаточно открыть форум инвесторов, чтобы в этом убедиться, у каждого свои проблемы", – категоричен Тихонов.