На каждую "перемогу" найдется своя "зрада"

Вистраждана реформа оренди державного та комунального майна остаточно запрацювала біля двох місяців тому. Але і за цей недовгий час змогла продемонструвати переконливі результати: понад 900 оголошених аукціонів, вже понад дві сотні організаторів, а середнє зростання ціни – понад 110%.

Для порівняння, за перші два місяці запуску прозорої приватизації в 2018-му, було оголошено 400 аукціонів і був всього 51 організатор. Виходить, оренда запускається десь втричі успішніше (детальні дані – на публічному модулі аналітики Прозорро.Продажі).

Держава та місцеві органи влади нарешті отримують реальні кошти за об’єкти, але недовіра ще лишається. Звідки вона береться, та що відбувається на цьому ринку?

Як уже згадувалось, наразі майже дві сотні організаторів оголосили аукціони з оренди. Це і ОМС, і Фонд державного майна України (ФДМУ), державні та комунальні підприємства. Зважаючи на доволі короткий період функціонування реформи, це дуже гарний результат.

Велика кількість організаторів свідчить, що вони побачили усі переваги і почали користуватися ними. Ринок оренди – будь-то державне чи комунальне майно, нарешті отримав можливість генерувати справедливі доходи.

Наприклад, нещодавно керівник управління міською власністю Львова, Інна Свистун, поділилася перемогою від прозорої оренди. У Львові довгий час здавалося в оренду приміщення лікарні площею 52,7 кв. м на вул. Орлика, 4. Ціна останнього місяця становила – 3199 грн. І от, відповідно до Закону, був проведений аукціон, в результаті якого ціна зросла до 37 000 грн на місяць. Або ось тут: де ціна за оренду приміщення іншої аптеки зросла з 1600 до 40 000 грн на місяць.

Або наприклад, нежитлове приміщення пропонували в оренду у місті Дніпро (на аукціон можна подивитись тут). Стартова вартість була 107 грн. Завдяки конкуренції вона зросла у 70 (!) разів – до 7500 грн.

Або ж на аукціоні з продовження договору оренди в Херсоні – виставили частину нежитлового приміщення площею 67,7 кв.м. Ціна зросла більше ніж у 4 рази: з 1261 грн до 5530 грн.

Здається, пояснювати переваги тут просто не потрібно. Виграш громади можна легко порахувати. 

Але, не скрізь запуск реформи йде так само легко, бо змінам завжди будуть опиратися. Ось наприклад, нещодавно Департамент комунальної власності міста Київ намагався знайти орендаря приміщення майже 100 кв.м. у центрі міста – кафетерій Музичної академії на Льва Толстого. 

Стартова ціна оренди – 725 грн на місяць. Але до участі у конкурсі допускалися лише юридичні особи, які мають досвід організації харчування у вищих навчальних закладах не менше двох років, за умови, що керівник юридичної особи не змінювався більше ніж два роки, а сама особа існує не менше ніж 5 років.

Здається, що вимоги до участі учасників було прописано під якогось "конкретного" переможця. В даному випадку допомогла прозорість: після публічного розголосу аукціон з такими умовами відмінили.

Саме тому критично важливою під час змін є максимальна прозорість та публічність процесів. Це дозволяє побачити "зраду" та зупинити її до того, як вона відбулась. І саме це є одним з ключових факторів успішності (чи не успішності) реформи.

Загалом як в Україні з’являються прозорі ринки? В нашої невеличкої команди Прозорро.Продажі дуже великий досвід з цього. Ми запустили ринок поганих кредитів від банків-банкрутів, місцевої та державної приватизації, ринок банкрутства, ринок ліцензій на надрокористування, тощо.

Наскільки б не були відмінними активи, які торгуються на цих ринках, але етапи запуску приблизно однакові всюди:

1.    Формування концепції.

2.    Адвокатування, пілотні проекти та спротив.

3.    Встановлення єдиних правил (прийняття законів чи постанов).

4.    Перший квартал роботи: перші чемпіони, недовіра ринку та саботаж.

5.    Другий квартал роботи: поява системних гравців та довіри.

6.    Третій квартал роботи: нові правила стають новим стандартом ринку.

7.    Четвертий-восьмий квартал роботи: вдосконалення процесів і збільшення ефективності.

Всі ці етапи були майже однаковими під час переведення в прозорий, онлайн-формат (або, як ми для себе говоримо – під час "запуску") як великих (на десятки мільярдів), так і маленьких (на сотні мільйонів) ринків. Так само вони лишаються і в тих напрямках, "запуском" яких ми зараз займаємось.

Кожного разу, скрізь ми чуємо фразу "так, вам успішно вдалось запустити ринок продажу майна банків-банкрутів (або якийсь інший), а у нашому випадку  ситуація -  зовсім інша. Тому ми не можемо просто почати працювати за єдиними правилами, продавати/ купувати цей ресурс у держави через прозорі електронні аукціони. Ви просто не розумієте!" Цю фразу я чув безліч разів під час запуску успішних ринків, і продовжую чути зараз під час запуску нових. Це – нормально.

Так – і з реформою ринку оренди державного та комунального майна. За моєю "класифікацією", зараз  реформа перебуває на четвертому етапі: ми вже маємо перших чемпіонів ринку, але ще маємо й первинну недовіру та, на жаль, саботаж.

Але на прикладах видно, що реформа працює, бюджети отримують більше грошей. Звідки ж тоді може виникати недовіра?

Наприклад, одна з критичних новел нового орендного законодавства – аукціони з продовження договору оренди. За нашими очікуваннями, це буде одним з найбільш складних елементів перебудови свідомості, та правил поведінки, серед гравців.

Адже в ситуації, коли одні – хочуть і далі орендувати в держави/ місцевих органів влади приміщення "за копійки", а інші готові прийти на аукціон і заплатити за це приміщення ринкову вартість, не важко передбачити, що окремі  поточні орендарі будуть заявляти, що конкуренти "рейдерять" їх приміщення.

Але, згідно з Цивільного Кодексу, поточний орендар має переважне право на продовження контракту оренди за ціною переможця аукціону. Тому, щоб подовжити договір, поточному орендарю необхідно бути готовим заплатити орендодавцю найвищу ціну, сформовану під час аукціону. 

Готовий заплатити ринкову ціну – продовжуєш користуватись об’єктом. Не готовий – вибачай, але держава чи місцеві органи влади мають мати право отримати за цей об’єкт його ринкову ціну, а не ціну.

При цьому, ми вже бачимо успішні приклади продовження оренди поточними орендарями, але за новою ціною. А отже, цей інструмент працює. І це – супер новина.

З іншої сторони нові потенційні орендарі також можуть бути не задоволені результатом аукціону, в якому поточний орендар ось так скористався своїм переважним правом. Адже вони нібито і  виграли аукціон, але потім цю перемогу в них "відібрали" (навіть якщо відібрали її згідно Цивільного Кодексу). 

Але це і є результатом складного компромісу між інтересами всіх учасників процесу – і державних (комунальних) органів влади, і поточними орендарями (значна частина яких отримала ці об’єкти в оренду на геть не конкурентних умовах), і іншими потенційними орендарями.

Що вони можуть зробити, щоб подолати цю проблему? Пропонувати більше грошей за оренду на аукціоні, так щоб поточний орендар відмовився від свого переважного права. Такі випадки також існують. 

Іншими словами, як зазначалось вище, аукціон – це природній конфлікт, тому обидві сторони одночасно задоволені не будуть ніколи. 

Що ми, як адміністратор державної ІТ-системи, в якій здійснюються угоди, можемо зробити? 

Гарантувати,  що весь процес є максимально прозорим та простим, що і робить електронна торгова система Прозорро.Продажі. З часом прозорість трансформується в довіру ринку і розуміння єдиних правил.

То ж попри складнощі реформа запустилась по плану, існують і перші чемпіони прозорості, і трохи недовіри, і ще трохи спротиву. Але вже є очевидним і факт, що міста і держава вже отримують більше грошей за своє майно.

Вся команда реформи, і адміністратор системи, і Міністерство розвитку економіки, і Фонд держмайна, і автори-депутати дуже відкриті до всіх зауважень і роблять все, щоб зробити реформу якнайбільш ефективною. Вона вимагає  балансування  інтересів всіх зацікавлених сторін, а їх, окрім орендарів чинних і потенційних, ще багато. Це і міста, і держпідприємства, і органи влади.

Але одне ми знаємо точно: ми будемо захищати принципи повної прозорості, конкурентності та довгострокового економічного зростання заради всього українського суспільства.