Продать квартиру самому будет невозможно? Вся правда законопроекта о риелторах

Останні тижні законопроєкт №3618 "Про ріелторську діяльність в Україні" набув широкого розголосу та отримав неоднозначні оцінки з боку юристів, економістів та, власне, ріелторів. Автори доводять, що законопроект захистить українців від недобросовісних працівників сфери, які, до того ж, працюють в чорну. Противники кажуть, що законопроєкт таки зобов’яже громадян використовувати платні послуги ріелтора, а також фактично дублює схему з платною базою даних з оцінки (сумнозвісні "майданчики Яценка"), але вже з ріелторами. 

Далі - коротка оцінка запропонованому регулюванню.

Навіщо цей законопроект?

На переконання авторів, законопроєкт має вивести з тіні ріелторські послуги, надавши перевагу доброчесним та захистити українців від недобросовісних ріелторів, а також збільшити доходи до державного бюджету. Однак, у документах не наведено жодних розрахунків. Невідомо, який на сьогодні в Україні рівень тінізації сфери ріелторських послуг, якого рівня буде досягнуто після впровадження нового регулювання, скільки від цього отримає держбюджет. 

Окремо зауважу відсутність оцінки витрат на реалізацію законопроєкту (наприклад, скільки платникам податків коштуватиме створення реєстру) та побічних ефектів від його запровадження (чи вплине таке регулювання на ціну житла). Законопроєкт і супровідні документи не містять ані аналізу проблематики, ані причин їх виникнення, ані цифр. 

У документах немає відповідей і на важливі для людей запитання. Чи будуть споживачі рієлторських послуг платити більше за операції з нерухомістю? Чи будуть рієлтори змушені підвищувати вартість власних послуг, бо законопроект зобов’яже їх до платної атестації чи сертифікації? Скільки коштуватиме стати ріелтором? Як це вплине на вартість послуг на ринку нерухомості? Відсутність відповідей від авторів не дозволяє оцінити доцільність прийняття законопроєкту. 

З відкритих звернень спільнот рієлторів можна зробити висновок, що не було проведено широких консультацій з тими, кого новостворене регулювання стосуватиметься. На жаль, простий, але дієвий принцип творення ефективної державної політики "нічого для мене без мене" наразі дотримано не було. 

Чи справді законопроект захищає споживачів ріелторських послуг від недобросовісних ріелторів?

Так, у законопроєкті є низка норм щодо захисту прав споживачів ріелторських послуг — ріелторською діяльністю займатимуться лише сертифіковані фахівці, до яких висуваються певні професійні вимоги, за порушення законодавства про ріелторську діяльність запроваджується адміністративна відповідальність, ріелторські договори реєструватимуть та публікуватимуть у відкритій базі даних тощо.

Деякі з цих пропозицій є корисними, деякі створюють значні ризики. Про них — далі.

Чи зобов’язує законопроєкт користуватися послугами ріелтора для купівлі-продажу чи оренди нерухомості? 

У законопроєкті зазначено, що його дія поширюється на процес здійснення фактично всіх операцій з нерухомим майном (купівля, продаж, оренда). Прямого обов’язку користуватись послугами ріелтора для купівлі-продажу чи оренди нерухомості у документі немає. Однак, окремі положення законопроєкту все-таки унеможливлюють легальні операції з нерухомістю без звернення до ріелтора.   

Наприклад, істотною умовою для купівлі-продажу чи передачі в оренду нерухомості є реєстрація інформаційного паспорта нерухомості у Єдиній інформаційній базі даних. При цьому об’єкту нерухомості присвоюється індивідуальний реєстраційний номер. Без цього номеру не буде можливо оформити операцію з нерухомим майном. При цьому, право вносити інформацію про об’єкт нерухомості до Єдиної інформаційної бази даних має лише ріелтор чи "інша уповноважена відповідно до закону особа". 

Це формулювання можна тлумачити кількома способами:

- уповноважена законом особа (ріелтор або інша особа, уповноважена законом вносити інформацію),
- представник особи, що має право вносити інформацію (представник ріелтора або іншої особи, уповноваженої законом вносити інформацію). Оскільки жоден закон прямо не передбачає право будь-якої особи крім ріелтора вносити інформацію до системи, власник не матиме такого права.

Відтак, хоча положення законопроєкту прямо і не передбачають обов’язку користуватися послугами ріелтора для купівлі-продажу чи оренди нерухомості, власник нерухомості таки буде змушений звертатися до нього для внесення інформації про об’єкт нерухомості в Єдину інформаційну базу даних.

Чи справді законопроект віддає ріелторів у руки "ріелторської палати", якій платитиме весь ринок?

Відповідно до законопроєкту, на ринку ріелторських послуг з’явиться єдиний недержавний регулятор ― громадська спілка під назвою "Національна федерація фахівців у сфері ріелторської діяльності", покликана контролювати якість ріелторських послуг. Членами такої організації мають стати усі представники бізнесу, на яких покладається обов'язок сплачувати внески. Задля членства у федерації, кожен ріелтор повинен пройти платну професійну підготовку у акредитованому закладі та атестацію/ сертифікацію/акредитацію кваліфікаційно-сертифікаційною комісією у складі федерації. 

Отримавши позитивну оцінку комісії, ріелтора буде включено до Єдиного реєстру фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об’єднань у сфері ріелторської діяльності, держателем якого також є федерація. І тільки після цієї процедури ріелтор зможе легально надавати послуги. Кожні два роки ріелтори повинні підвищувати кваліфікацію на базі комісії на платній основі.

Сама ідея професійного самоврядування, а точніше ― саморегулювання, могла б стати поштовхом для розвитку ринку. Однак обрана авторами законопроекту модель її реалізації несе ризик появи неконтрольованої монополії.  

Зокрема, законопроект наділяє Федерацію унікальним правом допуску рієлторів до професії, створенням обов’язкових до виконання всіма ріелторами правил, а також статусом єдиного держателя як реєстру суб’єктів ріелторської діяльності, так і бази даних договорів. У той же час, у законопроекті не передбачено запобіжників ані від зловживань коштами, які збирає федерація, ані від несанкціонованих втручань до обох реєстрів. 

У підсумку, всупереч задекларованим намірам, законопроект передбачає невиправдано обтяжливу процедуру щодо надання ріелторських послуг під час відчуження та надання в оренду нерухомого майна, наслідком чого буде зростання ціни продажу та оренди такого майна. 

Незважаючи на ідею авторів встановити прозорі правила гри на ринку ріелторських послуг, законопроєкт може призвести до монополізації ринку однією неурядовою організацією, що несе додаткові корупційні ризики та ставить під сумнів конкурентні засади розвитку ринку. 

Разом з тим, законопроєкт містить цілу низку положень, що поліпшують захист прав споживачів ріелторських послуг. Аналітика експертів Офісу ефективного регулювання BRDO свідчить, що підтримка законопроєкту №3618 в запропонованій редакції може негативно вплинути як на споживачів, так і надавачів ріелторських послуг в Україні.