Тренды на рынке недвижимости

Брав участь у дискусії щодо ринку нерухомості. Вирішив записати свої думки, які готував до цього заходу, — може, комусь стане в пригоді. Звичайно, не претендую на істину в останній інстанції.

1. Нинішня криза є дуже відмінною від попередніх, її перебіг майже непередбачуваний. Але водночас будь-яка криза (і нинішня також) не ламає трендів, що спостерігалися до її початку, а навпаки, сильно їх прискорює. Тому аналіз трендів допоможе змоделювати ситуацію під час та після кризи, а сценарне планування (з обов’язковим розумінням точок розщеплення сценаріїв та індикаторів повороту) допоможе бізнесу в умовах крайньої невизначеності.

Читайте нас в Telegram: проверенные факты, только важное

2. Ця криза для ринку нерухомості дуже відмінна від кризи 2008-2009-х. По-перше, нині ринок не такий перегрітий, як був тоді. По-друге, він набагато менше закредитований. По-третє, нині маємо набагато більш адекватний курс гривні та професійний незалежний Національний банк.

3. По сегментах комерційної нерухомості:

3.1. Торговельна нерухомість. Криза сильно вдарила по цьому сегменту, і не факт, що він відновиться в повному обсязі. З одного боку, незважаючи на певний перегрів, до кризи потоки покупців прибували практично на кожну нову локацію. З іншого боку, після кризи хоч і буде відкладений попит, але водночас значно менша купівельна спроможність, а певна частина торгівлі пішла в онлайн і не повернеться (інша частина повернеться через споживчі стереотипи, що переживуть кризу, а частина сегментів споживчих товарів загалом не перейшла в онлайн). Водночас великий тренд на зменшення споживання зрештою стане помітним.

3.2. Офісна нерухомість. Цей сегмент почуває себе не так погано, хоча орендарі вимагають зниження ставок та зменшують обсяги. Але тут найбільшою мірою проявляються нові тренди: віддалена робота, нові організаційні культури, потреба в гнучкості. Офіси потрібні, але зовсім не такі, як до кризи. Буде менше запит на пафосність, більше запит на гнучкі, адаптивні офіси.

Подписывайтесь на рассылки Liga.net - только главное в вашей почте

Офісний простір буде зменшений і краще пристосований до режиму, коли всі співробітники один або кілька днів на тиждень працюють віддалено, — це реалізується через концепцію hot desk, коли співробітники не мають виділених робочих місць, а займають вільні місця, коли бувають в офісі.

Також дуже важливими є простори для нарад і зібрань, бо віддалена робота робить періодичні фізичні зустрічі важливішими. Збільшується попит на коворкінги через їхню більшу гнучкість та небажання орендарів займатися господарськими проблемами. Також нікуди не подінеться тренд гігієни офісного простору.

3.3. Готельна нерухомість. Поки туризм заблоковано, то заблокований і цей сегмент. У середньостроковому горизонті внутрішній туризм значно виросте (через транскордонні обмеження та зменшення платоспроможності), а далі буде видно.

3.4. Складська нерухомість. Тут все гаразд, тому що зростає електронна комерція. Особливо потрібні "склади останньої милі".

4. Житло. По-перше, житло у нас завжди було інвестиційним товаром, що заміняє неіснуючий фондовий ринок. Консервативні покупці вкладають у житло як в інвестицію, а спекулятивні користуються великим обігом ринку, щоб заробити.

Присоединяйтесь к Instagram Liga.net - здесь только то, о чем вы не можете не знать

Тому попит нікуди не подівся, хоча грошей стало менше — але водночас стало небезпечно їх тримати на руках у великій кількості в умовах загрози девальвації не лише гривні, а й інших валют (подивіться, як всі центробанки нині друкують гроші).

По-друге, тренд на віддалену роботу, сильно акцентований карантином, створює запит на трохи інше житло — таке, що дає можливість зонування, особистого простору для різних членів сім’ї (якщо ви віддалено працюєте, а ваші діти віддалено навчаються, то ви розумієте, про що я).

Водночас, якщо ми більше часу проводимо вдома, то хочеться мати нормальний прибудинковий простір, різноманітну інфраструктуру навколо.

Та й загалом, великий тренд, який можна було би назвати "креативне місто", руйнує концепцію спального району (ми з Євгеном Пестерніковим писали про це ще 10 років тому).

Якщо ми тут і живемо, і працюємо, і відпочиваємо, то наше житло повинно відповідати зовсім іншим вимогам, ніж коли ми лише приїжджаємо сюди переночувати. Вимоги до планування квартир і будинків, до прибудинкових територій, публічних просторів та інфраструктури збільшуються (а частина девелоперів про це навіть не замислюється, і я з жахом дивлюся на їхні новобудови).

Нарешті, нове покоління по-іншому відноситься до власності (цінує свободу і гнучкість більше, ніж власність), що зменшить попит на купівлю приватного житла і збільшить попит на оренду (у тому числі короткострокову, co-living і т.п.) та змінить баланс бізнес-моделей на ринку житлової нерухомості.

5. Підсумки. Загалом інвестори (не лише приватні, а й корпоративні) нині бояться тримати великі обсяги грошей ("сидіти в кеші") через їхній надлишок та загрозу девальвації, а також через все ще низьку довіру до банків. Тому нерухомість видається непоганим інвестиційним активом. Але питання — яка нерухомість? Дивимося на великі тренди і моделюємо зміну попиту.