Цены на жилье растут или падают? Кто его знает! Рынок недвижки в Украине очень непрозрачен

Сегодня рынок недвижимости в Украине крайне непрозрачен. Никто, в том числе, его активные участники, не владеет информацией об общем объеме рынка, реальных изменениях цены, динамике предложения и спроса. 

Нацбанк в последнем отчете о финансовой стабильности называет рынок первичной недвижимости в стране хаотичным и неурегулированным: "ключевой риск сектора – проволочки с упорядочиванием первичного рынка недвижимости и с усилением прав инвесторов в жилье". 

Принимая решение о покупке квартиры, покупатель руководствуется предыдущим опытом – своим или своих близких. Если такого опыта нет, начинает искать информацию в Интернете. И оказывается, что информация весьма противоречива. Из пяти экспертов два утверждают, что рынок интенсивно растет, еще один – что падает, а двое вообще не могут определиться и в одном тексте пишут об обоих сценариях одновременно.  

Почему нет достоверной аналитики рынка недвижимости

Рынок недвижимости Украины весьма масштабный и консервативный. При этом, достоверных данных об объеме рынка, динамике спроса и предложения, уровне цен, количестве проданных квартир нет. Как нет и единой методики, с помощью которой прямо можно было бы посчитать уровень цен и объем продаж квартир.

Это проблема не только для покупателей недвижимости, но и для девелоперов. 

Отсутствие данных о конъюнктуре приводит к значительному дискомфорту. Как условному девелоперу планировать реализацию проекта, если он не понимает, что его ждет на рынке? За многие годы большинство застройщиков научилось в условиях ограниченной видимости лететь не по приборам, а по интуиции. Долетают не все, правда.

Отсутствие достоверных данных провоцирует высокие риски при инвестировании в недвижимость. Они, в свою очередь, компенсируются высокой доходностью – по  данным SAGA Development, до 30%. Это вдвое выше средней доходности депозитов. 

Как изменить ситуацию

Сделать рынок более прозрачным и прогнозируемым помогут следующие шаги. 

Во-первых, введение обязательной регистрации сделки в едином реестре прав на недостроенный объект в момент покупки, а не в момент оформления права собственности. Сейчас девелоперы начинают продавать квартиры на начальных этапах строительства, а в реестр они попадают после ввода дома в эксплуатацию – временная разница между этими событиями достигает двух-трех лет. 

Во-вторых, раскрытие данных о количестве и стоимости сделок во времени и площади. Так можно будет измерить темп продаж, объем спроса, уровень цен. Кстати, личные данные покупателей квартир для качественной аналитики рынка не нужны. 

Сейчас в Верховной Раде зарегистрирован законопроект №5091 о гарантировании имущественных прав на объекты недвижимости, которые будут построены в будущем. Не могу сказать, что он однозначно сделает рынок прозрачным и безрисковым. Но этот документ должен стать началом трансформации процесса сбора данных о сделках и значимым шагом на пути к запуску полноценной ипотеки на первичном рынке. 

Что даст рынку прозрачность

Во-первых, реальную доступную ипотеку. Сейчас количество сделок с привлечением ипотеки составляет менее 1% от общего объема продаж "первички". Реальный размер процентной ставки в гривне – 16-20% годовых. О перспективах новой государственной программы кредитования под 7% можно отдельно дискутировать, но пока она мало похожа на полноценный рыночный инструмент: существует граничная стоимость объекта ипотеки в 2,5 млн грн и суммы кредита (2 млн). Есть ограничения по площади жилья, которое можно взять, с учетом состава семьи. Эта программа ограничивает возможности выбора для покупателей, а, значит, это социальная программа, цель которой — помочь купить относительно недорогое жилье тем, кто в этом нуждается.

Во-вторых, рынок станет прогнозируемым. Сейчас каждый девелопер оценивает рынок, исходя из собственного уровня спроса и продаж, а также обрывочных данных о показателях конкурентов. Наличие достоверных данных о количестве сделок на тот или иной промежуток времени, изменениях стоимости поможет с более высокой точностью оценивать спрос, темпы продаж, понимать, существует на рынке дефицит или профицит предложения, а следовательно, формировать более точные модели продаж и выводить на рынок новые продукты в тот момент, когда они востребованы покупателем.

В-третьих, снижение рисков инвестирования повлечет за собой снижение доходности. Это не значит, что недвижимость станет дешевле. Скорее, наоборот: если макроэкономическая ситуация будет благоприятной, рост цен усилится. Но сократится разница между стоимостью на начальных этапах и в момент ввода дома в эксплуатацию. 

Это хорошая новость для покупателей, которые покупают квартиру для себя. Но не очень хорошая для инвесторов. Впрочем, даже для них, на фоне снижения ставок по депозитам, недвижимость останется выгодным активом.