Рынок земли: бывшие сторонники критикуют закон об обороте. Чем они недовольны

31 березня 2020 року Верховна Рада України нарешті ухвалила закон, що регулює обіг земель та фактично скасовує 20-річний мораторій на купівлю та продаж земель сільськогосподарського призначення.

Очікувано, ця подія супроводжувалася шквалом критики та маніпуляцій з боку традиційних опонентів цієї реформи. Після подолання більш ніж чотирьох тисяч правок до законопроекту, було зареєстровано 13 проектів постанови про скасування результатів голосування. Але Верховна Рада не підтримала жодного з них. Тепер президент Володимир Зеленський зможе підписати закон. 

Але навіть після цього, опоненти документу, скоріш за все, продовжать медіа-кампанію та звернуться до судів щодо його скасування. Ці кроки є прогнозованими. Але несподіванкою стала жорстка критика прийнятого закону з боку наймедійніших реформаторів: мовляв закон передбачає обмежену реформу без значного економічного ефекту. Чи ці звинувачення є обгрунтованими? Чи все-таки новий закон є кроком до цивілізованого ринку земель?

Плюсы закона

Перш за все, варто підкреслити, що закон про обіг земель дозволяє досягти основної мети реформи. З 2021 року відновиться і юридична, і економічна складові права власності на всі приватні сільськогосподарські землі в Україні. 

Подписывайтесь на рассылки Liga.net - только главное в вашей почте

Приватні власники зможуть вільно розпоряджатися своїм майном (що відповідає рішеннями Європейського суду з прав людини у справах "Зеленчук та Цицюра проти України", "Антоненко та інші проти України"). Припиниться дискримінація власників паїв відносно власників інших категорій земель. Буде створено всі підстави для подальшого зростання ціни оренди та продажу, отже, і добробуту власників паїв, а також продуктивності сільського господарства, починаючи з 2021 року, незважаючи на всі запобіжники та обмеження.

Останній пункт про економічний ефект потребує роз’яснення.

Основною перешкодою до нормальних конкурентних відносин на ринку землі та, як наслідок, низька орендна плата, була обмеження альтернатив для власників. Власники паїв мусили або самі обробляти свою землю (чим наразі і займаються більш ніж 2,5 млн одноосібників) або, якщо фізично не можуть, здати в оренду зазвичай без альтернатив тому фермеру, який обробляє суміжні ділянки і за тією ціною, яку цей фермер встановить. 

Читайте также - Назад в 90-е? Закон о земле может повторить ваучерную приватизацию

Таким способом отримували дохід від своєї землі переважна більшість українців - приблизно 4,6 млн власників. Можливість продати свій пай нівелює обмеження щодо безальтернативної здачі в оренду. Фермер буде змушений підвищувати орендну плату до ринкового рівня для утримання пайовиків-орендодавців. Таку тенденцію ми вже спостерігаємо останні декілька років, після того, як активізувалися роботи з відкриття ринку землі. 

Цей процес продовжиться незалежно від того, чи буде відкритий ринок для юридичних осіб, чи ще ні, оскільки альтернатива продати новому власнику буде створена з першого дня. Це і є основним досягненням реформи.

Сільське господарство та земля

Для зростання продуктивності в сільському господарстві закон про обіг запускає декілька процесів. 

По-першеерше, розпочнеться вихід сектору із тіні. Необхідно вказувати джерела коштів для придбання землі. Зникне необхідність у тіньових схемах обходу мораторію. Невірно оформлені або неформальні угоди оренди стануть ще більшим фактором ризику для виробників, вони будуть вимушені терміново навести лад у оформленні земельного банку, який вони обробляють. 

По-друге, під заставу землі сектор розпочне залучати кредитні ресурси. До 2024 року, така опція буде доступна лише одноосібникам. Це надасть поштовх до розвитку нових банківських продуктів. 

Читайте также - Рынок земли открыли. Кто купит и кто от этого выиграет? Zoom-дискуссия топ-экспертов

Після 2024-го, подібні продукти стануть доступними і юридичним особам. 

По-третє, закон визначає чіткі правила обігу, що зменшує невизначеність для всього сектору та створює умови для інвестицій у виробництво із високою доданою вартістю. 

По-четверте, всі попередні причини підвищують конкуренцію щодо використання землі. А це означає, що менш ефективні виробники будуть змушені поступитися тим, хто здатний забезпечити більш ефективне використання або власної або орендованої землі.

Що ж в такому разі критикують колишні прихильники реформи? 

Основна критика стосується того, що юридичні особи не будуть мати доступу до ринку протягом перших трьох років. Це дійсно дещо уповільнить зростання цін на землю, а отже і доходи тих, хто хоче продати свій пай. Але рішення цієї проблеми досить просте – зачекати і не продавати свою власність без крайньої потреби. 

Натомість для фермерів таке відтермінування - скоріше позитив, оскільки наразі інструменти фінансування цього ринку ще не відпрацьовані. Єдиний сегмент ринку, який програє від такого відтермінування, це спекулятивні інвестори, які б мали зиск з перепродажу землі на стадії формування ринку. 

Таким чином, запроваджене законом поетапне відкриття ринку навпаки запобігає вимиванню капіталу із сільського господарства та сільської місцевості через спекулятивні операції.

Варто зауважити, що запроваджена модель ринку є певним дежавю. 

Читайте также - Закон о рынке земли приняли. Но в нем есть много дыр для злоупотреблений

Подібна поетапна модель вже пропонувалася урядом Володимира Гройсмана та узгоджувалася із Світовим банком та МВФ у 2017 році, до того, як на реформу почали тиснути представники спекулятивних інвесторів.

Другий пункт критики - обмеження доступу іноземців та іноземних кампаній. 

Це дійсно зменшить кількість покупців на ринку. Але це обмеження не є вирішальним. У більшості країн, де ринки землі працюють без обмежень, частка іноземних власників є незначною. Єдиним виключенням є країни, які допустили іноземців на стадії формування ринку та дозволили придбання недооцінених активів. 

Певен, з часом Україна перегляне це обмеження, але за умов вже сформованого ринку. 

Варто також зазначити, що участь іноземців у оренді землі нічим не обмежується, і вони вже багато років успішно конкурують із вітчизняними виробниками.

Подписывайтесь на рассылки Liga.net - только главное в вашей почте

Третій недолік, на який звертають увагу критики закону, це заборона продажу державних та комунальних земель. 

З цією критикою важко не погодитися, оскільки такі землі вже багато років є джерелом корупції та неефективного використання. Але це обмеження стосується більше боротьби з корупцією, ніж прав приватних власників та ефективного обігу земель. Внесення цього обмеження ще раз показує, хто є зацікавленим у збереженні корупції в Україні. І це ще одне дежавю з 2017-го.

І останнє, зміни до ст.131 Земельного Кодексу запроваджують перепродаж переважного права на придбання землі. Фактично ця норма закладає основу для нових схем перерозподілу ринку без участі власників паїв. Але ось що дивно, про цю норму "реформатори" активно мовчать. 

Наскільки цей недолік є критичним, буде залежати від практики застосування таких перепродажів. У будь якому разі, переважне право буде існувати тільки для орендованих земель. І воно може стати вирішальною причиною для згортання ринку оренди за умов існування ринку купівлі-продажу земель.

Читайте також: Ринок землі в одній картинці. Сім головних нововведень

Отже варто підсумувати, цивілізований ринок земель в Україні відкривається. Це величезний крок у розвитку сільського господарства та збільшення добробуту сільських мешканців. І це є прикладом чи не першої системної реформи, яку впровадила нова влада. 

Зазначені недоліки дійсно дещо зменшать короткостроковий ефект від реформи, але більшість з них не є критичними. Разом із прийняттям супутніх законів (про земельні аукціони, часткове гарантування кредитів) ші, важливо з часом переглянути і закон про обіг. 

Перш за все, варто зменшити корупцію навколо державних та комунальних земель, ліквідувати обіг переважного права та надати право фермерським господарствам брати участь у обігу земель разом із фізичними особами. 

А ще варто оновити опитування сільського населення за умов вже прийнятого закону та приймати подальші рішення на підставі актуальних даних.