Рынок земли: в Литве и Нидерландах не побоялись иностранцев

Останні місяці Україна жваво обговорює питання скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель та відкриття ринку землі. Земельне питання контроверсійне, тому і є предметом політичних спекуляцій та популізму. Давайте розглянемо, як цей момент проходили европейські країни, зокремо проаналізуємо досвід відкриття ринку землі на прикладі Литви та Нідерландів. 

Україна

Рівень відкритості ринку: 1/3 (закритий)

Заборона продажу с/г земель громадянам: Так

Заборона продажу с/г земель іноземцям: Так 

В Україні діє мораторій на продаж сільськогосподарських земель з 2002 року. Його ухвалили як тимчасовий акт для запобігання зловживань та спекуляцій до моменту формування ринку землі. З того часу землевласники не можуть реалізувати своє право власності на земельний актив, що обмежує їх у розпорядженні приватною власністю. Мораторій забороняє продаж землі і громадянам України, і іноземцям.

У державі сформувався власний тіньовий ринок продажу землі через численні сірі схеми. Відсутність прозорого та відкритого ринку не дозволяє реальній ринковій ціні сформуватися через механізм взаємодії попиту та пропозиції. 

У серпні 2018 року набрало чинності рішення Європейського суду з прав людини у справі "Зеленчук та Цицюра проти України". Суд визнав мораторій на продаж земель с/г призначення таким що порушує права людини. Також Суд постановив, що держава не досягає справедливого балансу між загальними інтересами суспільства та майновими правами заявників. Це вкотре демонструє факт: мораторій швидше спрямований проти інтересів українців і не є інструментом для їхнього захисту. 

У листопаді 2019 року в першому читанні Верховна Рада України прийняла проект Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення". Він передбачає скасування мораторію на відчуження сільськогосподарських земель з 1 жовтня 2020 року.

Також -  можливість продажу землі громадянам України з 1 жовтня 2020 року, але забороняє це для іноземних юросіб до 2024 року. Так знижується рівень потенційних інвестицій в Україну від іноземних компаній. В контексті доступу до ринку іноземцями з’явилася велика кількість спекуляцій про так званий "розпродаж України".

Проте замовчують той факт, що відкриття ринку землі за ліберальною моделлю не зобов’язує землевласників до обов’язкового продажу своїх ділянок, а лише дає їм право це зробити.

Литва

Рівень відкритості ринку: 2/3 (відкритий з обмеженнями)

Заборона продажу с/г земель громадянам: Ні ( є обмеження)

Заборона продажу с/г земель іноземцям: Ні (є обмеження) 

Литва схожа на Україну в контексті земельного питання. У її історії також було радянське минуле, колективізація і крах соціалістичної системи. Земельна реформа почалася з повернення землі колишнім власникам у 90-х роках. Закон 1991 року "Про земельну реформу" передбачав відновлення права власності (реституцію) та запровадження можливості купівлі земельних ділянок.

У 2003 році прийняли тимчасовий закон "Про придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення", який суттєво лібералізував процес укладання угод з передачі прав власності на землю сільськогосподарського призначення.

З 1 травня 2014 року у Литві була зняли заборону на продаж землі іноземцям. Тривала національна дискусія про знищення сільського господарства внаслідок викупу землі іноземцями. Литовський уряд ухвалив низку обмежень щодо площі, спецдозволів та цін на землю.

Фізичні особи могли купувати землю у держави та фізосіб за умови, що загальна площа земель однієї особи не перевищує 500 га. Юридичні особи могли купувати не більше 2 000 га землі. Крім того, фізичні особи повинні мати необхідні професійні навички та кваліфікацію, а молоді фермери до 40 років - отримати дозвіл від Національної земельної служби.

В 2019 році Литва завершує впровадження земельної реформи. Близько 70% земель сільськогосподарського призначення знаходяться у приватній власності. Реформа земельного ринку лібералізувала та формалізувала операції з купівлею/продажем та орендою землі в Литві. Зараз ринок відкритий, хоч з деякими обмеженнями.

Запуск та лібералізація ринку призвели до стрімкого зростання цін на землю. Ціна на придбання землі зросла в 12 разів – від 294 євро за 1 га у 2000 році до 3,571 євро за 1 га у 2016 році.

Нідерланди

Рівень відкритості ринку: 3/3 (ліберальний)

Заборона продажу с/г земель громадянам: Ні

Заборона продажу с/г земель іноземцям: Ні 

В Нідерландах, після Другої світової війни, держава розпочала сильне втручання у розвиток ринку сільськогосподарських земель. У 1950 році засновано Фонд управління земельними ресурсами, який контролював розвиток сільських районів для підвищення продуктивності в агросекторі.

За мету фонд ставив розв'язати проблеми у післявоєнний період та зменшити надвелику фрагментарність земельних ділянок. Державна політика була зорієнтована на надання фінансової підтримки збитковим господарствам. Пізніше уряд почав дерегуляцію ринку, закрив Фонд, а ціни на землю  - швидко зростали. 

У країні немає обмежень щодо права власності на землю для іноземних фізичних та юридичних осіб. Кожен без проблем може придбати ділянку у Нідерландах. Відсутня і регуляція цін. В країні діє відкрита платформа для збору інформації Kadaster Online: з цінами на ділянки, власниками та нотаріальними діями. Інформація публічна, а доступ до неї отримують після сплати невеликих зборів за користування. 

Дослідники та представники влади часто ставлять у приклад кооперацію "Голландський діамант". Це кооперація уряду з дослідниками, громадськими організаціями та агросектором,  аби розвивати цей сектор. У державі доступні кредитні програми для розвитку сільського господарства, є можливість використати свою ділянку як заставу. 

Отже, стабільність, безперервність, хороший інвестиційний клімат — складові успіху Нідерландів у земельному аспекті. Як наслідок, ціна землі в Нідерландах є найвищою в Європі.

Власне, досвід європейських сусідів доводить дієвість відкритого та повнофункціонального ринку землі. Очевидно: у Литві та Нідерландах масового викупу земель іноземцями не відбулося, громадяни залишаються власниками своєї країни, а ціна їхніх земельних активів щороку стабільно зростає.

Для України земельна реформа є ключовою зміною, що допоможе мільйонам українців повернути своє право власності. 

Матеріал підготовано за участю Сергія Олійника, молодшого економічного аналітика EasyBusiness

Републикация полной версии материала запрещена (без письменного разрешения редакции)