Рынок земли от "Слуги народа": победа или шаг назад?

Верховна Рада України прийняла в першому читанні законопроект №2178-10, який скасовує мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Це законопроект від пропрезидентської партії "Слуга народу". Саме його, а не законопроект №2178, який розробило профільне Міністерство та 25 вересня Кабмін зареєстрував у Верховній Раді, Комітет з аграрної та земельної політики рекомендував парламенту прийняти за основу. 

LIGA.net, в рамках інформаційного партнерства з EasyBusiness та Коаліцією Реанімаційний Пакет Реформ, публікує матеріал, в якому Дмитро Ливч пояснює, чим відрізняються урядовий та комітетський законопроекти?

Здається, що за останні кілька місяців Уряд зробив для відкриття ринку землі більше, ніж за 18 років. Ще в грудні 2018 року нардепи вкотре голосували за продовження мораторію на рік, а сьогодні зрозуміло, що продаж і купівлю землі уможливлять з жовтня 2020 року. 

Перший повноцінний законопроект з обігу сільськогосподарських земель №2178 розробило профільне Міністерство та 25 вересня КМУ зареєстрував проект закону у ВРУ. В Україні активізувалася дискусія  про моделі майбутнього ринку. Депутати інтенсивно почали реєструвати власні проекти законів, і, внесений за два тижні після урядового, законопроект від "Слуги народу" отримав порядковий номер 10. Саме його - №2178-10 Комітет з аграрної та земельної політики рекомендував Верховній Раді прийняти за основу. 

№2178 та №2178-10: чим відрізняються урядовий та комітетський законопроекти? 

В депутатському законопроекті є кілька змін, порівняно з першочерговими планами Уряду. Водночас це може суттєво вплинути на перебіг та результати реформи. 

По-перше, змінилися умови зняття заборони на відчуження ділянок с/г  призначення. Урядовий законопроект №2178 передбачає: з 1 жовтня 2020 року право купувати землі с/г призначення отримають українські фізичні та юридичні особи - зокрема засновниками яких є іноземці та особи без громадянства. 

Найбільший спротив українського агробізнесу, першочергово фермерів, викликало те, що де-факто іноземці зможуть купувати українську землю. У пошуках компромісу в законопроекті №2178-10 депутати зазначили можливість для юросіб, засновниками яких є іноземці, та осіб без громадянства: купувати землю після 2024 року. Ця норма не розповсюджується на юросіб з іноземною часткою в капіталі, якщо вони вже використовували земельні ділянки на правах оренди чи емфітевзису та зареєстровані в Україні протягом трьох років. 

Читайте также - "Это наше супер-обещание". Как Зеленский убедил свою фракцию поддержать рынок земли

По-друге, переглянули обмеження концентрації земель у власності однієї особи чи компанії. В урядовій концепції обмеження стосувалися двох пунктів: рівня всієї країни - не більше 0.5% від загальної площі с/г угідь, та області - не більше 15% від загальної площі угідь. У депутатському законопроекті обласний ліміт зменшений до 8% та встановлено додаткове обмеження - до 35% с/г угідь в межах однієї ОТГ.

 Інші незначні зміни законопроекту стосуються ціни землі при реалізації переважного права на аукціонах та взаємодії державних реєстрів.

 Чому варто допустити на ринок іноземців  

 Суспільним резонансом стало положення урядового законопроекту з дозволу іноземцям купувати землю. В інфопростір запущено тонни міфів про жадібних іноземців, які 18 років чекають на нагоду загарбати українські чорноземи. То до чого призведе обмеження у варіанті, запропонованому "слугами народу"?

 Від недопуску іноземців на ринок постраждають власники земельних паїв. Забороняючи нерезидентам купувати землю, ми обмежуємо попит. А це призведе до нижчої ціни активу. Насамперед виграють не власники ділянок. Зиск отримають компанії, які дешево орендують землю. До них долучаться спекулянти, зацікавлені у купівлі землі за дешево і перепродажі за вищою ціною після 2024 року. Самі ж землевласники знову залишаться з недокапіталізованим активом.

Поширена думка: якщо землевласників не влаштовує сучасна ціна - вони зачекають 2024 року. Та оскільки більшість землевласників є людьми похилого віку, подібні пропозиції звучать цинічно.

Читайте также: В ожидании рынка. Кому принадлежит украинская земля

Уповільнення розвитку агросектору та економічного зростання держави – можливий результат недопуску іноземців на ринок. Економічне диво неможливе без іноземних інвестицій, а іноземцям потрібно вкладати фінанси у щось конкретне. Це і будуть інвестиції в Україну. Закриваючи ринок для нерезидентів, нардепи обмежують іноземні інвестиції в один з найпривабливіших активів в Україні.

Окрім коштів, іноземний ресурс  – це ще й ефективні виробничі практики, інвестиції в інфраструктуру тощо. Іноземний капітал може стати двигуном розвитку украгросектору, який через мораторій програє Європі у продуктивності. Якщо єдиним способом здійснення сільськогосподарського виробництва для іноземців залишиться оренда – можна забути про інвестиції в інфраструктуру чи технології. Жоден власник не вкладатиме кошти в покращення чужого активу, який можна відчуджувати після закінчення строку оренди.

Звісно, положення законопроекту №2178-10 повністю не відмежують іноземців від українського ринку землі. Подібні бар'єри лише підвищують витрати на юристів, які всеодно зможуть обійти законодавчі норми. Сірий ринок землі функціонував всі 18 років мораторію, і продовжує працювати зараз. Іноземні інвестори цінують власну репутацію і здебільшого не використовують тіньові схеми для купівлі землі. Тому подібні положення не захищають українську землю від іноземців, а лише відлякують інвесторів з міцною репутацією.

 Проект закону №2178-10 містить ще одне додаткове дискримінаційне положення. Згідно з ним, купувати землю зможуть зареєстровані в Україні юрособи з іноземними засновниками, які орендували землю до вступу закону в дію - проте не індивідуальні підприємці без українського громадянства. Тобто, якщо ти іноземець та 20 років ведеш в Україні фермерське господарство без реєстрації юрособи - дорога на ринок землі для тебе закрита.

Таким чином, піддавшись на протести українських аграріїв, депутати "Слуги народу" внесли в законопроект правки, які суттєво впливають на покращення добробуту власників паїв та економічний ефект від реформи.

Що робити з обмеженнями площі?

Ще одна важлива зміна в оновленому законопроекті - обмеження щодо концентрації землі в одних руках. Першочергово впровадження обмеження на рівні ОТГ.

Обмеження площі негативно вплине на вартість землі, оскільки лімітує попит. Та все ж важливо забезпечити конкуренцію без монополізації галузі. З огляду на це, депутатський законопроект №2178-10 є ефективнішим, адже встановлює обмеження на концентрацію землі в межах ОТГ. Дійсно, купівля однією компанією всього земельного масиву на території громади є цілком можливою і може призвести до негативних наслідків. Якщо місцевий латифундист є основним працедавцем та платником податків в муніципалітеті, в його руках опиняється забагато важелів впливу на органи місцевого самоврядування.

В обох законопроектах є положення про обмеження площі у володінні на рівні країни: 0,5% від загальної площі сільськогосподарських угідь. Ця норма не зовсім зрозуміла, адже 0,5% с/г угідь України - це 200 тис га землі. Якщо компанія зможе досягти такого ліміту, то відбудеться це нескоро.

Сьогодні лише у п'яти украгрохолдингів є земельний банк, який перевищує таке обмеження. Найбільший латифундист України - компанія Кернел – обробляє 530 тис га. Якщо будь-яка компанія викупить весь свій земельний банк, -  частка її угідь становитиме біля 1.5%. Важко відповісти, чим концентрація земельних ресурсів у 1,5% небезпечніша за 0,5%. Водночас, навряд компанія зацікавиться у розширенні такого об'ємного земельного банку після викупу. Тим паче, в останні роки спостерігаємо падіння сукупної частки землі у користуванні 100 найбільших агрохолдингів України. Компанії інтенсифікують бізнес через інвестиції у технології, а не землю. 

Обмеження власності на рівні країни спричиняє додаткові мінуси: за словами експерта Ради Європи Анатолія Мірошниченка, якщо дані про загальну площу у власності компанії важко відслідкувати - нотаріуси можуть відмовити у  реєстрації договорів з купівлі-продажу землі. Вони перестраховуються на випадок порушення закону. 

Отже, якщо обмежувати площу на місцевому рівні ще доцільно, то лімітувати її на рівні України – це радше популізм. 

Яких результатів чекати від запуску ринку? 

Законопроект від депутатів "Слуги народу" далекий від ідеалу, та в умовах суспільного тиску - це єдина концепція, яку можна впровадити. 

Ґрунтуючись на динаміці  цін на землю в країнах ЄС, за депутатською моделлю можна розраховувати на таку вартість землі на ринку України після його відкриття. 

Значний приріст вартості землі слід очікувати з четвертого року після запуску ринку. За останньою інформацією, саме тоді іноземців планують допустити на ринок. На десятий рік ціна досягне $4500. Та за впровадження ліберальної моделі ринку землі без обмежень, ціна швидше досягне максимального значення. 

Для загального економічного ефекту модель Комітету може принести Україні додаткові $49 млрд ВВП за 10 років. Водночас ефект від реформи буде нижчим порівняно із прийняттям ліберальної моделі ринку без обмежень.

Матеріал підготовлено за участю Вадима Федчишина, економічного аналітика EasyBusiness