Двойной задаток. Как добиться компенсации за сорванную сделку

07.12.2012, 16:52
Двойной задаток. Как добиться компенсации за сорванную сделку - Фото
06ace2f7428134723b7faf7bddd4c965.jpg

История о настойчивом покупателе, который добился от компании выплаты задатка в двойном размере

материал опубликован в рамках конкурса


Задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения (ч.1 ст.570 Гражданского кодекса Украины). Договор задатка - один из тех институтов права, по которому в теории имеются диаметрально противоположные мнения по вопросу его применения. Я всегда считал (и меня так учили), что никакого договора задатка при купле-продаже недвижимости быть не может, т.к. договор купли-продажи недвижимости вступит в силу только после его нотариального удостоверения и государственной регистрации, а значит никаких обязательств по несуществующему договору быть не может. Но какого же было мое удивление, когда я узнал, что многоуважаемый Соломон Олимпиадович Иоффе придерживался прямо противоположного мнения по данному вопросу: "…уплата задатка служит доказательством самого факта заключения договора, и, если она оформлена письменно, нельзя оспаривать этот факт, хотя бы договор не был облечен в требуемую законом письменную форму…". После такого я уже начал сомневаться в правильности своей позиции по договору задатка. И вот как раз в момент моих позиционных колебаний мне попалось дело, в центре событий которого оказался именно такой договор задатка.

Некий гражданин заключил договор задатка с Обществом с ограниченной ответственностью "Минус" (назовем его так), в котором было указано, что не позднее такого-то числа такого-то месяца 2009 года ООО "Минус" и этот самый гражданин заключат и удостоверят нотариально договор купли-продажи помещения общей площадью 78,4 кв.м, которое находится по определенному адресу. Цена помещения составляет 100 000 (сто тысяч) долларов США в гривневом эквиваленте. В качестве задатка гражданин передал ООО "Минус" сумму 77 300 гривень, что на день заключения договора задатка эквивалентно 10 000 долларов США.

Когда настал день для заключения договора купли-продажи означенного помещения, ООО "Минус" отказалось от его заключения и вернуло полученные в качестве задатка 77 300 гривень. Но гражданин оказался обидчивым и достаточно настойчивым, поэтому он захотел, чтобы ООО "Минус" заплатило ему еще 77 300 гривень, так как сделка не состоялась по их вине. И представлять интересы гражданина выпало мне.

Итак, иск подан. В иске указано было, что согласно абзацу второму ч.1 ст.571 Гражданского кодекса Украины, если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости. На судебное заседание представитель ООО "Минус" не явился, а на следующем заседании из предоставленного в суд заявления я узнал, что в суд подан иск о признании того самого договора задатка недействительным.

Компания отказалось от заключения договора купли-продажи помещения и вернула полученные в качестве задатка деньги. Но гражданин оказался настойчивым и захотел, чтобы компания заплатила ему еще столько же, в качестве компенсации

В судебном заседании, уже по иску ООО "Минус", его интересы представляла одна из адвокатских контор. В исковом заявлении значилось, что оспариваемый договор задатка является, на самом деле, по своей правовой природе не чем иным, как предварительным договором купли-продажи недвижимости. А согласно абзацу 4 ч.1 ст. 635 Гражданского кодекса Украины, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма для основного договора не установлена, - в письменной форме.

Согласно ст.657 Гражданского кодекса Украины, договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Таким образом, по мнению истца, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть в обязательном порядке нотариально удостоверен, а в случае, если он не удостоверен нотариально то, согласно ч.1 ст. 220 Гражданского кодекса Украины, он (договор) есть никчемным, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Покопавшись в судебной практике, я обнаружил, что большинство подобных дел решаются не в мою пользу. Но работа есть работа; ну не признавать же иск, в самом деле!

Свою позицию я решил построить на следующем: оспариваемый истцом договор на самом деле является именно договором задатка, который есть ничем иным, как одним из видов обеспечения существующего обязательства. И, помимо обеспечительной функции, является еще и юридическим фактом, подтверждающим наличие обязательств между сторонами. Вспомнил я также и многоуважаемого Соломона Олимпиадовича Иоффе. Ну а насчет формы договора, так согласно ч.1 ст. 547 Гражданского кодекса Украины сделка об обеспечении исполнения обязательств совершается в письменной форме. Также сослался на ст.205 Гражданского кодекса Украины, в которой говорится, что существует всего две формы сделки - письменная и устная, а потому, в любом случае, нами соблюдены были требования ст.657 Гражданского кодекса Украины.

Порывшись в судебной практике, за что отдельное спасибо системе ЛІГА:ЗАКОН, я "откопал" извлечение из определения Верховного Суда Украины от 09.08.2008 г., в котором некую расписку не признали договором задатка (как всегда!), но имелся такой абзац: "…имеющуюся в материалах дела расписку Ответчика о получении им задатка нельзя считать договором, которым бы утверждались намерения и взаимные обязательства сторон о заключении договора купли-продажи земельного участка…". Учитывая тот факт, что в нашем договоре задатка четко прослеживались и намерения о заключении договора купли-продажи помещения, и были установлены взаимные обязательства сторон и согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, то сослался и на это определение Верховного Суда Украины, в подтверждение своей позиции. Судья, кстати, очень заинтересовался подобным мнением ВСУ и попросил ему его предоставить, что я незамедлительно и исполнил.

Основной спор между мной и представителем ООО "Минус", которого, надо сказать, очень внимательно слушал судья, шел по вопросу формы сделок в действующем законодательстве Украины. Представитель ООО "Минус" настаивал на том, что нотариальная форма сделки - это особая форма, которая логически предполагается из положений Гражданского кодекса Украины. Я же твердо стоял на том, что формы только две: устная и письменная, а нотариальное удостоверение и государственная регистрация - это уже юридически значимые действия.

Уж не знаю, что повлияло на судью: мое красноречие или авторитет С.О. Иоффе, но суд принял нашу позицию и отказал в удовлетворении иска полностью.

ООО "Минус" решение суда не оспаривало, что меня лично очень удивило, а посему положительное решение, уже по нашему иску, было делом времени.

Таким образом, суд не только признал возможность заключения договора задатка при купле-продаже недвижимости, но и прямо указал на то, что: "…законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация предварительного Договора купли-продажи недвижимости!..".

*во всех материалах конкурса сохраняется авторская стилистика
редакция 
ЛІГА.net не несет ответственность за содержание материала, предоставленного автором

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Вакансии
Больше вакансий
New business manager / New business director
Киев Ketchup Loyalty Eastern Europe
Керівник складу IT
Киев ЛІГА, Група компаній
Системний адміністратор (DevOps)
Киев ЛІГА, Група компаній
Разместить вакансию

Комментарии

Последние новости

Партнерский проект"Большой взрыв" ПриватБанка. Полный гайд по вселенной судов вокруг национализации