26.12.2018, 09:09

Дорогой портфель. Как Томаш Фиала стал крупнейшим рантье Украины

Томаш Фиала

Dragon Capital потратила на покупку недвижимости по всей стране $400 млн. Откуда деньги?

Весна 2017 года выдалась жаркой для инвесткомпании Dragon Capital Томаша Фиалы. Солнечным апрельским утром в ее офис нагрянула СБУ. Силовиков интересовало санкционное, якобы российское, программное обеспечение «Стахановец», установленное на компьютеры сотрудников.

За считанные минуты новость облетела все украинские медиа. Маски-шоу от СБУ связывали с конфликтом вокруг столичного ТРЦ SkyMall. В споре за объект сошлись акулы бизнеса: эстонский предприниматель и владелец Arricano Хиллар Тедер и Dragon Capital с одной стороны, и бизнесмен Андрей Адамовский – с другой. Неформальную помощь Адамовскому мог оказывать его давний знакомый — влиятельный депутат от БПП Александр Грановский, предполагали тогда участники рынка.

Реклама

Обыски возмутили не только представителей бизнеса. За компанию Фиалы вступился Владимир Гройсман. "Я не имею права вмешиваться в работу СБУ, но там все должно быть адекватно, чтобы не парализовать работу инвестфонда", — заявил премьер.

Спустя полтора года обыски вспоминаются как досадное недоразумение. Благодаря масштабным инвестициям Dragon Capital стала крупнейшим игроком на украинском рынке коммерческой недвижимости, а сам Фиала — примером того, как инвестбанкир может выйти за рамки привычного бизнеса.

Инвестиции в медиа, связи с западными инвесторами, президентство в Европейской Бизнес Ассоциации, дружба с действующими и с перспективными политиками, среди которых Святослав Вакарчук, постепенно сделали его одним из самых заметных предпринимателей новой волны, чей бизнес стал быстро расти после Революции достоинства. Чтобы отвечать медийному понятию "олигарх", осталось немного — своя фракция или хотя бы несколько депутатов в парламенте.

Что помогло Dragon Capital стать крупнейшим инвестором в украинские квадратные метры?

Имидж в помощь

В мае британский инвестиционный фонд Meyer Bergman решил продать известный киевский торговый центр Aladdin. Продавцы хотели получить за объект $22 млн и по слухам добились своего. Из трех претендентов Meyer Bergman выбрал победителем Dragon Capital. В плюс компании Фиалы сыграла  не только способность оплатить счет. "Продавец объяснил свой выбор тем, что инвестиционная компания имеет большой опыт в управлении объектами коммерческой недвижимости. И незапятнанную репутацию", —  рассказал LIGA.net инвестиционный банкир, знакомый с ходом переговоров.

Покупка Aladdin имела для "драконов" стратегическое значение. Прямо напротив Aladdin на другой стороне столичного проспекта Бажана расположен другой торговый центр компании — Пирамида. Новый владелец Aladdin мог бы создать ему проблемы. Благодаря сделке жесткой конкуренции удалось избежать.

Dragon Capital регулярно анонсирует покупку новых объектов. Только за последние полгода компания купила офисный центр класса А Horizon Park Business Center в Киеве, торгово-офисный комплекс Sky Park в Виннице, бизнес-центр класса А Eco Tower в Запорожье, 40% логистического комплекса West Gate Logistic класса А в селе Стоянка Киевской области и крупнейший во Львове ТРЦ Victoria Gardens.

"Совместно с партнерами мы приобрели около 20 объектов коммерческой недвижимости общей площадью около 600 000 кв м", — сообщили в пресс-службе Dragon Capital со ссылкой на управляющего директора по прямым инвестициям Владимира Тимочко. Это крупнейший портфель коммерческой недвижимости в Украине.

Реклама

На втором месте, по оценкам опрошенных LIGA.net экспертов, компания Arricano, которая даже с учетом спорного ТРЦ Sky Mall управляла бы 266 400 кв м.

На третьем месте — Будхауз Групп Анатолия Шкрибляка, которой принадлежит 245 700 кв м коммерческой недвижимости.   

С 2016 года Dragon вместе с европейскими и американскими партнерами инвестировала в недвижимость Украины $400 млн, говорит Фиала.

Что дальше? "Самый интересный объект, который сейчас выставлен на продажу, киевский ТЦ Ocean Plaza. Сейчас идут переговоры, сделка может завершиться в ближайшие полгода", — прогнозирует собеседник LIGA.net. Одним из претендентов он называет компанию Фиалы. Другим потенциальным покупателем на рынке недвижимости называют собственника Паруса и Lavina Mall Вагифа Алиева

Недавно, после ввода военного положения, около 200 человек, назвавшихся активистами молодежного крыла ВО Свобода, блокировали Ocean Plaza. Такие акции могут снизить стоимость привлекательного актива. 

Данные LIGA.net

Чьи деньги

Если посмотреть на покупки Dragon Capital, создается впечатление, что у компании неограниченные финансовые возможности. В чем секрет? "У них есть доступ к относительно недорогим западным деньгам, — говорит  партнер компании Atlas Advisors Алексей Ращупкин. — Многие украинские инвесторы проигрывают в торгах за объект, поскольку не могут предложить такую же сумму".

В 2015 году миллиардер Джордж Сорос решил вложиться в фонд прямых инвестиций Dragon Capital New Ukraine Fund. Среди других партнеров — фонды Goldman Sachs и OPIC. В 2018 году Фиала совместно с инвесторами планировал потратить в Украине около $300 млн. За сделки глава компании отвечает лично. На финальных переговорах о покупке всегда присутствуют Тимочко и Томаш Фиала. Окончательное решение всегда остается за Фиалой, говорят собеседники LIGA.net

Сколько инвесткомпания зарабатывает на сделках? Dragon Capital может получать 2% от привлеченных средств и 20% — с прибыли, рассказал LIGA.net владелец столичной девелоперской компании на правах анонимности.  

Конкурентов у Dragon Capital немного. По словам участников рынка, интерес к коммерческой недвижимости проявляет DCH Александра Ярославского, структуры Сергея Тигипко, экс-владельцы сети Караван Сергей Хрипков и Андрей Гордиенко, инвестфонд Horizon Capital с партнерами.

Коллеги "драконов" — ICU и Concorde Capital — не спешат вкладываться в квадратные метры.

"Мы активны на рынке слияний и поглощений, но зачастую в качестве консультанта", — говорит директор по оригинации (поиску новых направлений бизнеса) Concorde Capital Александр Грибан.

Коммерческая недвижимость никогда не была в фокусе компании, сообщил LIGA.net управляющий партнер группы ICU Макар Пасенюк. "Как правило, мы входим в инвестицию с прогнозом доходности не менее 15% на общий вложенный капитал, — сообщил Пасенюк. — В коммерческой недвижимости таких условий сегодня мы не видим". Мировые тренды меняются из-за роста продаж через интернет и развития логистики. Долгосрочная перспектива этого сегмента вызывает вопросы, объясняет Пасенюк свою позицию.

В следующем году Фиала не исключает новые сделки. Конкретного плана или потолка нет. "Наши будущие инвестиции будут зависеть от темпа реформ в Украине и в первую очередь — в сфере правосудия и правоохранительной деятельности", — говорит он.

Пища для дракона

Как Dragon Capital выбирает объекты для поглощения? Логика приобретений понятна не всем. "Такое ощущение, что они покупает все объекты без стратегии, - удивляется один из собеседников LIGA.net. — Я понимаю, если бы они планировали сформировать портфель из лучших торговых центров страны или приобретали офисные центры определенного класса, но этого нет", — удивляется он.

Стратегия есть, уверяет коммерческий директор подразделения Property Management инвестиционной компании Dragon Capital Наталья Кравец. Компания покупает объекты, у которых есть потенциал для развития, затем вкладывает деньги в улучшение проекта и оптимизацию планировок. "Это повышает стоимость недвижимости, — отмечает Кравец. — В среднем для существенных изменений необходимо 12-18 месяцев". Инвестиции в недвижимость долгосрочные и рассчитаны на 5-10 лет, добавляет Томочко.

Цены на недвижимость в Украине сейчас низкие, поэтому приобретать активы выгодно, соглашается управляющий партнер консалтинговой компании RetaiNet Александр Ланецкий. "Объекты, которые до кризиса 2014 года стоили десятки миллионов долларов, сейчас можно купить за миллионы, — говорит Ланецкий. — Это выгодные инвестиции, особенно, если компания знает местный рынок".

В Украине при относительно невысоких ценах собственники торговых, офисных и складских центров могут получать доходность 12-13% годовых в валюте, рассказывает Ращупкин. Это выше, чем у западных соседей. К примеру, в Польше она существенно меньше — 7-8% годовых.

Рынок коммерческой недвижимости оживился за последний год-полтора по сравнению с резким падением после 2014 года, отмечает Грибан. По результатам третьего квартала 2019 года, доля свободных площадей в офисном сегменте упала почти в два раза до 8,6%, в торговой недвижимости — с кризисных 15% дошла до рекордных 3,7%, в складской — этот показатель упал до 2,8%.

Как меняется объект с приходом Dragon Capital? Организация работы в ТЦ Пирамида стала лучше, говорит LIGA.net совладелец компании Zeebra (сеть магазинов для дома Butlers, косметики Glossip) Дмитрий Ермоленко. "Менеджмент торгового центра постоянно в контакте и оперативно реагирует на любые вопросы", — говорит Ермоленко. Продажи в Пирамиде, по его словам, на 2-3% выше по сравнению с магазинами компании в других ТРЦ.

Томаш и Наталия Фиала, Святослав Вакарчук и Ляля Фонарева с коллегами и основателем VoxUkraine Тимофеем Миловановым (фото - Facebook)

Второй фронт

Второй заметный проект Dragon Capital последних лет — медиахолдинг Новое время. Первый номер одноименного журнала вышел в мае 2014 года, сейчас в составе также НВ сайт и радио, купленное у депутата Андрея Деркача.

Зачем инвесткомпании инвестиции в медиа? "Мы с коллегами считаем, что здоровая демократия невозможна без независимых медиа, а без демократии не будет развиваться и расти экономика, — говорит Фиала, отвечая на вопрос LIGA.net. — После Революции достоинства мы решили сделать свой вклад в то, чтобы Украине больше такой революции с такими жертвами не понадобилось".

Первой была идея покупки журнала и сайта Корреспондент у "беглых коррупционеров", говорит Фиала. Издание с 2013 года входит в УМХ экс-олигарха Сергея Курченко. "Предполагал, что им медиа в Украине уже точно будут не нужны, и что власть не позволит им продолжать заниматься промосковской пропагандой, — говорит он. — Оказалось, что я ошибался, и мы с нуля создали НВ".

Поначалу инвестор планировал вложить $2,5 млн и выйти на окупаемость за три года. Сейчас задача не работать в убыток все еще актуальна. Фиала не спешит разочаровываться. "Мы инвестировали не для прибыли", - рассказывал он в интервью Экономической правде в начале 2017-го, еще до покупки радио Эра. 

Еще одна сфера интересов бизнесмена — образовательные и экономические проекты с гражданским и политическим подтекстом. Как уже писала LIGA.net, вместе со Святославом Вакарчуком Фиала выступает соучределем Центра экономической стратегии, а также спонсирует участие талантливых украинцев в образовательных программах Стэнфордского университета. Жена Фиалы Наталья — директор еще одной общественной организации, среди учредителей которой есть Вакарчук, "Люди майбутнього".

Если лидер Океана Эльзы все-таки решится участвовать в президентской кампании, Фиала будет одним из его финансовых доноров, прогнозировали ранее собеседники LIGA.net.

Здоровые политика и медиа — непременные атрибуты растущей экономики. Большая доля независимых СМИ в стране, включая сильное общественное ТВ, будет влиять на снижение коррупции во власти, судах и правоохранительных органах, отмечает Фиала. "Именно это защитит наше с вами имущество, приведет к росту инвестиций", — уверен инвестбанкир.

Для его бизнеса эти слова более, чем актуальны. Несмотря на решение Лондонского суда в пользу Dragon и Тедера, ТРЦ SkyMall по-прежнему управляет менеджмент Адамовского. Фиала надеется, что финальная битва еще впереди.

Александра Некращук
специальный корреспондент ЛIГА.Бизнес
Александра Некращук
Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.