Як відбувається відновлення зруйнованого житла в Україні

Відновлення зруйнованого житла та ремонт пошкодженого стали болючими питаннями в Україні під час війни. Грошей часто не вистачає, частина житлового фонду в прикордонних або ж прифронтових районах – під обстрілами. Місцева влада не завжди приходить на допомогу, бо пріоритетність витрати грошей буває різною, та й до того ж грошей може банально не вистачати, як це відбувається у сильно постраждалих громадах.

Держава навесні та влітку запустила свої програми відновлення зруйнованого та пошкодженого житла. Як вони працюють та які їх перші результати? В цьому розбиралася LIGA.net.

Проблеми

По-перше, всі цифри, які наразі називаються щодо кількості знищеного/пошкодженого житла, та кількості постраждалих людей  – доволі приблизні. На це є кілька факторів.

1. Іноді надзвичайно важко оцінити вартість будівлі, а отже вартість ремонту/відновлення. Прикладом можуть бути сільські хати радянського чи ще більш раннього періоду. У скільки їх оцінити? Як це зробити? Зараз і будівельних матеріалів таких немає. А побудувати нову хату такої ж площі, навіть із найдешевших матеріалів – може бути дорого.

2. Частою проблемою людей є випадки, коли в будинку, який зруйновано, згоріли/знищені самі документи. Ця проблема може посилюватися наявністю в будинку кількох співвласників (що дуже часто буває в північних областях, наприклад).

3. Часто людина, формально зареєстрована в будинку, там не живе. Або ж навпаки – там багато фактичних мешканців. Більше, ніж зареєстровано. Через те, що таких випадків багато, а відповідні органи працюють не дуже швидко в умовах війни та навали всіх заяв, точні цифри завжди важко отримати.

І всі ці вищеописані фактори також сильно впливають на проблеми відновлення.

Наприклад, станом на червень 2023 року за даними Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури, з початку повномасштабної збройної агресії ворог зруйнував понад 111 000 індивідуальних будинків і понад 14 000 багатоквартирних будинків.

За інформацією заступника міністра юстиції з питань виконавчої служби Андрія Гайченка, унаслідок російської агресії в Україні вже зруйновано або пошкоджено 116 000 житлових будинків, у яких мешкали близько 3,5 млн людей.

За іншими даними українського омбудсмана Дмитра Лубінця, на початку року в Україні російські загарбники знищили 140 000 будинків, з них 18 000 – це багатоповерхівки, у яких мешкало в середньому по 100 родин.

І зрозуміло, що кількість постраждалих та знищеного житла за останні місяці зросла і продовжує зростати. За дуже-дуже приблизними розрахунками, близько 4,5 млн людей утратили свої домівки, це близько 1,8 млн родин.

Враховуючи, що в одному місці можуть перебувати різні об'єкти – і державної форми власності, і комунальні, і приватні, господарчі з житловими приміщеннями, чи навпаки – житлові з господарчим – це множить проблеми.

"На жаль у нас поки що із відновленням майже хаос. Немає єдиної системи, яка б визначала пріоритети, порядок і фінансування відновлення. Найкраще поки що діє екстрене відновлення на територіях далеко від фронту. Після удару комунальники і державні аварійні служби відновлюють те, що критично і що можна відновити швидко. Людям досить швидко допомагають матеріалами. Де значні руйнування, там значно складніше, і протоколу тут ще нема. Для дуже зруйнованих поселень ситуація ще гірша. Тут повна плутанина з планувальними документами: план відновлення, комплексна програма відновлення, проєктні рішення щодо об'єктів і територій, які потрібно розбирати чи робити рекультивацію. Також держава досі не визначилась, хто все-таки буде займатись відбудовою, особливо у громадах. Нацагенство? Навряд чи вийде. Громади? На жаль, не всі це зможуть. Коштів зараз фактично нема", – каже радник президента України в 2005-2008 роках та один із розробників реформи децентралізації Анатолій Ткачук.

Хто відновлює?

А втім – ми бачимо численні ремонти та навіть нові будинки в приватному секторі. Джерел відновлення одразу кілька. По-перше, в процес іноді включається місцева влада. Дуже часто, заради піару (але, треба визнати, це хороший піар) вона береться за найважчі питання.

Наприклад, знаменитий "будинок із дірою" в Чернігові на вулиці Чорновола, куди прилетіла бомба ФАБ-500 із російського літака і зробила в будинку діру на місці 13-14-15 поверхів. Будинок було успішно відремонтовано за рахунок місцевого бюджету майже на 50 мільйонів гривень.

Але купа інших пошкоджених будинків такого щастя не мають, бо туди не ходили табунами журналісти.

Першу допомогу ще півтора року тому почали надавати міжнародні донорські організації. Вони привозили з різних країн будівельні матеріали, а також волонтерів, які готові були проводити ремонтні роботи. Зазвичай це робилося у селі.

"Мені волонтери передали матеріали для даху, стропила, фронтон, але всі роботи я провадив сам", – каже Юрій, мешканець села Новоселівка під Черніговом, де йшли активні бойові дії.

За його словами, так "підшилися" більшість жителів села, у яких було що підшивати – деякі хати знесено повністю. Та тепер у селах йде активне будівництво – влітку 2023 року люди почали відбудовуватися. Дуже часто за свій рахунок.

"Участь міcцевої влади була така – давали техніку для роботи, наприклад, екскаватор, щоб розібрати завал, іноді робочі руки. Але в цілому робив сам. Мені казали – збирай чеки, потім як запрацює єВідновлення – будеш подаватися на компенсацію. Але, по-перше, курс долара і ціни на місці не стоять. А по-друге, і це проблема значно більша, не завжди в хаосі війни чеки дають. Бригади працюють неофіційно, без чеків, до осені 2022-го в Чернігові були проблеми з терміналами РРО", – каже Юрій.

За його словами, приблизно половина суми ремонту будинку у нього ніяк у чеках не відображається.

Деякі ОСББ, зокрема, в Ірпені, відновлювали свої будинки самостійно, якщо не було критичних руйнувань. В окремих будинках це обійшлося в смішні гроші – по $1000 з квартири.

Юрист Євген Федоренко каже – місцева влада втручається в справи неохоче, тому що відновлення – вкрай дорогий процес, і всіх задовольнити неможливо. Випадок у Чернігові призвів до суперечок у самому місті – чому відновили цей будинок, а не той… Відновлювати "все і потроху" – немає сенсу.

"Місцева влада має показати готовність працювати спільно з активістами громади на результат для якнайшвидшої відбудови, спрощуючи бюрократичну тяганину та декламуючи політику "відкритих дверей" для донорів та інвесторів. Щодо прикладу допомоги місцевої влади, то можу навести приклад громади того ж Чернігова, коли місцева влада прийняла програму із заміни вікон та одноразової матеріальної допомоги. Однак обсяг пошкоджень неспівмірний із бюджетом міста, тому відновлення в громаді відбувається повільно, оскільки здебільшого триває за рахунок власних зусиль мешканців", – каже Федоренко.

Нарешті, уряд запустив програми з ремонту та відновлення житла. Важливо розуміти – це ДВІ різні програми.

"Це єВідновлення пошкодженого житла – порядок надання компенсації за пошкоджені об’єкти нерухомого майна, який затверджений постановою Кабміну від 21 квітня 2023 року №381, та єВідновлення зруйнованого житла – порядок надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, який затверджений постановою Кабміну від 30 травня 2023 року №600", – каже Євген Федоренко.

єВідновлення пошкодженого житла передбачало компенсацію у 200 000 грн на роботи з ремонту. І тут бувають курйози. Сусідка Юрія Наталя – якраз із тих, хто подав заяву в Дію і отримав право на компенсацію. Точніше – на оплату чеків, які вони збирала, як і Юрій. Це стало можливим відповідно до постанови Кабміну №858 від 21 липня 2023 року.

"Було трошки смішно, коли комісія мені нарахувала понад 200 000, і в мене це і було показано в чеках, то мені зробили процедуру "зменшення". Тобто підрізали мої затрати до 200 000. Більше не можна, бо я подавалася на відновлення пошкодженого, а не на відбудову зруйнованого, хоча будинок в мене був без даху та без однієї стіни. Глобально нічого страшного – відбудували, площу будинку зберегли, більшу частину компенсували, все інше не так критично", – каже жінка.

Таких, як вона, у селах багато – більшість людей провели роботи своїми силами, бо зимувати другу зиму вже ніде. Тепер чекають на компенсацію за чеками.

Втім, Наталя поспішила, бо тиждень тому відповідно до останніх змін, які набули чинності 15 вересня, компенсацію збільшили. На ремонт у квартирах виділяють до 350 000 гривень, а у приватних будинках — до 500 000 гривень.

Що треба робити, щоб податися на програму?

1. Потрібно мати на руках висновки комісії або органу місцевої влади про пошкодження, або чеки.
2. Мати на носіях зафіксовані візуально (фото-відео) пошкодження.
3. Підтвердити, що пошкоджене житло – ваше. Якщо співвласників кілька – подають документи ВСІ. І вже тут починаються проблеми. Важливо, щоб будинок був введений в експлуатацію, або ж був перебудований.

"Зокрема не опрацьовано механізм отримання компенсації громадянами, житло яких незадовго до початку повномасштабного вторгнення зазнало реконструкції та не було дооформлено відповідно до затверджених норм", – каже Євген Федоренко.

Людям не подобається, що гроші приходять на спеціальний рахунок, їх не видають готівкою. І витратити їх можна лише на певний перелік будівельних матеріалів. У списку матеріалів відсутні деякі, необхідні для будівництва, – наприклад, дерево. Хоча цегла, суміші будівельні та розчини прописані дуже детально. Та й взагалі вільно розпоряджатися коштами не вийде. Зрозуміло, чому держава непокоїться, щоб гроші було витрачено конкретно на ті роботи, на які вони були виділені. Заодно вони простимулюють будівельне виробництво, а не магазин пива.

Іншими словами, механізм робочий, але потребує "доточки".

Ще складніше з відновленням повністю втраченого житла. Тут додається ще вимога – довести, що будинок було введено в експлуатацію. Якщо ж війна застала вас прямо посеред будівництва – вам не пощастило. Але і тут вихід є, кажуть у Мінінфраструктури. Важливо бодай якось показати процес і перебіг будівництва, щоб було зрозуміло, які гроші, бодай приблизно, було вкладено в об'єкт. Якщо ж фото взагалі немає, то можуть у компенсації і відмовити. Такі випадки теж є.

Все тому, що є значна відмінність від програми єВідновлення пошкодженого житла. Адже власник знищеного об’єкта нерухомого майна повинен провести необхідні дії щодо державної реєстрації припинення такого права відповідно до Закону "Про держреєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

І тільки після цього можлива подальша реєстрація за програмою єВідновлення. Такий крок хоча і є зрозумілим для юристів, проте лякає людей і породжує подекуди панічні настрої та додаткові питання. І якщо щодо знищених квартир сама процедура є більш зрозумілою, то щодо приватних садиб все виглядає незрозумілим.

Як варіант – можна просто відмовитись відновлювати будинок і переселитися в багатоквартирний "мурашник". Проте у разі обрання вами варіанта "сертифікат на квартиру" варто врахувати, що отримувач компенсації все здійснює самостійно. Це пошук житла, узгодження його вартості з власником або замовником будівництва, проведення оцінки нерухомого майна незалежним суб’єктом оціночної діяльності, оплата за вчинення нотаріальних дій, адміністративний збір за проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

"Ще одним із моментів, який уповільнює механізм програми єВідновлення – це необхідність подавати заяву на компенсацію всіма співвласниками нерухомого майна. І якщо хтось із співвласників перебуває за кордоном і не бажає або не має можливості подати таку заяву, то це ускладнює процес отримання компенсації. Також наявні ситуації, коли власник або співвласник перебуває у полоні або безвісти зник. Тоді для подальших дій також спочатку потрібно отримати відповідні документи про статус такої особи. На практиці процедура підтвердження того, що особа у полоні, або визнання її безвісті зниклою, може тривати декілька місяців. Це, в свою чергу, уповільнює процес оформлення та отримання компенсації за зруйноване або пошкоджене житло", – каже Євген Федоренко.

Недосконалість компенсації полягає також і в тому, що власники можуть розраховувати лише на компенсацію житлових приміщень. Тобто квартири, приватні будинки, житлові кімнати, садові будиночки тощо. Щодо компенсації за знищені сараї, гаражі, паркани і таке інше, то така процедура досі ще не передбачена.

Особливо актуальним це питання є для жителів сільської місцевості, адже вагомим джерелом їхнього доходу була сільськогосподарська діяльність, задля ведення якої є необхідним наявність таких приміщень. Чи то для утримання худоби, чи зберігання овочів, обладнання сільськогосподарського призначення тощо. Також важливим це питання є для фізичних-осіб підприємців (ФОП), які використовували нежитлові приміщення як виробничі потужності.

Ще одна проблема – програми не враховують знищеного майна, яке може становити ледь не половину вартості будівлі. Побутова техніка, вартісні речі всередині – не рахуються. А вартість їх може бути високою. Особливо, якщо сама будівля, наприклад, сільська хата, не була порівняно дорогою.

Які ж темпи роботи програми? Спочатку здавалося, що вона не впорається, за перші два місяці було подано більш ніж 20 000 заявок, але задоволено лише 1400. Очевидно, що створені при місцевих органах влади комісії просто не справлялися. Але станом на середину вересня, за даними Мінінфраструктури, було зафіксовано понад 42 000 звернень на отримання компенсацій за програмою єВідновлення. Більше 12 000 з них схвалені, а виплати перевищили 1 млрд грн.

За словами заступниці міністра Наталі Козловської, в середньому у країні чек на компенсацію ремонтних робіт або відновлення становить близько 82 000 грн.

Але очевидно, що кількість заявок зростатиме. В Дії вже понад півмільйона заявок про зафіксовані руйнування чи пошкодження. Тож наразі єВідновлення не дісталося і відмітки у 10% від всіх уражених об’єктів. Втім, і працює воно лише 3 місяці. Тож це дуже хороший темп.

За чий рахунок банкет?

Головне питання – хто дасть гроші на відновлення об’єктів, кількість яких просто грандіозна. Сума в 1 млрд грн від Мінінфраструктури, на яку задовольнили понад 30 000 заявок на ремонти і відновлення, здається великою. Але якщо тільки не дивитися на масштаб. Загалом потреби України на відбудову оцінюються Світовим банком у $411 млрд. Потреби на швидку відбудову у 2023 році сягали $14 млрд. 

Остання цифра в 560 разів більша, ніж зараз освоїло Мінінфраструктури на початку дії програми "єВідновлення". Де взяти такі гроші? Тим паче, що до справи домішалася політика – у місцевої влади відтепер не буде права розпоряджатися ПДФО, що надходить від військових.

Це сталося після того, як в ЗМІ та соціальних медіа прокотилася хвиля новин про скандальні закупівлі та витрати від місцевої влади ­– то на тротуарну плитку, то на інші невійськові витрати. Попри те, що це невелика доля у витратах міст, а частина ремонтів справді необхідна, центральна влада болісно відреагувала на хвилю громадянського обурення.

"У 2024 році не буде ні Державного фонду регіонального розвитку (ДФРР), кошти якого мали використовуватися шляхом голосування за проекти в Дії, ні Дорожнього фонду. Очікувано, всі ці ресурси підуть на оборону. Відповідно, в наступному році зменшаться ремонти доріг, за що на фоні війни і центральна, і місцева влада отримують критику. Фонд ліквідації наслідків збройної агресії цьогоріч становить 61,7 млрд грн. Він залишиться і в 2024 році та буде одним із джерел фінансування відбудови. Проте Фонд ліквідації може суттєво скоротитися, адже прибуток Нацбанку (а це була більша частина наповнення Фонду – 35,9 млрд грн) тепер буде спрямовано до загального бюджету (оборони). Наступного року Фонд поповнюватиметься за рахунок коштів, конфіскованих у російських фізичних та юридичних осіб на території України (цьогоріч це 25,8 млрд грн), та залишків із цього року (поки мова йде про 400 млн грн)", – стверджує аналітикиня Мартина Богуславець.

Втім, переживати не варто, адже основним джерелом коштів на гуманітарні потреби як були союзники, так і лишаються. І у 2024 році головними джерелами фінансування будуть ЄС, США, МВФ та інші міжнародні партнери України. Загалом потреби на 2024 рік у зовнішньому фінансуванні всіх видатків, крім оборони – близько $43 млрд. З них можна знайти суму, необхідну на дію програми "єВідновлення". Але є нюанси.

"Зокрема, щоб отримати фінансування США, потрібно буде довести прогрес у реформі правоохоронних органів та боротьби з корупцією, підвищення прозорості використання коштів. Важливо, щоб Фонд ліквідації наслідків збройної агресії у наступному році працював за механізмами, які нам вдалося вибороти цьогоріч – із методикою приорітезації об'єктів на відбудову, включенням місцевої влади до всіх процесів, а також із повною прозорістю роботи комісії – від публікації всіх заявок на фінансування, трансляції роботи комісії та оприлюднення ухвалених рішень. Саме ці на перший погляд прості речі допомогли в цьому році зупинити фінансування будівництва стадіонів та басейнів, що не є пріоритетом №1 у війну", – каже Богуславець.

Іншими словами, якщо програма просуватиметься так само, чи навіть із певним збільшенням темпу – гроші будуть. Але такими темпами відновлення триватиме десятиліттями. Прискорити його може реформування або збільшення чисельності комісій, що розглядатимуть вал заявок, який лише наростатиме.