Ставка, новий банк та перемовини з МВФ. Які зміни очікують на єОселю в 2025 році

Державна програма "єОселя", запущена у жовтні 2022 року, станом на грудень 2024 року видала 14,8 тис. кредитів на суму 24,06 млрд грн. Згідно з даними Укрфінжитло, більшість угод (68,6%) укладено на вторинному ринку, 5,7% – на первинному, а 25,7% квартир придбано у забудовників.

Попит на програму залишається стабільно високим завдяки її актуальності у сучасних реаліях. Особливо серед тих, хто прагне придбати власне житло. Попри гостру потребу у внутрішньо переміщених осіб (ВПО), їхня частка серед отримувачів кредитів становить лише 340. Натомість найбільше заявок задоволено для військових – 8139 кредитів, що зумовлено вигіднішими умовами для цієї категорії.

У вересні 2024 року програма зазнала змін відповідно до нової постанови Кабміну. Серед нововведень: зменшення першого внеску до 10% для молоді до 25 років, можливість використання сертифікатів єВідновлення, придбання майнових прав на будинки на етапі будівництва, а також перегляд іпотечних ставок.

LIGA.net звернулася до оператора державних програм доступного іпотечного кредитування "Укрфінжитло" із запитанням, які зміни очікують на єОселю у 2025 році?

Фінансування єОселі в 2025 році

Програма "єОселя" забезпечується фінансуванням із кількох джерел: кредитними коштами українських банків і фінансового ринку, купонним доходом від облігацій, а також державним бюджетом. Водночас внесок держбюджету є порівняно невеликим і покриває лише незначну частину потреб програми.

На 2025 рік у державному бюджеті передбачено 1,26 млрд грн для видання нових іпотечних кредитів, чого вистачить приблизно на 700 кредитів. Паралельно бюджет передбачає 7,95 млрд грн на виплату купонного доходу від облігацій внутрішніх державних позик (ОВДП), які становлять статутний капітал Укрфінжитла.

Ці кошти планується спрямувати на обслуговування раніше залучених кредитів, сплату податків і дивідендів, а також на компенсацію клієнтам частини відсоткової ставки – із 7% до 3% за чинними умовами програми. Додатково кошти будуть використані для покриття різниці відсотків за окремими угодами, що дозволить утримувати доступність іпотечного кредитування.

"У 2025 році в Держбюджеті передбачена можлива докапіталізація ПрАТ "Укрфінжитло" на суму 30 млрд грн. Але це не означає, що 1 січня компанія отримає ці гроші на рахунок. Докапіталізація означає додатковий випуск цінних паперів, за допомогою яких Укрфінжитло зможе залучити кошти на фінансовому ринку. Це дозволить продовжити роботу єОселі та видавати нові кредити на придбання житла українцям", – пояснюють у компанії.

Фінансовий план Укрфінжитла в 2025 році передбачає загальну суму коштів, яку компанія потенційно може залучити для видання нових кредитів. Тому конкретну кількість кредитів у компанії назвати не можуть, пояснюючи це попитом та вибором клієнтами житла.

На ринку нерухомості обговорюють інформацію, що Міжнародний валютний фонд (МВФ) та європейські донори планують фінансувати єОселю, але головною умовою є енергоефективність житла.

"Компанія, дійсно, працює над залученням фінансових ресурсів для збільшення спроможності задовольнити попит на програму "єОселя", в тому числі на міжнародних фінансових ринках. Це дуже довготривалий процес. Наразі ведуться переговори з DFIs та IFIs, але домовленості поки не переросли в конкретні угоди. Укрфінжитло постійно працює над підвищенням інституційної спроможності компанії, аби залучення фінансування з міжнародних ринків стало можливим у майбутньому", – відповідають у компанії.

Первинний ринок та єОселя

Під час зустрічі з представниками будівельної галузі перша віцепрем’єр-міністерка – міністерка економіки Юлія Свириденко наголосила на зацікавленості держави у зростанні ринку будівництва. За її словами, уряд готовий сприяти активнішій участі забудовників у програмі "єОселя".

Українська асоціація девелоперів, зі свого боку, запропонувала Укрфінжитлу переглянути умови програми, щоб зробити їх більш привабливими для забудовників. Проте поточні результати демонструють, що більшість угод у межах програми припадає на вторинний ринок житла, тоді як вплив єОселі на стимулювання будівельної галузі поки що є обмеженим.

"Також ми активно працюємо над тим, щоб якомога більше забудовників долучалися до програми. Що це дає покупцю? Можливість придбати житло на етапі будівництва у перевіреного забудовника (кожен об’єкт акредитовують банки-партнери) за суттєво нижчою ціною. Чим більше забудовників доєднаються до єОселі, тим більший вибір такого житла буде доступний українцям. Якщо громадянин бажає придбати в іпотеку готове житло, то може обрати квартиру або будинок, які здані в експлуатацію, у будь-якого забудовника", – коментують в Укрфінжитло.

Станом на грудень у програмі бере участь 91 забудовник і 201 багатоквартирний будинок.

Як зміниться програма в 2025 році

З 4 листопада 2024 року набули чинності зміни до умов програми з акцентом на нове житло віком до трьох років – придбати таке житло можна як від забудовника, так і від фізичної особи. Станом на сьогодні, житло віком до 10 років можуть придбати ВПО (а з 18 грудня – родичі ВПО першого ступеня спорідненості на користь ВПО), а також категорії, які можуть взяти єОселю під 3%, та ветерани – тільки у Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій, Херсонській областях. Житло віком старше 10 років не можна придбати за державною програмою взагалі.

Крім того, хоч Національний банк і вважає, що єОселя дає змогу купити житло в кредит за занадто малою ставкою та пропонує її збільшити до 10-11%, в Укрфінжитло запевняють, що наступного року ставка не змінюватиметься. Станом на сьогодні вона становить 7% та 3% для пільгових категорій.

Новий банк в єОселі

Наразі участь у програмі беруть вже 11 банків: Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус, Скай банк, Сенс банк, Банк кредит Дніпро, МТБ банк, Таскомбанк, Bisbank та Радабанк. Очікується, що вже невдовзі доєднається OTP Bank.

Найбільше кредитів видав Ощадбанк – 5784, ПриватБанк – 4288, Укргазбанк – 3713.

Що робити, якщо забудовник затягує з введенням житла в експлуатацію, а саме – порушує терміни?

У рамках єОселі на етапі будівництва можна придбати лише акредитовані об'єкти банками-партнерами. В Укрфінжитло пояснюють, що перед тим, як забудовник долучиться до програми, банк-партнер перевіряє як замовника будівництва об’єкта, так і всі дозвільні документи.

У компанії вважають, що ризики недобудови чи порушення терміну введення в експлуатацію мінімізуються на цьому етапі. Адже відповідні служби банків (андерайтер, ризик менеджери, працівники безпеки або сюрвеєр) перевіряють історію забудовника, його проєкти, власників на предмет того, чи були вже якісь порушення. Крім того, Укрфінжитло також перевіряє об’єкти, які банк планує акредитовувати. І в разі виявлення будь-яких ризиків може накласти вето на акредитацію.

Ступінь готовності об’єктів банками визначається індивідуально відповідно до власних кредитних політик – в середньому від 40% готовності акредитованих об’єктів, але є практика акредитації від 30-32% у забудовників, які мали багаторічний досвід співпраці з банком.

"Наразі всі акредитовані об’єкти незавершеного будівництва продовжують будуватись відповідно до графіків, випадків незавершення будівництва за весь час роботи єОселі не було", – коментують у компанії.