Зміст:
  1. Що не так з державними закупівлями
  2. Що думають девелопери та будівельники?
  3. Як це змінити?
  4. Державно-приватне партнерство та відбудова

Приватні будівельні компанії не хочуть брати участі в тендерах на відбудову цивільної інфраструктури. Забудовники з великим досвідом, які могли б якісно відбудовувати зруйноване росіянами житло, не мають бажання працювати з державними органами та бюджетом. Одні мають негативний досвід, а інші не хочуть брати з них приклад. LIGA.net розбиралась, чому так сталося.

Підписуйтесь на корисний легкий контент в Instagram

З початку повномасштабної війни попит на нерухомість впав. Забудовники почали відтерміновувати завершення наявних об’єктів та не починають нових. Водночас відсутність продажів все одно не може змусити приватні компанії брати участь у державних тендерах на відбудову.

Київські забудовники неохоче коментують цю тему. Наразі девелопери найперше зацікавлені в тому, щоб добудувати свої розпочаті проекти. За інформацією компанії DIM, темпи введення в експлуатацію в 2022 році скоротились на 38%. Знадобиться щонайменше 6-8 років, щоб відновити втрачене. Тому девелоперам є чим займатися.

Що не так з державними закупівлями

Голова Державного агентства відновлення та розвитку Мустафа Найєм пояснює небажання брати участь в тендерах стереотипом, що "на державних тендерах все зі всіма домовлено".

"Оскільки для того, щоб підготувати тендерну документацію, треба витрачати кошти та ресурси, а по результатам все нібито розписано і всі все знають. Це об’єктивні причини, про які нам кажуть", – розповів LIGA.net Найєм.

Проте навіть ті приватні компанії, які наважуються прийти на державні тендери, часто стикаються з неякісною або неповною проектно-кошторисною документацією. Саме ці документи можуть робитися "під когось", виставлятися у неповному обсязі та з вартістю робіт, яка не відповідає ринковій. За словами чиновника, це означає, що дійсно хтось з кимось вже домовився і має реальну картинку цього проекту зі всіма прихованими роботами та кошторисами.

Часто у тендері прописані дрібні та подекуди непотрібні вимоги, які не впливають на реалізацію проекту, але відсіюють учасників. Деякі замовники вимагають мати документальне підтвердження наявності специфічної техніки або навіть документи на дрібну техніку.

Крім того, компаніям, які працюють з державними тендерами, іноді доводиться мати справу з правоохоронними органами під час реалізації проекту або після його завершення. Правоохоронці приходять з питаннями про перевитрати або неефективне витрачання державних грошей. Але це не означає, що є порушення зі сторони генпідрядника. Проблеми можуть бути у замовника, не виключає Найєм.

Зазвичай з бюджетними коштами вміють працювати компанії, заточені саме під таку діяльність. Наприклад, власниками фірм можуть бути або колишні держслужбовці, які працювали в органах замовлення. Або партнери діючих представників влади, або родичі чи друзі тих людей, які причетні до організації тендерів.

"Найгірше, що такі компанії лякають інших. Я знаю випадки, коли в областях їхні представники приходять та "просять" не брати участі в тендерах, або навіть про це натякають самі замовники", – розповідає чиновник.

Що думають девелопери та будівельники?

Київські забудовники вважають участь у тендерах на відбудову доволі складним, кропітким, енергозатратним процесом, який вимагає заточеності саме на нього.

"Ви не зможете паралельно займатись ще чимось, бо той обсяг документації, підзвітності, відповідальності вас просто з’їсть", – коментує LIGA.net участь в державних тендерах Альона Піскунова, концептолог групи компаній DIM.

На думку Віктора Лещинського, президента Національного експертно-будівельного альянсу, для компаній, які працюють лише в комерційній сфері, робота з державним сектором неприйнятна через специфіку оформлення документів та обмеження кошторисної документації. Багато підприємців, які вже брали участь у таких тендерах, за півтора року війни могли втратити велику частину заробітку, людський чи виробничий потенціал.

Державний сектор будівництва соціального спрямування, зокрема, відновлення багатоповерхівок або іншої інфраструктури, фінансуються з третього кошика казначейства. І там можуть бути великі затримки по виплатам, заявляє експерт. Тому приватні компанії бояться, що прийшовши на об’єкт, їм не будуть вчасно виплачуватись гроші.

Крім того, Лещинський вбачає проблему у малій ставці зарплати за державними кошторисами. За його словами, люди не хочуть йти на об’єкти будівництва через низьку оплату праці. На дефіцит кваліфікованої робочої сили, за словами девелопера Олексія Баранова, також впливає неможливість бронювання персоналу від мобілізації. Отже, через війну кадрова проблема буде посилюватися.

Також при будівництві використовують матеріали імпортного виробництва, що унеможливлює хеджування валютних ризиків. На участь у державних тендерах впливає й відсутність механізмів страхування від наслідків війни. Найєм підтверджує цю проблему – страхування ризиків не передбачене українським законодавством. За його словами, зараз Міністерство економіки розробляє цей інструмент.

Як це змінити?

Наразі команда Державної агенції проводить відкриті консультації з підрядними компаніями. Там, за словами Найєма, вони дізнаються, що їх лякає та що не дозволяє йти на державні тендери. Держагентство вивчає практику Антимонопольного комітету, яка відображає основні проблеми та причини, чому компанії зверталися до регулятора.

Вони також звернулися до колег з Європейського інвестиційного банку (ЄІБ), Банку реконструкції та розвитку (ЄБРР), Світового банку, щоб дослідити їхню практику. Результатом стала уніфікована методика, за якою зараз проводять всі тендери. Вона розповсюджуються для всіх Служб відновлення. Варто зазначити, що ця методика має рекомендаційний характер та не обов’язкова до виконання.

Нові правила визначають важливість передусім кваліфікаційних умов до компаній, гарантій виконання контрактів, вимог до тендерної документації. Це дає свої результати. Але, як визнає сам чиновник, дуже повільні. На сьогодні збільшується кількість приватних компаній, які раніше ніколи не працювати з державними грошима.

Наразі Агентство проводить перемовини з харківськими, дніпровськими, запорізькими компаніями. Насамперед їх цікавлять невеликі компанії, які мали досвід роботи з державними органами, але перестали приходити на ці тендери. Ці компанії цікаві тим, що у них є негативний досвід, яким вони можуть поділитися.

Найєм наводить приклад, коли замовник дискваліфікував компанію, тому що її техніка не відповідала заявленій в тендерній документації, але була кращою. Є також випадки коли на тендер приходить одна компанія, яка вказує ціну, закладену в кошторисну документацію. І це означає, що відбувся злив.

Державно-приватне партнерство та відбудова

Експерти вважають, що державно-приватне партнерство (ДПП) може стати драйвером залучення коштів у відбудову. Цю думку поділяють девелопери.

"Нам здається перспективним державно-приватне партнерство, коли обидві сторони виступають рівноправними суб’єктами угоди. Тоді девелопери можуть бути залучені, щоб принести найкращу практику, сучасне бачення в архітектурі, плануванні, інфраструктурному наповненні, квартирографії для вирішення тих чи інших соціальних завдань. В питаннях реновації застарілого житлового фонду без гравців ринку не обійтись. Тому я не виключаю, що в подібних програмах буде більша участь ринку", – каже Альона Піскунова.

Чинний Закон, який регулює ДПП, застарілий та неефективний. А нова його версія – проект закону №7508 – лише готується на друге читання. Тому поки заявок щодо ДПП ані від українських, ані від іноземних компаній не надходило.

За підрахунками Київської школи економіки, станом на вересень 2023 року внаслідок бойових дій зруйновано або пошкоджено 167,2 тис. об’єктів житлового фонду. З них 147,8 тис. – приватні будинки, 19,1 тис. – багатоквартирні, ще 0,35 тис. – гуртожитки. З-поміж регіонів, які найбільше постраждали від руйнування житлового фонду – Донецька, Київська, Луганська, Харківська, Миколаївська, Чернігівська, Херсонська та Запорізька області.