Чи можна повернути гроші від забудовника та як це зробити

Війна сплутала всі карти й змусила переглянути ставлення до нерухомості. Багато людей лишилися без житла. У інших – навпаки. Житла було дуже багато. І воно втратило сенс – або як об'єкт інвестиції, або як спосіб заробляння грошей. Багато людей виїхали за кордон. Ще більше – втратили колишній рівень доходів.

І тема повернення проінвестованого, але недобудованого житла в обмін на повернення грошей стала дуже актуальною.

Я дізнався про це сам, коли теж прийшов здавати квартиру. Ситуація стандартна, мабуть, для багатьох. Перший внесок, на виплат від забудовника. Почав платити, прийшла війна, доходи впали.

Забудовник дозволив до кінця воєнного стану не платити за розстрочкою. Але все ж вирішувати щось з активом потрібно було. Тим паче що квартира перестала бути активом. Тож захотів повернути сплачене. На особистій зустрічі мій забудовник зітхнув: таких, як я, ледь не третина будинку. А грошей немає. Всім точно повернути не вийде. Принаймні, поки їх квартири не продадуться.

Мій випадок – не поодинокий. І не тільки тому, що люди, наприклад, не можуть тягнути кілька об’єктів паралельно. Дуже багато виїхали за кордон, тому нерухомість стала непотрібна.

Моя колега Ірина наразі в Польщі й повертатися до кінця війни не планує через небезпеку для дитини. Каже: свою проінвестовану квартиру у новобудові хотіла б повернути забудовнику. Але  у того умова проста: хай продасться, тоді повернуться гроші. Така само розмова і в моєму випадку.

Здається, що справа може затягнутися. Але насправді є кілька варіантів, як її прискорити. Які моменти не варто при цьому забувати – в матеріалі LIGA.net.

Повернення: логіка забудовника

Проблема повернення грошей впирається в просту істину: у більшості забудовників їх немає. І це пов'язано з кількома факторами. Перший і, мабуть, найголовніший – втрата традиційних схем продажів та будівництва саме через катастрофічне падіння попиту. Опитані нами рієлтори кажуть: наразі продається 20% від того, що продавалося до війни.

"Половина забудов стояла на інвесторах, які грали на різниці вартості квартири на стадії будівництва та з документами. Купуєш на стадії котловану – продаєш дорожче. Зараз це пропало. По-перше, невигідно. По-друге, у людей стало менше грошей. В результаті перестала працювати в будівельному бізнесі схема "піраміда" – тобто коли ти, як забудовник, продаючи третій будинок, добудовуєш перший, навіть не другий. Все, кінець. Вже не працює. Тож добудовують що є, на гроші, які інколи приходять. А тут ви зі своєю квартирою, яку вони вам вже продали. Ви – невигідні", – каже керуючий нерухомістю Анатолій Топал.

Мій забудовник мені пояснював проблему так: попит вкрай волатильний. Кожен потужний обстріл столиці збиває його на місяць. А вартість матеріалів та підключення виросла. Збільшилася й вартість будівництва. Багато кваліфікованих кадрів мобілізовано. Бригади часто не можуть сформуватися та чітко працювати.

Коротше, будувати, щоб потім не знати, чи зможеш продати, битися за підключення – заради чого? Обережно мій забудовник дає зрозуміти – чекатиме. Зайвих грошей небагато. Нове будівництво – ризикована історія.

Плюс – кожен забудовник тримає запас на випадок, якщо доведеться ремонтуватися внаслідок прильоту. І це не жарт. Приклад – "Милі квартири" в селі Мила, в передмісті Києва на Житомирській трасі. Там вже півтора року ведуться відновлювальні роботи верхніх поверхів та дахів обстріляних окупантами будинків. Це обмежує забудовника в тому, щоб почати нові об’єкти.

Ще одна проблема: людей, які хочуть повернути кошти, дуже багато. Віддавати гроші, каже юрист з питань нерухомості Іван Кудояр, просто небезпечно.

"Погана справа – прецедент. Віддасть вам – всі побіжать. Гроші взяти де? Ніде. А не факт, що ці квартири потім продадуться. Ситуація патова", – каже юрист.

Утім, для забудовника це може бути вигідно. Бо можна було б зауважити, що курс долара виріс, з ним і вартість квадратного метра. В Києві це іноді 30-40%, у Львові – до 50%. Але це не рятує від проблем з забудовником.

"Це поганий аргумент, і от чому. Якщо ви такі розумні, що ваша квартира була 100 000, а зараз 150 000, то спробуйте продати самі! В чому проблема? Забудовник на тлі падіння попиту хоче продати насамперед свою квартиру, а не вашу, та ще щось з неї віддавати", – каже Анатолій Топал.  

Водночас ціни на первинне житло ростуть і ростуть. Там, де було 25 000 грн за квадрат до війни, стало майже 40 000 грн.

"Проблема стійкості цін от у чому. Всі хочуть дешево купити й дорого продати. Якщо квартиру не купують, її просто знімуть з продажу і "триматимуть". Ціна росте не тому, що не купують, а тому, що вкрай мало вводиться будинків в експлуатацію. Є проблеми з підключенням і зі стартом нових об'єктів. Продажі впали в кілька разів. Але ніхто не хоче продавати задешево те, що купував колись сам. Тому парадокс – ціна росте за низького попиту", – каже рієлторка Оксана Гузик.

Проблема ще і в тому, що покупець наразі дуже специфічний. Часто це не інвестор, а людина, якій треба вкласти гроші будь-де, бо часто гроші "чорні".

"Дуже часто це ті люди, які наживаються в нинішніх умовах, хто схопив бога за бороду. Ці гроші нелегальні, їх вивезти не можна, за ними полюють, їх треба якось вкласти. Але ж це не ринок, це нестабільний попит", – каже Анатолій Топал.

Плюс – треба розуміти: забудовнику вигідно затягувати з видаванням грошей ще й тому, що передусім він продасть не вашу квартиру, а свою. А вашу прибереже на потім, коли будинок буде здано в експлуатацію і його вартість виросте.

"Забудовнику вигідно тягнути час, він не втрачає нічого. Важливо зрозуміти: ви мусите щось робити самі. Бо справа може затягнутися на роки – поки ринок не демонструє тенденцій до оживання", – каже адвокат Євген Полунов.

Які є варіанти?

Варіант 1. Суд

Найпростіше, що спадає на думку, – звернутися до суду. І прийти до забудовника з готовим рішенням, яке просто зобов'яже його розірвати з вами договір і видати гроші. Але всі опитані нами – проти такого варіанту.

По-перше, зазвичай справу можна затягувати. Місяцями. Суди перенавантажені, їхня робота ускладнюється воєнним станом. Іншими словами, забудовник може легко дотягнути до часу введення в експлуатацію. А там і повернути гроші можна, бо вартість квартири зростає. Тим паче що повернення буде в гривні. Рахуватиметься від старої ціни, а не нової. І враховуватиме штраф за розірвання договору.

"Крім того, суд може просто встати на бік забудовника. У нас війна, всім важко, забудовник може просто сказати, що в нього проблеми з грошима", – каже  Іван Кудояр.

Прикладом може бути ситуація на вулиці Ракетній в столиці, де стосовно житлових комплексів, які будувалися ще за часів популярного колись в Києві забудовника Анатолія Войцеховського, вже винесено більше сотні судових рішень на повернення грошей. Суми в районі 150 000 – 200 000 грн тягнуться ще з початку 2010-х, коли долар був по 8 грн. І люди грошей не отримали.

"Ситуація на вулиці Ракетній дуже показова. Забудовник скаже: немає грошей, і ви за ним роками бігатимете по судах, щоб довести, що вони в нього є. Врешті, ви просто встанете в довжелезну чергу на повернення грошей, які отримають ваші онуки. До того ж на вас в ході судового процесу зароблять адвокати. Ви ж не заробите нічого", – каже Анатолій Топал.

Утім, є приклади, коли це було ефективно. Наприклад, Віталій, який проживає на Троєщині в Києві, допоміг родичці звернутися до суду у випадку зі скандальною забудовою комплексу, який не вводили в експлуатацію понад 10 років. За цей час за певною схемою забудовник спробував підселити у квартиру мешканки інших осіб – своїх родичів. Люди домоглися судового рішення щодо відселення осіб, які незаконно перебували у квартирі. І почали підбурювати інших людей подавати позови щодо повернення грошей через невиконання зобов'язань договору.

"Ти не повіриш. Забудовник просто звернувся до неї з пропозицією викупити у неї квартиру за хорошу ціну, щоб вона просто відчепилася. Ми відбилися від цього проблемного об'єкта, ще й гроші практично не втратили, навіть з урахуванням різниці курсу", – каже Віталій.

Здається, випадок унікальний. Але це насправді нескладно, якщо люди будуть організовані.

"Треба одразу насідати на забудовника щодо граничних термінів введення в експлуатацію – це можна прописати, закон про права споживачів дозволяє. І це має бути внесено в документацію. Але для цього треба, щоб ВСІ інвестори це вимагали. Вони мають бути організовані, а це проблема. Прикладом є BASA City на Новообухівському шосе під Києвом – там 4 чи 5 разів переносили введення в експлуатацію. І в результаті забудовник тягне, а люди просто чекають. Це може продовжуватись нескінченно, хоча теоретично у людей інструменти є", – каже Євген Полунов.

Варіант 2. Домовленість із забудовником

Інший варіант – значно цікавіший. І це той варіант, де з забудовником можна знайти спільну мову. Таким шляхом пішов власне я. Запропонував забудовнику порахувати вартість моєї квартири у витрати за котел в іншій квартирі у нього ж, додаткові квадратні метри, ремонтні роботи тощо. Можна, як варіант, купити паркомісця.

"Якщо у вас великий мережевий забудовник, у якого десятки об'єктів, можна просити про обмін – однієї квартири на іншу, меншу за площею, але в більшій стадії готовності", – пропонує Анатолій Топал.

Логіка проста: тоді гроші лишаються у забудовника. Але ви вирішуєте купу питань щодо іншого об'єкту або міняйте об'єкт на більш вигідний.

"У хід може піти все. Можна говорити про комору, підвал, паркомісце. Все, що ви можете викупити у забудовника, щоб покращити собі життя в іншій квартирі, якщо в одному ЖК їх у вас дві", – каже Оксана Гузик.

Утім, треба бути обережним. Слід пам'ятати, що такі об'єкти, як комора або підвал за формально дуже високої  вартості, мають відносну цінність. Іноді їх можна і не продати. Бо люди ліпше поставлять велосипед в загальному коридорі, ніж платитимуть кілька тисяч доларів за комору у підвалі.

Так само з паркомісцями. Знайомі з мого ЖК в передмісті пропонували такий варіант. Але паркомісце має відносну вартість. У центрі Києва це, поза сумнівом, розкіш. І у вас його викуплять, як квартиру. А в передмісті паркомісце, як і комора, – питання відносне. Формально воно може коштувати кілька тисяч доларів. Але реально навряд чи хтось його у вас купить. Бо якщо ЖК стоїть десь в селі, людям простіше залишити машину під забором біля сусідньої хати чи на тротуарі, ніж платити вам кілька тисяч доларів за місце, без якого зараз можна обійтись.

Іноді бувають карколомні випадки. Буквально перед написанням статті мені описали випадок, коли інвестор виторгував у забудовника як компенсацію за квартиру земельну ділянку. Вона була у власності забудовника. Але не була потрібна, бо розташована далеко від столиці і не підходила під масштабне будівництво. Людину ж задовільнила ділянка під дачу в глухому куті біля річки. Всяке буває.

Головний висновок: кожен випадок індивідуальний.

Варіант 3. Продаж своїми силами

Переуступка – хороший вихід для тих, хто хоче позбавитися квартири. Особливо якщо вона на виплат. По-перше, ціна на неї стара. По-друге, курс долара стабілізувався. І наразі є можливість розстрочку платити. По-третє, продаж робите ви, а не забудовник. Ви можете ставити свою ціну, без його маржі – виграти якісь додаткові гроші. Втім, наші співрозмовники попереджають: доведеться ставити ціну нижче ринку.

"Порада – довіртеся професіоналам. У кожному відділі продажів є менеджер, який займається такими справами. Є окремі рієлтори, які займаються тільки цим. Вони у ринку. Тобто вони на контакті з клієнтами. Зате справу буде вирішено значно швидше. І головне – коли забудовник продає квартиру, він продає просто метри. Ви ж продаєте конкретну квартиру з конкретними умовами договору. Вам віри більше", – каже Іван Кудояр. 

Як це робити? По-перше, треба одразу вказати всі умови договору із забудовником, щоб у клієнта було більше питань до вас, ніж до забудовника. Тоді справа піде швидше. Крім того, ви можете краще ознайомити його з об'єктом. Якщо вам, звісно, відкрито доступ до житла.

Що важливо пам'ятати покупцеві стосовно переуступки? По-перше, забудовники люблять прописувати систему штрафів, які треба сплатити за переуступку.  Зазвичай це 2-3% вартості. І треба одразу з'ясувати: хто платить? Ви чи продавець.

По-друге, доведеться підкоритися умовам договору попереднього інвестора із забудовником, якщо там був виплат від забудовника. Змінити відсоткову ставку чи графік погашення вже не вийде.

По-третє, у разі переуступки продавець не винен вам нічого. Всі питання і проблеми щодо квартири вам доведеться вирішувати з забудовником.

До того ж треба одразу розуміти умови розстрочки чи інвестування – прочитати уважно договори, чи немає там підводних каменів. Але загалом ця схема вигідна. Бо сильно завищити вартість, на відміну від забудовника, той, хто хоче позбавитись квартири, – не може. А отже, це буде ціна ще за "довоєнним доларом". Тож купівля такого об'єкта має бути вигідною для покупця.