Купити квартиру чи орендувати? Що вигідніше в Україні і як це працює в Європі

Орендувати житло в Україні – набагато привабливіше, ніж купувати, заявив Національний банк у своєму червневому звіті про фінансову стабільність. Причини  – падіння доходів громадян, низька популярність іпотеки та мала кількість введеного в експлуатацію житла в Україні.

Та чи все так просто з заявою НБУ? Чому ж тоді оренду часто називають кабалою, скаржаться на самодурства орендодавців, ризик опинитися на вулиці, вкрай поганий стан орендованого житла? Що зараз відбувається на ринку оренди та як це влаштовано у Євросоюзі? І як привести український ринок оренди до європейського знаменника? З усім цим розбиралася LIGA.net.

Математика війни

2022 рік змінив усе на ринку нерухомості. Жителі сходу активно рушили на захід, ринок оренди у прифронтових містах на певний час перестав існувати. А на заході країни – злетів до небес.

Власне, ринку особливо й не було, на все впливали неринкові фактори. Поки в Києві квартиру можна було зняти за пів ціни або взагалі за безцінь, на заході коївся справжній ажіотаж – повідомлень про неринково завищені ціни на житло було доволі багато у соцмережах та ЗМІ.

Утім, у 2023 році ринок стабілізувався на наступних цифрах.

У Києві середня вартість оренди, порівнюючи з 2021 роком, впала майже на 20% – з 13 200 грн до 11 500 грн на місяць. Найдешевші зараз райони для оренди – Деснянський і Дніпровський, на лівому березі. Тут можна знайти однокімнатну квартиру за 7000-8000 грн. Найдорожчий – Печерський район. Тут середня вартість – 19 000 грн.

У Львові середня вартість квартири виросла з 9000 до 13 000 грн – це приблизно київський довоєнний показник. Найдешевші однокімнатні квартири на околицях стартують з 9000 грн, а найвищі ціни – в центрі, в старому фонді з хорошим ремонтом. Тут чек далеко за 20 000 грн.

Водночас у Харкові ринок оренди впав більш ніж на 20% – з 12 000 до 8000 грн. Найдешевші квартири – на Салтівці. Однокімнатну можна знайти вже за 5000 грн. У  центрі або новобудовах в середньому коштують 16 000 грн.

Звісно, в інших прифронтових містах вартість житла ще нижча. А десь ринок оренди фактично не працює.

Іноді буває навпаки. Знайомі військові неодноразово скаржилися автору статті на те, що в містах, де є місця дислокації, часто завищують оренду – саме через високі зарплати військових.

Не тільки воєнні фактори впливали на ринок оренди, але й похідні від них, розказує юрист з питань нерухомості Іван Кудояр.

"Власники квартир виїжджали, шукали задешево орендаторів, щоб доглядали квартиру. Другий фактор – через міграцію впав попит, пропозиція часто ж залишалася, бо здавати квартиру можна й з іншого міста, а от знімати – ні. По-третє, багато квартир, що здавалися подобово, наприклад іноземцям, зараз вийшли на ринок помісячної оренди, бо ринок подобової оренди впав ще сильніше. Коротко кажучи, дуже багато пропозицій з оренди, і це дещо знижує ціни. Умовно, квартир в Києві здається приблизно вдвічі більше, ніж до війни", – каже юрист.

Це призвело, за його словами, до того, що оренда стала набагато вигіднішою, аніж купівля. Він наводить просту математику.

"Оренда вигідніша, бо ціни на оренду впали більше, ніж вартість житла. Особливо з огляду на масштаб руйнувань, купівля просіла не так сильно. Квартира, що коштувала $100 000, зараз буде десь $80 000. А в гривні буде ще дорожче, ніж до повномасштабного вторгнення. Водночас оренда в гривні просіла на 30% звідусіль, крім Львова і Ужгорода. А в доларі – ще більше. Наприклад, те, що коштувало до вторгнення 10 000 грн на місяць, і це було майже $400, тепер 8000 грн, і це трошки більше ніж $200. Це майже вдвічі дешевше. Раніше місячна оренда була приблизно 0,8-1% вартості житла, а зараз десь 0,3-0,4%", – каже Кудояр.

Припустімо, ми хочемо винайняти однокімнатну квартиру в київському "спальнику" недалеко від метро. Нам підійде столична Оболонь. Орендувати квартиру з більш-менш добрими меблями тут в середньому коштує 10 000 грн, що складає $280.

Купівля такої самої квартири буде коштувати 1,5 млн грн, що є еквівалентом $40 000. Це вартість 12 років оренди. Причому у разі оренди не треба робити ремонт, прокладати комунікації тощо. А якщо врахувати, що треба брати іпотеку, яку наразі не зможуть бодай частково покривати державні програми, то час оренди збільшиться ще більше.

Утім, не тільки це відваджує людей купувати. По-перше, фактор безпеки. По-друге, відчуття свободи і незалежності від зобов'язань.

"Зараз купувати – дуже непевна ситуація. Сьогодні купив, а завтра прилетіло — і де твоя квартира? І взагалі, ти стаєш прив’язаним до місця. Це не зовсім популярно. Це сталося не сьогодні, а тенденція ще з 2011-2012 років. Відтоді молодь, яка заробляє нормальні гроші, починає більше орендувати, аніж купувати. Оце бажання володіти, яке в нас ще з радянських часів, починає відходити. Люди не бажають прив’язувати себе до одного місця", – каже сертифікований керуючий нерухомістю Анатолій Топал.

Він вважає, що позиція НБУ неправильна не за змістом, а за формою. Підходити з позицій вигідно-невигідно до оренди чи купівлі майна – докорінно невірно. Бо йдеться не про вигідно-невигідно, а доступно-недоступно. Оренда зараз більш доступна. Тим більше – без нормальної іпотеки і в умовах безгрошів’я. Але це породжує наступні проблеми.

Вільний орендар чи квартирне рабство

Наші співрозмовники твердять: всі цифри вкрай приблизні. Більша частина ринку оренди України знаходиться поза законодавчим полем – у тіні.

"85% ринку в тіні, прорахувати його нереально. Тільки на власних інтуїтивних відчуттях та на якійсь статистиці агентств та сайтів нерухомості, яка також вельми приблизна", – каже Іван Кудояр.

Як країна, в якій інвестиції у нерухомість – ледь не основна сфера вкладень для самозайнятого населення і малого підприємництва, дійшла до такого життя? Відповідь багатогранна. З одного боку, це радянська спадщина, коли простіше було домовитись "аборигеном" з корінною старенькою киянкою і пожити з нею в одній з кімнат її квартири за певні гроші, які були надбавкою до пенсії. Звісно, неофіційно.

Хтось із власників не хоче платити податки. Або ж боїться вийти з тіні, бо непокоїться,  що держава може запровадити якісь нові податки. Але дуже часто обидві сторони зацікавлені у відсутності білого договору.

Причина банальна: орендарю не хочеться зайвих зобов’язань, а орендодавцю – зайвих проблем з людиною, яку потім буде важко виселити. Але саме це й стає проблемою – соцмережі переповнені скаргами на орендодавців, які виселяють, як заманеться. Або ж забороняють їм бодай щось у квартирах міняти – аж до того, щоб забити гвіздок у стіну чи щось подібне.

З орендодавцем ситуація така сама: аналогічна кількість людей жаліються на те, що орендарі з’їхали з квартири та не поремонтували того, що поламали. І жалітися нема куди. Якщо офіційних стосунків між орендарем і орендодавцем не було, то якщо крадіжки немає – за все інше притягнути недобросовісних пожильців до відповідальності просто неможливо.

Європейський шлях

Зовсім по-іншому складаються відносини орендаря та орендодавця в Європі. Про деталі розказує Маартен ван Вьойк, голландський журналіст та експерт з економічних питань.  Він каже: орендувати в ЄС, зокрема в Нідерландах, реально вигідно. Саме тому, що невигідно купувати.

"Оренда такої квартири, як моя, зараз може бути до 1700 євро на місяць. Коли я почав орендувати у 2015 році, це було 850 євро. Відтоді ціна для мене зросла приблизно до 1100 євро, не враховуючи витрати на обслуговування, опалення тощо. Але купити таку квартиру, як моя, буде 450 000 євро – грандіозна сума навіть для тих, хто працює в Амстердамі. Це пояснюється тим, що Амстердам є дуже популярним містом, існує тенденція до концентрації офісів компаній у цьому місті. Також імміграція, особливо в індустрії технологій, підвищує ціни на оренду, оскільки вони мають великі податкові знижки", – каже Маартен.

Іпотека, зазначив голландець, насправді не є дешевою. В ЄС щомісячні витрати на іпотеку становлять 2200 євро на таку квартиру, як його, що вдвічі вище за оренду. Але вони вираховуються з податку, тому можна заощадити до 30% на цьому. Втім, виплати за іпотекою все одно залишаться вищими за витрати на оренду.

"А все тому, що відсоткові ставки зросли за останні роки. Так само, як і ціни на квадратні метри, що під час коронавірусу дуже швидко підвищилися. Починаючи з 2013 року ціни подвоїлися. Багато людей, які купували тоді, тепер дуже багаті. Якщо вам потрібно купити зараз, ви в біді, вам лише оренда", – каже Маартен.

Для того щоб поліпшити ситуацію з орендою житла, європейські міста стали будувати соціальні будинки, які зводяться коштом і на замовлення міста. Там житло можна взяти в оренду за значно нижчими цінами. Але не треба думати, що це якесь гетто, каже архітектор і урбаніст Дмитро Макагон.

"Навпаки, в Німеччині, Данії, Нідерландах це зазвичай дуже хороші будинки, місто є замовником і місто для себе хоче будувати красиво та якісно. Звісно, досвід здання в оренду соціального житла є різним. Десь, як у Франції, він призводить до утворень етнічних і соціальних ком’юніті, які не інтегруються в суспільство. Але в Німеччині чи Данії пішли більш акуратним шляхом. Частину квартир продають, частину – здають, тож населення різне і воно взаємоінтегрується", – каже Макагон.

Це непогано, але призводить до гіперпопулярності такого житла. Як результат, часто на оренду чи купівлю квартир там є черги. Маартен каже, що в Нідерландах вони можуть становити 13 років!

Ще одна особливість, характерна для західної моделі, полягає у тому, що там все відбувається з білим договором, абсолютно офіційно. У квартирах можна робити поверхневий або косметичний ремонт, не рухаючи стіни. А людину просто так, за бажання власника, – не виженуть. Ніби все добре. Але у цих добрих правил є і зворотний бік медалі.

"Так, за власним бажанням, в Європі вас за тиждень не виселять, але за порушення умов проживання – виїзд моментальний, за пів години. І це не жарт. Можливо, навіть з поліцією. Правила проживання – жорсткі. Встановлює їх третій гравець – компанія, що управляє, аналог нашого ОСББ. Якщо, наприклад, загальна пральня в будинку – ти свою пральну машинку не поставиш. Якщо не можна склити балкон – то не можна. Якщо написано без тварин – то їх там не буде за жодних обставин. І головне – в розвинених країнах ви орендуєте тільки нерухомість. Голі стіни, світло-сірий або білий відтінок, сантехніка і може кухонний куточок. Меблі, техніка, обладнання – це все ваше", – каже Анатолій Топал.

Попри всі обмеження, численні друзі та колеги, які орендують житло у Європі, кажуть, що навіть найжорсткіші правила – це значно краще, ніж коли правил немає і можна чекати чого завгодно.

Про те, наскільки європейська модель краща, красномовно свідчить статистика: в Центральній Європі (Німеччина, Бельгія, Нідерланди) лише приблизно 40% громадян володіють житлом. Простіше і зручніше орендувати. В Україні власників житла – 85%.

Хай би якою вигідною була оренда в Україні, все одно всі хочуть мати власний куточок. Тобто на ситуацію впливають не лише ринкові фактори.

Що робити?

Як наблизити Україну та український ринок оренди до європейських реалій? Права і орендаря, і орендодавця, кажуть наші експерти, добре прописані у Цивільному кодексі. Просто він банально не виконується, адже якщо ринок в тіні, юридично не існує ні орендодавців, ні орендарів.

По-перше, треба максимально детінізувати ринок. Чи це можливо штучними діями? Експерти сходяться на тому, що ні. Принаймні, вони мають бути обережними. Україна вже намагалася вивести з тіні цей ринок у 2005 році. Виманили з тіні багатьох орендодавців під єдиний податок у 80 грн – $16 на той час. А потім провели податкову реформу. І податківці почали ходити по власниках квартир з перевірками. Люди знову пішли в тінь.

"Навіть якщо зробити оподаткування на ринку в 1%, навряд чи люди масово вийдуть з тіні, бо довіри до держави немає. Занадто часто вона намагалася скористатися цим і витиснути з людей максимум. Тож як вивести це з тіні – важке питання, але фіскальні методи не пройдуть. В цю гру треба грати втрьох – держава, орендодавець, орендар. І правила мають бути непорушні хоча б років п’ять, щоб люди почали вірити в них", – каже Анатолій Топал.

На думку Дмитра Макогона, робочим варіантом могло б стати будівництво соціального житла самим містом. По-перше, це створило б тиск на ринок, і ціни не росли б настільки швидко і непередбачувано. По-друге, практика білих договорів стала б більш поширеною. А українці привчалися б жити за жорсткими внутрішніми правилами будинку. Наприклад, не шуміти, не змінювати фасади тощо. Створення альтернативи підштовхнуло б і традиційно аморфний ринок оренди України до змін.  

І звісно ж, стимулом до розвитку ринку оренди і мотивацією для орендарів вимагати від орендодавців білих договорів стане зростання вартості житла. Але це можливо за умов покращення його якості.

Житло в п'ятиповерхівці, яку буде збудовано замість 30-поверхового мурашника, буде дорожчим, бо його там банально менше через меншу кількість поверхів. Але малоповерхова забудова зручніша, не створює тиску на комунікації, не призводить до перенаселення простору. Через меншу кількість людей він стає зручнішим – менше запарковані двори, більше простору можна відвести під зону відпочинку мешканців. Саме за такими правилами забудовуються європейські міста.