Не та квартира. Як не бути обдуреним забудовниками

Український ринок первинного житла оживає після провалу 2022 року. Низка великих забудовників поновлюють роботи на заморожених будівництвах. А за межами великих міст розквітають нові забудовники, які маючи невеликі капітали "тренуються" на 3-5 поверхових будинках.

Звісно, ринок оживає нерівномірно. Якщо на сході він практично "лежить", то в Києві потроху починаються будівництва. На заході все продовжується, як і до війни. Попит на нове житло в цьому регіоні – набагато перевищує довоєнний.

Тож на нас чекає нова хвиля власників та інвесторів з новою хвилею скандалів. Часто ми стикаємося з тим, що в результаті будівництва отримуємо не те, чого очікуємо від забудовника (девелопера). Або ж не те, що він пообіцяв. Завищена кількість метрів квартири, лоджія замість балкону, за яку треба ще доплатити, кудись дівся дитячий майданчик, який ніби мав бути. Чому так відбувається, на що звернути увагу щоб не дати себе обдурити? І як можна уникнути "сюрпризів"? В цьому розбирався LIGA.net.

Інвестор як "молодший співучасник": на що дивитися з початку

Квартира в Україні – частіше не товар, а інвестиція. Коли ми чуємо від когось "купив квартиру", у 80% випадках, мається на увазі "вклався в котлован". Колись дану квартиру побудують. І саме з цього виростають усі проблеми.

Якщо ми говоримо про купівлю готового житла, там все можна зробити по ходу – обміряти метраж, подивитися на наявну прибудинкову територію, оцінити якість будівельних матеріалів і комунікацій. Власне, саме тому купівля готового житла – найкращий варіант для того, хто прагне купувати "метраж" для себе, тобто, для життя. Коли ви купуєте те, що можете "помацати" – це вже колосальна перевага.

Ризик же інвестиції одразу в двох факторах. По-перше, ви не покупець, у якого є якісь гарантії або права. Ви – інвестор. Тобто, фактично, бізнес-партнер забудовника. Відповідно, ви берете на себе частково ризики, які можуть виникнути з будівництвом. Це  те, що дуже зручно забудовнику. З одного боку ви ділите ризики. З іншого – часто-густо не маєте юридичної освіти і навичок, щоб відслідкувати всі дії вашого "партнера". Це створює диспропорцію у стосунках між забудовником та інвестором.

Що робити? На що звертати увагу, а на що ні? Перш за все – на статус землі. Більш дрібні проблеми ви або просто не помітите, або їх можна владнати потім. А от якщо у забудовника не все гаразд із земельною ділянкою, на якій має вестись будівництво – це вже фундамент серйозних проблем, які виправити буде майже неможливо.

"Витратьте кілька годин, ви вкладаєте велику суму грошей, подивіться статус земельної ділянки. Зараз є купа електронних сервісів. Можна найняти людину для цього. Подивіться на інші ЖК забудовника, подивіться, що з землею там? Чи були там проблеми? Важливо також подивитися на те, в які строки забудовник здає будинки. Якщо будинок здано в експлуатацію зараз, а мало би бути у 2018, то це серйозний дзвіночок не торкатися цього забудовника", – каже архітектор Дмитро Макагон, який сам проектує будівлі для забудовників.

Адвокат Євген Полунов, який займається скаргами інвесторів на забудовників, зазначає, що не слід покладатися на документи всліпу. Деякі дані про забудовника нічого не скажуть. Наприклад, розмір уставного фонду. Він може бути і маленький, але це не означає, що забудовник поганий. Зараз всі приховують капітали. Крім того, навіть дозвіл на початок будівельних робіт – далеко не показник, що будівля відповідає, чи відповідатиме містобудівній документації. А тому дивитися треба на те, що забудовник реально змушений буде зробити і що видно одразу неозброєним оком.

"Треба уважно подивитися на об’єм запланованих робіт. Якщо будинок встає прямо на вулиці, і вписується в неї, мабуть, там не буде серйозних проблем з комунікаціями, чисто технічних, я не кажу про юридичну сторону, ви її не відслідкуєте. Та принаймні технічно це буде збудовано. Але якщо ви бачите, що будинок стоїть далеко від житлової забудови, і туди треба тягти кілька кілометрів комунікацій, наприклад, водовідведення і водопостачання, задайтеся питанням – чи вигідно це робити забудовнику? Як швидко і з якою охотою він це зробить? Чи треба лізти в цю авантюру?", – каже юрист.

І це, між іншим, дієвий момент, можу сказати зі свого досвіду. Мій минулий забудовник, який збудував ЖК на околиці столиці, в живописному місці, довго не хотів проводити туди водовідведення, бо дорого. Так кілька років і жила багатоповерхівка на вигрібних ямах. Поки мешканці не стали погрожувати поставити скандальні білборди біля його наступних ЖК. Тоді забудовнику довелося таки довести комунікації до кінця.

Виглядає смішно, але в перспективі це загрожує або не введенням будинку в експлуатацію. Або, ще гірше: його можуть ввести в експлуатацію за хабар і ви лишитися з вигрібною ямою замість каналізації надовго.

Збудуємо, але не те

Припустимо, що з землею все добре, дозвіл на будівельні роботи отримано, і будівництво йде за тим графіком, про який каже забудовник. Втім, це не гарантує наступних проблем – вже по самому житлу. Є багато сюрпризів, на яких забудовник може вас або обдурити, або несвідомо доставити проблеми. І квартира повна таких нюансів.

Почнемо з метража житла. Як часто виявляється, він може суттєво відрізнятися, причому, в бік збільшення. Іноді це просто фантастичні цифри. Наприклад, у мене якось була 1-кімнатна квартира, яка замість 46 метрів стала 50,5, тобто на 10% більше. Найцікавіше, що у всіх сусідів було те ж саме. Ні в кого не було менше. Звісно, забудовник в такому випадку хоче, щоб за зайві "квадрати" доплатили.

Це неприємний сюрприз, бо, по-перше, треба шукати масу грошей. А по-друге, виникає питання – як це могло статися? Я переміряв свою квартиру кілька разів за допомогою лазерних пристроїв, приходили архітектори, інженери, за гроші проводили незалежні заміри. І я раджу так зробити. Помилки – не було.

Одразу виникає питання – як так може статися, якщо будинок було сплановано, невже його можна побудувати настільки криво? Закрадаються питання про безпеку. Та це – хитрий маркетинговий хід від бізнесу.

"Суть в тому, що інвестор часто купує не проект, а картинку в маркетинговому відділі. Це ескіз, бажане уявлення. А вже конкретні інженерні роботи – креслення, проектування, визначення розмірів – це потім відбувається, коли вже люди купили папери з майновими правами на майбутні квартири. І коли вже будівельники виходять на об'єм – відбувається відхилення по осях, що в межах земельної ділянки складає кілька метрів! А відхилення є куди робити. Якщо в Японії допуски відхилень складають кілька міліметрів, в Німеччині – 12 міліметрів, то у нас – 1000 міліметрів!", – каже архітектор Віктор Глеба.

За словами архітектора Дмитра Макагона, бізнес зацікавлений продати побільше метрів. Бо це чистий прибуток. Тому можуть бути інші хитрощі. Наприклад, може бути зменшений загальний коридор, тобто, вестибюль поверху – щоб додати бодай трохи площі до квартири.

Скільки можна на цьому заробити? Якщо в свічці 25 поверхів на 5 квартир на поверх на кожній робити зайві 2—3 метри, то це буде 12-15 метрів на поверх, або ж більше 350 квадратів на будинок! За середньої вартості метра в новобудові зараз в Києві на рівні 25 000 грн, то в результаті це накапає "зайвих" майже 9 млн грн!   

Що робити? Тут допоможе, хоч і не завжди, купівля у великих перевірених забудовників – вони часто будують вже по готових не один раз збудованих проектах. Можна принаймні знати, до чого готуватися.

Балкони-лоджії-ліфти

Важливо також розуміти різницю між балконом, лоджією, заскленою лоджією.

Чому? Бо від цього напряму залежить вартість житла.

"Все дуже просто. Балкон має коефіцієнт 0,3 від вартості квадратного метра житлової площі, лоджія – 0,5, а засклена лоджія – 1 до 1", – каже Дмитро Макагон.

На практиці це означає, що балкон площею у 3 кв. м. буде порахований як +1 метр до вашого житла. Лоджія такої ж площі – як +1,5 метра до вашого житла. А якщо забудовник ту лоджію засклить – то це +3 повноцінні метри до площі житла. Як бачимо, різниця є. Тому цей момент теж треба враховувати і прописувати в договорі. Щоб потім замість балкона не отримати засклену лоджію і кілька додаткових метрів. І додатково тисячі доларів в чек.

"Був випадок у одному з елітних ЖК на одному популярному півострові в Києві. Заможна людина звернулася, купила квартиру з великою терасою. Розрахунок показував, що при коефіцієнті велика незасклена тераса дасть лише кілька метрів. А забудовник її засклив та порахував повністю. І квартира збільшилась дуже істотно, як і сума. Це було неприємно", – згадує випадок з практики Євгеній Полунов.

Скільки забудовник може тут заробити? Беремо нашу свічку в 25 поверхів по 5 квартир на поверх. Припустимо, що в кожній є лоджія в 3 метри, яку засклили і отримали замість коефіцієнту 0,5 коефіцієнт 1. Тобто замість 125х1,5 = 187,5 метрів квадратних метрів до житла додається 375 метрів. Майже на 200 метрів більше, або "зайвих" 5 млн грн!

Разом з метражем: 9+5 = 14 млн грн, або майже 500 000 доларів.

Аналогічна ситуація з ліфтами. Часто забудовники йдуть на хитрощі, щоб зекономити на ліфтах. Хоча чіткі вимоги для того теж є. Більше 4 поверхів – 1 ліфт. Більше 9 – 2 ліфти, більше 20 – три ліфти. Ці Державні будівельні норми діють з 2018 року.

Але і тут є хитрощі – забудовники можуть "сховати" зайвий, 5-й поверх в дах, зробивши його "мансардою", або ж розташувати перший поверх на пів-метра в цоколі, щоб він став "нульовим". І тоді можна зробити замість 4 поверхів 5. Та ще й шостий в дах поставити.

"Треба завжди уважно дивитися проект. Бо якщо є економія отак на ліфтах, то мабуть і на іншому буде… Треба сказати, що ось такий шахер-махер часто можна побачити в передмісті, в області. В Києві таким давно не бавляться, це дрібні речі, через які забудовникам немає резону ставити під удар введення в експлуатацію", – каже Дмитро Макагон.

Що в стінах?

Якщо за метражем услідкувати важко, а за ліфтами треба уважно стежити за проектом та будівництвом, то за якістю будівництва можна услідкувати легше. Перш за все, треба уважно переглянути, що вказано в проектній документації будинку. Який вказаний наповнювач стін та чи він відповідає тому, що написано.

"Стандартна історія – економія на цеглі. Керамоблок відрізняється від червоної цегли. Силікатна цегла – теж відрізняється від червоної цегли. Не кажучи вже про газобетон. Якщо написано – цегла, має бути цегла! У мене був випадок, де я побачив 5 видів цегли в одній квартирі. Силікатна, червона, керамоблок, чорний керамоблок. Так не має бути", – каже Віктор Глеба.

Чому? Бо червона цегла має найкращі характеристики з міцності, температурної стійкості, шумо та віброізоляції. Також непоганим матеріалом є керамічний блок. А от газобетон вже має гірші характеристики, достатньо сказати, що червона цегла витримує 100-120 коливань зима-літо, а газобетон – 20-30. Тож його треба швидко вкривати штукатуркою, щоб захистити від вологості. Проблеми є і з силікатною цеглою – вона дешевша від червоної, і при цьому накопичує вологу, що знижує її ресурс та ресурс будинку в цілому.

"Ще одне, на що треба дивитися – перемички над міжкімнатними дверима. Якщо їх немає, таку роботу приймати не можна. Бийте в табло будівельникам, це їх економія, забудовнику загалом байдужі такі дрібниці. Будівельники виправдовують це тим, що, мовляв, квартири все одно переплановуються потім, але це вже інша історія. Якщо у вас в будинку по 30-40% квартир переплановується, може у вас погане, часто скопійоване з СРСР планування, раз люди його переробляють потім після вас?", – каже Віктор Глеба.

Та ж історія з вікнами. Вони можуть виявитися двокамерними замість трьохкамерних. Або просто гіршої якості.

Що робити в таких випадках? Перш за все, часто навіть при забудовниках є дефектувальні відділи – можна лишити скаргу туди, вони перероблятимуть. Або ж відмовитися приймати ключі від такої квартири, поки все не буде виправлено. А головне – ніхто з опитаних нами не радить робити "ремонт від забудовника".

"Принаймні, не беріть готових квартир. По-перше, важко потім буде знайти всі дефекти, щілини, косяки будівельників, все буде заліплене. По-друге, заліплене воно буде скоріше за все дешевим матеріалом. Купуйте голу квартиру, з голими стінами, голою цеглою, голим перекриттям. Заходимо, дивимось, запрошуємо незалежних оцінщиків, робимо аудит, а далі приймаємо чи не приймаємо", – наголошує Глеба.

Скільки будуть коштувати обміри, роботи з аудиту? Це залежить від метражу квартири, забудовника, та рівня спеціаліста. Але загалом це вартість в кілька тисяч гривень, 200-300 доларів. Небагато у порівнянні з вартістю житла.

Що за будинком?

Окрема проблема – прибудинкова територія. Що робити, якщо замість дитячого майданчика – паркінг. А замість паркінга – ще один будинок планується? Про це теж треба думати заздалегідь.

"Якщо це було вказано в ДПТ – детальному плані території, і він у вас є, копія хоча б – тоді можна тиснути на забудовника, навіть судитися можна. Але якщо нічого такого не було, і ДПТ не було на момент вашої інвестиції, то нічого ви не зробите", – підсумовує Дмитро Макагон.

Але навіть якщо в ДПТ все це було, а потім немає – то і тут інвестор у пастці, каже Євген Полунов. Проблема в тому, що доведеться наступити собі ж на хвоста.

"Тут два варіанти – або жалітися на забудовника, щоб будинок не ввели в експлуатацію відповідні органи, поки він не зробить все, як в документах зазначено – але ж тоді ви теж лишитеся без введення в експлуатацію, або змирятися. Інвестор від самого початку в невигідній ситуації", – твердить юрист.

Що з цим всім робити?

Перш за все, кажуть нам всі опитані, зробити багато треба до інвестиції. По-перше, змусити забудовника надати всі документи і по можливості скопіювати їх. При підписанні договору про інвестицію треба прийти з юристом, вичитати його, та виправити максимальну кількість пунктів на свою користь. Наприклад, там, де йдеться про планування квартири та її конфігурацію, часто вказується, що зміни здійснюються в односторонньому порядку забудовником. Це якраз і робиться для того, щоб можна було балкон перетворити на лоджію. Це не має бути плаваючим, бажано зафіксувати це на якомусь одному значенні, або ж передбачити компенсаційні запобіжники, якщо щось зміниться.

По-друге, бажано сформувати потужну ініціативну групу інвесторів, бодай 30-40% від всіх хто інвестував в ЖК, яка буде готова битися з забудовником за те, щоби він виконував зобов’язання.

"Якщо вдасться зібрати бодай 30% людей, які понаписують купу позовів до суду, або принаймні будуть погрожувати цим, це зробить забудовника більш договороздатним. Але проблема у тому, що як тільки доходить до суду, судових витрат, необхідності виділяти на це час, люди часто "зливаються". А потім може статися як в "Евріці" чи "Патріотиці", де люди чекають дива, а справи так і не розслідуються", – каже Євген Полунов.   

Треба розуміти – жоден ЖК не є ідеальним, і в кожному, навіть найкращому випадку за нормальний будинок доведеться битися. Десь менше, а десь більше.

Наостанок треба сказати, що не всі забудовники – негідники. Не всі прагнуть вичавити з інвесторів прибуток будь-якою ціною. Але умови ринку агресивні через велику конкуренцією. Тут і тиск місцевих чиновників, які часто за вирішення земельних питань вимагають хабарі, що впливає на вартість житла. Тут і коливання валют, а майже всі будматеріали – вкрай залежний від валюти товар. Тут і виїзд робітників за кордон, а зараз – їх мобілізація. Все це часто змушує забудовників шукати додаткові гроші, або способи зекономити.