Оренда проти приватизації. Як захистити Житній ринок у Києві від зруйнування

В 2004 році міська влада Києва передала Центральний критий ринок (Сінний ринок. – Ред.) у приватну власність. Він знаходився на сучасній Бульваро-Кудрявській вулиці в самому центрі столиці, за 15 хвилин ходьби від Вокзалу з однієї сторони та будинків Урядового кварталу з іншої.

Сінний ринок був одним з улюблених для киян, але не мав статусу пам’ятки архітектури. Далі новий власник його просто зніс та побудував житловий комплекс у центрі столиці. Так місто лишилось без одного з культових для себе місць.

Тепер така доля може спіткати Житній ринок на Подолі. Він був збудований у 1980 році у стилі українсько-радянського модернізму. В нього не має охоронного статусу, хоч сам Житній є культовим місцем для киян. Передання в приватну власність без статусу пам’ятки архітектури може призвести до його знесення.

Сьогодні Житній ринок заповнений приблизно на 30%. За останнє десятиліття він накопичив 5 млн грн збитків, а оренда, навіть у найкращі часи, приносила лише 25 грн за квадратний метр. За весь час експлуатації жодного разу не було проведено капітальний ремонт споруди.

Будівля потребує заміни вікон, склопакетів, покрівлі, інженерних мереж, а також оновлення внутрішнього та зовнішнього оздоблення. Водночас фундамент, тримальний каркас і вантові конструкції перебувають у задовільному стані.

LIGA.net зробила розбір про Житній ринок. Чому йому потрібен охоронний статус? Що буде з ринком у випадку оренди або приватизації?

Оренда Житнього: єдиний вихід чи заздалегідь написаний сценарій?

У липні 2024 року за розпорядженням київського міського голови Віталія Кличка створили робочу групу з пошуку шляхів приведення будівлі Житнього ринку до належного технічного стану, щоб дати йому "друге життя". Очолив групу заступник голови КМДА Валентин Мондриївський, а його заступником став Владислав Андронов – ще один заступник Кличка. Окрім нього, більшість групи складається з представників департаментів. За час своєї роботи знайшли всього два варіанти розвитку подій – оренда на 30 років, за яку проголосувала більшість учасників групи, та приватизація.

Проєкт рішення про оренду подали Департамент промисловості та розвитку підприємництва та Департамент комунальної власності Київської міської державної адміністрації (КМДА). Ці департаменти раніше мали невдалий досвід передання в оренду частини Житнього ринку.

Згідно з документом, переможець аукціону має провести комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає наявність укриття, відновлення та модернізацію конструкцій і обладнання, поліпшення експлуатаційних показників, покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об’єкта (капітальний ремонт). Умови також включають збереження оздоблення фасаду – декоративного панно "Із варягів у греки". Договір може бути достроково припинений, якщо орендар протягом двох років не розпочав ремонтно-будівельні роботи.

Варіант оренди критикують за те, що орендар не має стимулу вкладати значні кошти у майно, яке йому не належить. Також є побоювання, що орендар може реалізувати вже відпрацьовану схему з викупом. Суть полягає в тому, що згідно із Законом "Про приватизацію державного та комунального майна", орендарю за згодою орендодавця у разі виконання невід’ємних поліпшень на суму не менш ніж 25% його вартості протягом трьох років дається право викупити об’єкт за ціною оцінки. На практиці ці 25% можуть бути лише на папері.

Водночас у січні Верховна Рада ухвалила за основу законопроєкт щодо особливостей приватизації об’єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду. Так, зі статті 18 вищезгаданого Закону пропонується виключити норму про те, що приватизація об’єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, може здійснюватися шляхом викупу. Натомість залишається лише норма щодо продажу на аукціоні. Передбачається, що за орендарем залишається переважне право на придбання майна на аукціоні за найвищою ціною, яка була запропонована під час проведення аукціону.

Депутат Київради від фракції Голос Тарас Козак у коментарі для LIGA.net пояснює, що робоча група, попри численні застереження, не побачила ризиків у варіанті оренди, хоча всі навколо наголошували на цьому.

"Робоча група здебільшого підтримала варіант оренди. Це не дивно, адже її головою був Валентин Мондриївський, заступник мера, а серед членів групи було багато його підлеглих. Вони проголосували за оренду. Мондриївський бачить вирішення питання лише в одному варіанті, а всі інші депутати можуть подавати свої пропозиції окремо", – розповідає Козак.

Дійсно, попередній досвід оренди Житнього ринку демонструє ризики щодо несплати оренди та невиконання зобов’язань.

У лютому 2022 року Департамент комунальної власності Києва провів аукціон на оренду другого поверху Житнього ринку. Переможцем стала компанія "Танджерін", яка запропонувала 1 млн грн (стартова ціна – 937,98 тис. грн). У торгах також брали участь "Артель" і "Тавата", які виявилися пов’язаними компаніями. Антимонопольний комітет розслідує можливу змову.

У червні 2023 року КП "Житній ринок" подало позов до Господарського суду Києва про стягнення понад 4 млн грн заборгованості з орендаря, який не виконав інвестиційних зобов’язань і припинив платити орендну плату. Представники Tarantino Family, пов’язані з Танджерін, у 2022 році заявили, що залишили проєкт через "корупційні ризики". У вересні 2023 року стало відомо, що директором мережі Tarantino Family став Валерій Аракчеєв, якого ЗМІ пов’язують із колишнім депутатом Валерієм Іщенком від парті

У березні 2024 року знову було оголошено аукціон щодо оренди Житнього ринку на 15 років із початковою ціною 2,5 млн грн – 220 грн за квадратный метр. Однак мінімальний термін подання заяв (п'ять днів) викликав обурення й підозри у підготовці торгів для заздалегідь визначеного орендаря. Мер Віталій Кличко заявив, що термін подання пропозицій подовжать, але аукціон зрештою скасували.

Продаж Житнього ринку: чи може це спрацювати

Проєкт рішення "Про збереження функціоналу, зовнішнього вигляду та цілісності єдиного майнового комплексу "Житній ринок" подали низка депутатів Київради з абсолютно різних фракцій.

Документ передбачає виключення Житнього ринку з об’єктів, що не підлягають приватизації з 2003 року. Торги пропонується провести через електронну систему "Прозорро.Продажі". У договорі щодо продажу мають враховуватися такі умови: збереження функціоналу, зовнішнього вигляду та цілісності об’єкту, проведення покупцем капітального ремонту протягом трьох років. У разі невиконання власником умов договору місто має "обов’язково викупити об’єкт".

Приватизацію обґрунтовують тим, що приватний інвестор зацікавлений у розвитку нерухомості та отриманні прибутку, а тому краще управляє майном, ніж місто.

Народний депутат Олексій Мовчан у коментарі LIGA.net каже, що найважливіше буде – правильно прописати приватизаційний договір. Тоді в ньому можна вказати все для збереження чинного стану будівлі.

"Це означає, що його просто мають зберегти в тій формі, в якій він є. Охоронний договір – це тільки частина, це про форму. А коли ми говоримо про цілі приватизації, такі, як, наприклад, ревіталізація, будуть складні жорсткі умови, що це має бути базар, що там мають бути, наприклад, 10% фермерської продукції сільської, що ще там паркінг, якісь зони для дітей і так далі. Тобто ці речі, їх можна вже проговорити. Наприклад, київська влада як власник цього майна могла б замовити архітектурний проєкт", – каже народний депутат.

А якщо договір не буде виконуватись, то на покупця чекатимуть великі штрафні санкції, що теж можна прописати в приватизаційному договорі.

Проти охоронного статусу для будівлі Житнього ринку виступає забудовник Андрій Журжій, який також хоче купити будівлю ринку. "Якщо ми надаємо статус усій будівлі – це означає реставрацію. На мою думку, це значно довше і дорожче. Охочих вкладати в такий проєкт буде менше. Крім того, закон вимагає, щоб власник за три роки провів певні роботи, але у випадку реставрації це займе набагато більше часу. Це також потребує іншого режиму погоджень. Тому має бути чітка юридична мета: що саме ми хочемо захистити? І чи не зупиняє це проєкт?" – каже в коментарі LIGA.net Андрій Журжій.

За його словами, охоронний статус може зменшити кількість охочих купити Житній ринок. Тому це невдале рішення.

"Влада міста може видати містобудівні умови на капітальний ремонт, в яких визначені обмеження. МУО можна видати будівлі до приватизації. Об’єкт виставляється на продаж вже з МУО, в яких прописано, що і відповідно до яких норм потенційний покупець має право робити. До того ж, в рамках умов аукціону теж прописуються обмеження", – каже Журжій.

Ділянка, на якій розташований Житній ринок, входить до складу "Заповідника стародавній Київ", де діє обмеження висоти будівель у 15 метрів. Тому збільшити площу ринку можна лише за рахунок внутрішніх просторів.

"Часто вважають, що реставрація коштує значно більше, ніж капітальний ремонт. Дійсно, проєктні роботи під час реставрації можуть бути дорожчими, але з точки зору укріплення конструкцій і технічних робіт витрати будуть приблизно такими ж, оскільки будівля збудована нещодавно за сучасними технологіями залізобетонних робіт із використанням вант", – каже архітектор Микола Віхарєв.

Надбудова технічно неможлива для цієї будівлі без повного руйнування, але є ризик забудови прилеглих територій, що призведе до втрати автентичності Житнього ринку.

"Якщо Житній ринок отримає статус пам’ятки архітектури, предмет охорони, ймовірно, включатиме об’єм будівлі та архітектурні рішення. Було б правильним визначити предметом охорони також внутрішнє планування, адже тераси є невіддільною частиною "повітряного" архітектурного стилю споруди", – заявляє Віхарєв.

Охоронний статус для Житнього ринку: чому це важливо

Житній ринок не має статусу пам’ятки архітектури та містобудування. Деякі прихильники як оренди, так і продажу вважають, що статус потрібно давати лише після проведення капітального ремонту. Але тоді постає питання, що саме вони планують зберігати?

Пам’яткоохоронці стверджують, що без надання охоронного статусу об’єкт не можна ані передавати в оренду, ані приватизувати. На їхню думку, це буде рівнозначно його знищенню.

"Єдиний зараз можливий механізм збереження будівлі Житнього ринку в тому вигляді, в якому вона є, – це надання їй охоронного статусу. Водночас ті, хто виступають за приватизацію, часто проти того, щоб ця будівля отримала такий статус. Якщо розглядати це з точки зору законодавства, то в ієрархії юридичних документів закон стоїть вище за договір або проєкт рішення Київради. Закон про приватну власність визначає, що власник може розпоряджатися своїм майном у будь-який спосіб, якщо це не обмежено законодавством. Угода, укладена під час приватизації, не може обмежувати права власності – такі обмеження можливі лише на основі закону. Згідно із законодавством, право власності може бути обмежене, якщо будівля має охоронний статус", – розповів LIGA.net заступник керівника ГО "Спадщина Київ" Анатолій Погорілий.

За його словами, якщо об’єкт отримує охоронний статус, то його збереження як культурної цінності стає важливішим за права власника.

Пам’яткоохоронець пояснює, що проєкт Житнього ринку, який інвестор планує реалізувати, якщо він відповідає вимогам громади, передбачатиме ті ж самі ремонтні роботи, незалежно від того, чи йдеться про капітальний ремонт, реставрацію чи ремонтні роботи іншого типу. Насправді часто це одні й ті самі роботи. Наприклад, твердження, що реставрація не дозволяє замінювати вікна, є неправдивим.

"Якщо подивитися на проєкти реставрації, які затверджував міський департамент, можна побачити, що заміна вікон проводилася. Усе залежить від умов охоронного договору. Після приватизації власник укладає з містом охоронний договір, у якому прописується, що саме слід зберігати. Наприклад, якщо йдеться про Житній ринок як об’єкт модернізму, власник повинен зберегти його конструктивні рішення: форму, несучі конструкції, технологію. До цього не відносяться скління, санвузли чи інтер’єри – їх можна змінювати", – пояснює Анатолій Погорілий.

Експерт додає, що більшість об’єктів навіть столітньої давності мають обмежений охоронний договір, у якому зазначено, що не можна змінювати висоту, ширину, довжину чи загальні об’ємно-просторові параметри. Він наголошує, що згідно з Венеціанською хартією, під час реставрації можуть використовуватися сучасні матеріали, якщо вони краще підходять для збереження пам’ятки.

На думку Анатолія Погорілого, охоронний статус Житнього ринку жодним чином не вплине на вартість ремонтних робіт. Єдина відмінність – у вартості проєкту, але це лише 1% від загальної суми кошторису.

Анатолій Погорілий сумнівається у намірах інвесторів зберегти пам’ятку, якщо немає жодних запобіжників, щоб завадити її знесенню та перебудові.

"Адже навіть якщо інвестор обіцяє провести ремонт за три роки, бізнес може виявитися нерентабельним, і тоді власник просто продасть об’єкт. Наступний власник уже не буде зобов’язаний дотримуватися умов договору, знесе будівлю й побудує те, що захоче. Право власності дозволяє провести реконструкцію аж до фундаменту. За нормами ДБН, реконструкція майже не відрізняється від нового будівництва. Різниця лише в тому, що реконструкція передбачає роботи в межах наявного фундаменту, але по факту це буде нова будівля. Рамки капітального ремонту є досить широкими. Однак якщо власник отримує об’єкт у приватну власність, а не на умовах оренди, він не зобов’язаний погоджувати проєкт із містом", – пояснює експерт.

Зараз діє Єдина державна електронна система у сфері будівництва (ЄДЕСБ). Якщо будівля є пам’яткою, у цю систему можна завантажити лише проєкт реставрації. Якщо такого обмеження немає, можна завантажувати будь-які проєкти, що не суперечать законодавству. Навіть якщо Київрада уклала якісь договори, ці обмеження не будуть зафіксовані в реєстрі. У ЄДЕСБ єдине, що буде враховуватися – це те, що будівля розташована в історичному ареалі чи на культурному шарі Подолу. Але обмеження щодо збереження фасаду чи інших елементів будівлі не будуть відображені в системі.

А це ж було вже…

Один із прикладів – Сінний ринок на вулиці Бульварно-Кудрявській, 17, зведений у 1949–1958 роках українськими архітекторами Семеном Фрідліним та Борисом Кучером. Сьогодні на його місці височіє житловий комплекс "Ярославів Град".

У 2004 році Київрада передала Сінний ринок у приватну власність. Будівля на той момент не мала охоронного статусу. Новий власник запланував будівництво торговельно-офісно-житлового комплексу з підземним паркінгом, що викликало обурення громади. У 2005 році, під тиском громадськості, ринок внесли до Переліку пам’ятників історії та культури. Проте власник оскаржив це рішення в суді й об’єкт виключили з реєстру пам’яток.

Тодішній мер Києва Олександр Омельченко підтримував ідею збереження Сінного ринку, посилаючись на його історичну та архітектурну цінність. Однак того ж року ринок визнали аварійним і в квітні 2005 року його остаточно закрили.

Протилежним прикладом є Бессарабський ринок, побудований у 1910–1912 роках на кошти відомого цукрозаводчика Лазаря Бродського за проєктом польського архітектора Генріха-Юліана Гая. Ринок має статус пам’ятки архітектури державного значення, що забороняє його реконструкцію чи перебудову.

У 2013 році КМДА затвердила розпорядження про розробку проєкту реставрації будівлі ринку без зміни його функціонального призначення. Однак проєкт досі не розроблено та не затверджено.

Історія Житнього ринку

Житній ринок на Подолі є одним із найстаріших ринків Києва, відомий ще з часів Київської Русі. Розташований поблизу ремісничих районів Кожум’яки та Гончарі, він був важливим торгівельним центром міста. Ринок слугував місцем проведення віче, ярмарків і народних гулянь, а його розташування поблизу Дніпра забезпечувало зв’язок із торговими шляхами. Епіцентр торгівлі знаходився на місці сучасної автостанції Поділ, і ринок залишався одним із головних у Києві завдяки близькості до гавані. У квітні 1919 року це місце стало одним із центрів Куренівського повстання проти більшовиків у Києві.

Сучасну будівлю Житнього критого ринку офіційно відкрили у 1980 році. Проєкт розробили архітектори Ольга Моніна та Володимир Штолько. На момент відкриття ринок із 1350 торговими місцями (плюс 600 на відкритому майданчику) був найбільшим критим ринком у Європі. Через обмежену площу ділянки торгові точки розташували на кількох поверхах і балконах. Проєкт передбачав будівництво восьмиповерхового готелю біля павільйону з боку Верхнього Валу та реконструкцію прилеглої території. Проте стару забудову Подолу оголосили заповідною зоною і висотний проєкт не реалізували.

Для планування ринку вперше в Україні застосували комп’ютерне моделювання. Товщина залізобетонної оболонки будівлі становить лише 5,7 см, а розрахунок міцності проводили за допомогою спеціальних комп’ютерних програм.

У 1982 році, до 1500-річчя Києва, фасад прикрасили металевим панно "Із варягів у греки" художника Анатолія Домнича. Воно символізує основний водний торговий шлях Київської Русі, що з’єднував Скандинавію з Візантією. Цей шлях мав ключове значення для торгівлі, сприяв єдності східнослов’янських племен і становленню Київської держави.

Чому варто зберігати ринки. Досвід Європи

Історичні ринки, такі як Житній ринок у Києві, є невід’ємною частиною міського життя та культури. Вони виконують не лише економічну функцію, а й відіграють важливу соціальну, архітектурну та культурну роль, роблячи міста унікальними. Ці місця розповідають про минуле міста, його економіку, побут і традиції, створюючи зв’язок між історією та сучасністю. Руйнування таких об’єктів означає втрату частини міської ідентичності.

Крім історичного значення, ринки часто є унікальними прикладами архітектури свого часу. Вони демонструють стиль і будівельні інновації тієї епохи, коли їх створювали, і слугують справжніми архітектурними пам’ятками. Однак ринки – це не лише архітектурна спадщина. Це також центри спілкування, інтеграції та взаємодії громади, які об’єднують місцевих мешканців і створюють живий простір для життя міста.

В Європі ринки продовжують бути надзвичайно популярними як серед місцевих мешканців, так і серед туристів. Їх унікальна атмосфера й історія приваблюють відвідувачів із різних куточків світу.

Наприклад, La Boqueria в Барселоні чи Mercato Centrale у Флоренції славляться автентичними продуктами й місцевими стравами, які створюють незабутній досвід для гостей. Ринок Central Market Hall у Будапешті є однією з головних туристичних визначних пам’яток міста.

Багато європейських ринків успішно модернізуються, інтегруючи сучасні технології, дизайнерські простори та ресторани. Однак такі місця, як Markthalle Neun у Берліні чи Borough Market у Лондоні, зберігають свою історичну архітектуру й культурну цінність, що робить їх одночасно сучасними й автентичними.

Ринки часто стають не просто місцем торгівлі, а культурними осередками. Наприклад, Mercado de San Miguel у Мадриді – це не лише ринок, а й популярне місце для гастрономічних фестивалів, ярмарків і кулінарних майстер-класів, які відображають багатство місцевих традицій.