Інвестиції в закордонну нерухомість: переваги, ціни, прогнозована дохідність та окупність
На правах реклами
Українці цікавилися інвестиціями в закордонну нерухомість ще до повномасштабного вторгнення. Наразі попит не зник, а суттєво збільшився. У 2023 році він був вищий на 21% порівняно 2021 роком. Наразі серед українців найбільш популярними є три напрямки: Туреччина, Дубай та Європа (Кіпр, Іспанія). Можливість отримання довгострокової візи або громадянства, перспектива зростання вартості квартир, сприятливий клімат – усе це приваблює інвесторів. Які умови пропонують ці країни, чи існують підводні камені, де вигідніше та які ціни на ринках наразі – давайте розбиратися.
Переваги інвестування
ОАЕ
Місцезнаходження країни між Європою, Азією та Африкою робить її вигідним місцем для ведення міжнародного бізнесу. Країна розділена на сім еміратів та більшість експатів, а також інвесторів, обирають Дубай, де живе приблизно 80% іноземців, або Абу-Дабі – тут високорозвинений ринок нерухомості та праці. В ОАЕ квартири для власного життя купують тому, що в країні вигідний інвестиційний клімат, низькі податки, легко легалізуватися та отримати посвідку на постійне проживання (рос. ВНЖ). Для отримання останньої інвестиції мають бути від 200 000 доларів. Громадянство за інвестиції отримати неможливо.
Ще один факт у скарбничку – у вересні 2023 року швейцарський фінансовий холдинг UBS знову включив Дубай у трійку міст з найменшим ризиком виникнення "бульбашки" на ринку нерухомості. Тому найчастіше в регіон інвестують на етапі фундаменту новобудови з метою подальшого перепродажу.
Туреччина
Зрозуміла українцям розвинена країна з ідеальним кліматом, адже навіть взимку тут весна, а влітку ідеальне місце для проживання біля моря. Згідно з рейтингом Global House Price Index стала лідером зі зростання вартості нерухомості. За інвестиції від 200 000 доларів іноземці можуть отримати Ikamet (ВНЖ), при чому аналогічні документи можуть отримати також члени родини. Окрім цього, за інвестиції понад 400 000 доларів можна отримати громадянство. Туреччина – країна договору E-2, що дає можливість переїзду і ведення бізнесу в США за неімміграційною візою. Законодавчо країна не вимагає легалізацію коштів на купівлю, що також сприяє розвитку ринку. В Туреччину інвестують більш ніж зі ста країн світу.
Цю країну частіше за всіх обирають ті, хто має ціль не просто інвестувати, а й придбати так звану резиденцію на березі моря.
Європейські країни
За інвестиції в Іспанії також можна отримати ВНЖ, але поріг входу сильно вищий. Для отримання статусу резидента, так званої Golden Visa, треба придбати нерухомість на суму 500К євро. Ще один вагомий мінус – при купівлі нерухомості треба подати податкову накладну про походження коштів. Окрім цього, є податок при угоді з нерухомістю покупець сплачує ПДВ 10% від суми для новобудов, 6% – для квартир на вторинному ринку. Дуже значні податки інвестор сплачує в разі перепродажу нерухомості. Податок на володіння нерухомістю становить від 0,4 до 1,1% від кадастрової вартості та сплачується щорічно. Здача в оренду також обкладена податком – для нерезидентів Іспанії – 24%, для резидентів – до 47%.
Відрізняються умови інвестування на європейському Кіпрі. Для отримання Golden Visa треба інвестувати від 300к євро, але підходить лише новобудова. Для купівлі, як і в Іспанії, треба подати документи, що підтверджують дохід. Однак є і цілий ряд переваг. На Кіпрі одні з найнижчих корпоративних податків в ЄС – 12,5%. Нові резиденти та особи, що не живуть в країні звільнені від сплати податків. Як і Дубай, Кіпр – це великий бізнесовий та ІТ хаб, тут уже сформовано потужне ком'юніті.
Ціни на ринку
ОАЕ
У січні 2024 року середня вартість квадратного метра в комплексах, що будуються, склала 5 489 доларів/м².
Туреччина
Середня ціна за квадратний метр в містах на березі моря – 2 500 доларів/м².
Європейські країни
У січні 2024 року за житлову нерухомість на продаж просили в середньому 3907 євро за квадратний метр, що на 2,79% менше, ніж у січні 2023 року (4019 євро/м²). В курортних містах ціни, звісно, вище – близько 6000 євро/м². Ціни на нерухомість в країні падають тому, що на ринку наразі дуже низька активність. За даними експертів, продажі знизилися на 33% порівняно з 2022 роком.
На Кіпрі ціни вище. Середня ціна квартири з однією спальнею та вітальнею у новобудові – 7 500 євро/м².
Прогнозована дохідність та окупність інвестицій
ОАЕ
Оскільки ціна юніта в Дубай досить висока, окупити інвестиції можна в середньому за 15 років.
Туреччина
В Туреччині одні з найкращих показників дохідності на ринку нерухомості у світі – 10-15% річних від здачі в оренду. Окупити інвестиції можна за 8-9 років.
Нещодавно українські девелопери "Житлобуд-2" та "Teus Group" запустили в Анталії комплекс преміум-класу DESIRE. Комплекс складається з 88 резиденцій та 39 готельних номерів. Здачею в оренду та повним управлінням нерухомістю займатимуться співробітники компанії Best Western Inc – одного з найбільших готельних операторів світу. Правильне управління гарантує дохідність до 15% річних з виплатами в євро. Інвестор в такому разі тільки отримує дивіденди, тобто повністю пасивний дохід, який не вимагає його безпосередньої присутності та контролю. Придбати апартаменти можна як в офісі в Україні, так і в анталійському філіалі.
Європейські країни
Дохідність від здачі в оренду на Кіпрі – до 8%. Один з найбільших показників мають інвестиції в апартаменти в найдорожчому Лімасолі – 7-8%. Залежно від регіону дохідність змінюється, тобто окупитися інвестиції реально за 13-20 років.
В Іспанії показники дохідності та окупності інвестицій схожі – 5-8% річних від здачі в оренду та 13-20 років на повернення вкладених коштів.
