Правила інвестицій у новобудови: як не помилитися у виборі

На правах реклами

Складаємо чекліст для вкладень у нерухомість разом із житловим комплексом Star City

Інвестиції в нерухомість у всьому цивілізованому світі традиційно є одним із найпопулярніших видів отримання пасивного доходу, і Україна не виняток. Хоча бум таких вкладень у нашій країні почався нещодавно, сьогодні купівля житла для багатьох стала перевіреним способом зберегти або примножити свій капітал.

Пояснити популярність інвестицій у квадратні метри не так вже й складно – достатньо порівняти з найближчими конкурентами. Так, банківські депозити як ще один традиційний інструмент вкладень в Україні дають надто невисоку прибутковість, аби вважатися дієвим інструментом пасивного заробітку. Крім того, довіра до банківської системи не дуже висока: ще зберігаються в пам'яті спогади про "банкопад" 2014-2015 років, а не найвигідніші умови гарантування вкладів також стримують оптимізм.

Інвестиції в цінні папери, які переживають своєрідний ренесанс, теж приваблюють не всіх. Даючи потенційну можливість отримати найбільший дохід, вони водночас і найбільш ризиковані – у результаті можна залишитися ні з чим. До того ж, вони ще й вимагають доволі високого рівня експертизи: потрібно розбиратися в конкретних ринках і мати навички аналітика.

Нерухомість, яка в Києві з кожним роком тільки додає в ціні, є набагато простішим і зрозумілішим способом вкладення грошей. Втім, частка ризику в ній також достатньо велика. Для того, щоб максимально заробити або підвищити капіталізацію своєї інвестиції, треба вкладатись у будинки, що знаходяться на етапі будівництва. А в цьому випадку завжди є шанс помилитися: неправильно вибрати об'єкт, розрахувати прибутковість або залишитися з недобудованим житлом.

Аби інвестувати в первинну нерухомість грамотно, радимо звіритися з базовими критеріями, якими варто пройтися перед прийняттям остаточного рішення. Для цього разом із житловим комплексом Star City, який компанії BudCapital та "Київміськбуд" зводять у Дніпровському районі столиці, ми підготували невеликий чекліст.

Перевіряємо забудовника

Першість у топі критеріїв вибору житла роками утримують два незмінні лідери – ціна та локація. Водночас, починати варто саме з визначення пулу забудовників, яким ви готові довірити свої заощадження. Це дозволить звузити поле вибору і надалі не розчаруватись через невідповідність заявлених планів підсумковому результату.

Основних правил перевірки надійності девелопера не так багато: варто ознайомитися з його історією, дізнатися, наскільки точно та своєчасно він виконує свої зобов'язання, як давно працює, з якими проблемами стикався та скільки будинків збудував. Не завадить також особисто подивитися на його попередні проекти, що збігаються за загальними ознаками з тим, який вас зацікавив – так можна буде заздалегідь сформувати уявлення про те, на що конкретно очікувати.

Житловий комплекс Star City зводять одразу два забудовники з доволі багатою історією. BudCapital у Києві працює вже 13 років і за цей час став учасником будівництва трьох десятків житлових комплексів, нерідко у партнерстві з іншими забудовниками. А "Київміськбуд" додаткового представлення взагалі не потребує. На його рахунку понад 65 років роботи, тисячі будинків та інфраструктурних об'єктів, десятки мільйонів збудованих квадратних метрів.

Вивчаємо механізм інвестування

Втім, однієї репутації надійного девелопера може забракнути. Приклад тому – сумнозвісна корпорація "Укрбуд", чиї проекти сьогодні закінчують вже інші компанії, переважно вже згаданий "Київміськбуд". Тому вкрай важливо ще й звертати увагу на механізм вкладень, яким регулюються взаємини між інвестором та тим, хто будує для нього нерухомість. Типів таких механізмів кілька, але одним із найнадійніших сьогодні вважається двоетапна система із укладанням спочатку попереднього, а після закінчення будівництва – фінального договору купівлі-продажу.

Саме такий механізм використовують девелопери ЖК Star City. Його більша надійність полягає в тому, що попередній договір купівлі-продажу засвідчується нотаріально. Таким чином, залучається незалежна третя сторона, яка є додатковим гарантом безпеки вкладення: перевіряє право землекористування, містобудівні умови, дозволи на будівництво тощо. А порядний нотаріус просто не оформлятиме купівлю в новобудові, у якої можуть бути проблеми з документами.

Вибираємо ЖК та квартиру

Коли житло купується з інвестиційною метою, експерти радять зупинятись на однокімнатних квартирах площею близько 40 м2. Але треба врахувати, що вони як найліквідніші в хороших новобудовах розходяться дуже швидко, в основному ще на стартових етапах будівництва.

Що стосується місця – близькість до метро, ​​яка часто вважається маст-хевом, не настільки важлива, як зручність транспортного сполучення в цілому і загальне оточення. Крім того, варто звертати увагу не лише на якість ЖК, а й на його безпеку та власну інфраструктуру. У багатофункціональних проектах квартальної забудови на кшталт Star City вона впливатиме на ціну квадратного метра і після закінчення зведення будинків.

У цьому ЖК крім житла передбачено футбольний стадіон та свій парк у внутрішньому дворі із зонами відпочинку, прогулянковими алеями, дитячими та спортивними майданчиками. Під комерцію та послуги відведено окремий торгово-офісний центр та перші поверхи всіх будинків. Дитяча інфраструктура представлена ​​триповерховим садком та чотириповерховою школою-гімназією. Плюс територія нового кварталу буде закритою від машин та непроханих гостей, тоді як для автовласників підготують понад 1,3 тисячі місць у підземному паркінгу.

Прогнозуємо потенційну прибутковість

Вкладаючись у нерухомість на етапі зведення, можна бути точно впевненим – до кінця будівництва вона стане дорожчою. І чим раніше вкластися, тим відчутнішою буде різниця у ціні: в середньому для київських новобудов від старту до фіналу це 30-45%. Але кожен випадок по-своєму унікальний, тож і підхід у побудові прогнозу теж потрібен індивідуальний.

Так, при інвестиціях на етапі котловану є сенс орієнтуватися на динаміку зміни цін у вже збудованих будинках того самого класу та формату в межах мікрорайону. Якщо ж вкладатися не на старті, то зростання ціни можна простежити за попередніми періодами у обраному ЖК.

Наприклад, у Star City у листопаді 2020 року ціна квадратного метра від забудовника починалася від 19 650 грн, тоді це було близько 690 доларів. Сьогодні мінімальний поріг входу становить уже 24 100 грн за метр, або майже 920 доларів. Тобто лише за рік цінність вкладень зросла на третину і продовжить зростати в міру подальшого розвитку проекту.

При цьому в масштабному ЖК можна поєднувати обидва підходи, вкладаючись на старті продажів нових будинків. Так і скласти прогноз за рахунок широкої порівняльної бази буде набагато легше, і потенційний дохід буде максимальним (втім, як і термін інвестицій).