Як інвестувати в землю пересічному українцеві. Щоб розібратися, LIGA.net купила 3 ​​гектари

Хочете купити українську землю і отримувати пасивний дохід? Тоді цей гід для вас. Але крім бажання вам знадобляться щонайменше 100 000 грн та завзятість.

З 1 липня 2021 в Україні запрацював ринок землі. Попередні 20 років тимчасовий мораторій не дозволяв українцям легально інвестувати в землю. Тепер можна. Але не всім і не дуже багато: до 2024 року купувати землю можуть тільки фізичні особи громадяни України і до 100 га в одні руки.

Для українців це новий інструмент інвестування і можливість заробити.

Редакція LIGA.net вирішила розібратися, як влаштований зараз ринок землі, знайти і купити "інвестиційно" привабливу ділянку і детально описати для читачів усі етапи угоди.

На чому можна заробити?

В Україні близько 43 млн га сільгоспземель, з них 27,6 млн га поділені на паї і перебувають у власності 6,9 млн осіб. Ці українці і отримали можливість продати свої паї (за бажання), а інші громадяни України – купити. За липень – перший місяць після зняття мораторію – було укладено 3277 угод, власників змінили майже 6000 га. 

Для "земельного" інвестора важливі дві характеристики: ціна гектара і прибутковість від оренди.

Ціна

У перший місяць після відкриття ринку, середня ціна на землю була близько 40 000 грн (майже $1500), заявляв міністр агрополітики Роман Лещенко. За розрахунками Українського клубу аграрного бізнесу, на кінець липня середня ціна гектара с / г землі становила 26 800 грн, виходячи з аналізу показників Госгеокадастра (доповнено після виходу статті). Найбільш повну статистику стосовно операцій надає Державна служба з питань геодезії, тут колосальний розкид цін: від 3700 грн за га в Луганській області до 13 млн грн – в Київській. "Орієнтуватися на ціни першого місяця не варто, вони не репрезентативні – мало угод", – пояснює професор Київської школи економіки, експерт із земельних питань Олег Нів'євський.

Але важлива не стільки сьогоднішня ціна, скільки її майбутня динаміка. Міністр агрополітики Роман Лещенко прогнозує щорічне зростання вартості паїв в середньому на 7-10%. Співзасновник інвестиційного агентства LandClub Денис Башлик називає трохи вищі цифри – 10-15%, а більш привабливі землі можуть вирости в ціні і на 20%.

В основі цього прогнозу – досвід сусідніх країн, як там змінювалися ціни в перші п'ять років після запуску ринку землі і скільки там зараз коштує земля.

На графіках відправний рік – 2011-й, але в Польщі та Болгарії ринок землі відкрився задовго до цього. Справа в тому, що тільки з 2011-го доступні дані в Eurostat. В Румунії ринок землі відкрився 2013 року.

Орендний дохід

За інформацією Держгеокадастру, майже половина сільгоспземель в Україні перебувають в оренді у фермерів або агрохолдингів.

Сьогодні за оренду 1 гектара, за даними проєкту "Моніторинг земельних відносин" (реалізується Київською школою економіки), платять в середньому 3400 грн.

Для інвестора важливі характеристики – термін і умови орендного договору – це дозволяє прогнозувати прибутковість.

Якщо взяти за базову ціну гектара в 40 000 грн (озвучену міністром) і 3400 грн – за га оренди, то середня річна прибутковість від оренди в Україні становить на сьогоднішній день 8,5% (з урахуванням податків і транзакційних витрат – істотно менше – в 1,5 рази).

Наше завдання – знайти земельну ділянку, яка перебуває в довгостроковій оренді, а значить приносить стабільний дохід. Підсумкова прибутковість інвестицій в землю – сума орендного доходу і зростання цін на землю (з урахуванням усіх транзакційних витрат і податків).

Де шукати продавців землі

Зараз у непрофесійного інвестора є кілька варіантів знайти сільгоспземлю. Перший – це онлайн-майданчики оголошень, такі як OLX, dom.ria.com. На момент написання матеріалу в пошуковику цих майданчиків пропонувало сумарно 12 000 оголошень.

Незручність таких онлайн-дошок в тому, що пошук видає оголошення всіх земельних ділянок – під забудову, присадибні тощо. І більшість продавців не пишуть, чи перебуває земля в оренді, які умови і прибутковість. Це ускладнює пошук. До того ж у такому випадку покупець бере на себе всі клопоти з юридичною перевіркою ділянки та оформленням.

Другий варіант – спеціалізовані онлайн-сервіси з пошуку і купівлі землі. Про вихід на цей ринок заявили вже два стартапа – Доброзем і KupiPai.

Доброзем – дітище колишнього міністра Кабміну і співзасновника Monobank Дмитра Дубілета і Алекса Ліссітси, гендиректора агрохолдингу ІМК і президента асоціації "Український клуб аграрного бізнесу". Доброзем в середині серпня перебував у режимі розробки і пропозицій на ньому не було. Але на сайті є список агентів, які можуть підібрати ділянку в їхньому регіоні.

KupiPai (робить інвесткомпанія Concorde Capital Ігоря Мазепи) на початок серпня був більш працездатним. Після реєстрації і примодерації ви отримуєте доступ до інтерактивної карти, на якій виділені ділянки виставлені на продаж.

На сайті KupiPay на 3 серпня було 24 оголошення (купити можна не всі, частина вже в процесі оформлення угоди). Велика частина ділянок перебуває в довгостроковій оренді. За ними прибутковість від оренди коливається від 1,8% до 10,7%, більшість – від 4% до 6,5%.

KupiPai – посередник між інвестором і агрохолдингами, які допомагають своїм орендодавцям продати землю. Зараз компанія працює з двома холдингами, які сумарно обробляють 800 000 га, з якими саме – не називає.

Дані про паї на сайті KupiPai вносять менеджери агрохолдингів. Вказують ціну, площу, річну ставку оренди всієї ділянки, приблизну орендну прибутковість, місце розташування та кадастровий номер. 

Ще один інституційний посередник – об'єднання інвесторів LandClub, компанія називає себе інвестиційним агентством. Тут ті самі прізвища, що і на ринку "земельних" онлайн-сервісів. Це ще один проєкт Алекса Ліссітси, гендиректора ІМК та засновника Доброзема. LandClub працює за тим же принципом, що і KupiPay – ділянки на продаж йому "постачають" агрохолдинги. Крім земель ІМК є угоди ще з трьома агрохолдингами, назви яких в компанії не розголошують.

У LandClub немає сайту з переліком пропозицій, інформація про земельні ділянки, виставлених на продаж, доступна тільки членам клубу. За словами співзасновниці Land Club Дар'ї Ісакової, щодня від холдингів надходить інформація про 5-6 паїв, виставлених на продаж. Їх формують в лоти, і коли набирається п’ять лотів (сет) його по черзі пропонують учасникам. Пріоритет у тих, хто вступив в клуб раніше.

Зараз в клубі близько 50 осіб, говорить Ісакова.

Ми вирішили шукати ділянку вартістю близько 100 000 грн (більше грошей у нас просто не було) за допомогою KupiPay і LandClub. Мотивація обрати цих гравців проста: ми хотіли передати юридичну роботу з перевірки ділянки і бюрократію з оформленням документів зрозумілому посереднику.

Вибір посередника для купівлі землі

Обираючи посередника, ми дивилися, у скільки обійдуться транзакційні витрати. За малих сум інвестицій вони можуть з'їсти левову частину прибутковості. 

LandClub – не дуже підходить для дрібних інвесторів, тут орієнтуються на тих, хто збирається купити від 20 га, тобто готовий вкласти понад $20 000. Річне членство в клубі коштує $ 390 (близько 11 000 грн).

Компанія пропонує два пакети послуг. Перший – "Базовий". Тут комісія складає 3% від суми угоди. За цю суму менеджери підберуть земельні ділянки і нададуть детальну інформацію про них. Все інше – оформлення угоди, переговори з продавцем (за місцем), оплата податків – робить покупець.

Другий пакет – "Преміум" – містить оплату за послугу – $100 за кожен гектарземлі (6,7%, виходячи з середньої ціни в $1500). За цю комісію компанія візьме на себе оформлення угоди "під ключ".

У KupiPay Ігоря Мазепи беруть комісію 5% від суми угоди, за це надають послугу "під ключ". Серед них відповідного за ціною та прибутковості не було. Тоді в KupiPay запропонували LIGA.net залишити заявку, а в разі появи відповідної земельної ділянки – повідомити. LandClub теж погодився підібрати нам ділянку за параметрами (ми не вступали в клуб і не отримували доступ до всієї їхньої бази).

Податки і витрати

Перед купівлею земельної ділянки важливо порахувати сумарні витрати. За що доведеться платити, крім самої ділянки.

Угода

1. За умов купівлі-продажу землі сплачується 5% прибуткового податку + 1,5% військового збору від суми угоди. Згідно з законом їх має сплачувати продавець. Але в Україні є нюанс. Денис Башлик з Land Club каже, що в 99% випадках продавці – це літні люди, які не готові його платити. У KupiPay інший підхід. Вони пропонують продавцям закладати податки в ціну.

2. Нотаріальні послуги. Зараз нотаріуси готові оформити угоду не менше ніж за 8000-10 000 грн.

3. Якщо покупець перебуває у шлюбі, то треба нотаріально завірити дозвіл дружини/ чоловіка на купівлю-продаж ділянки. Це коштує від 350 грн. 

4. Трохи дорожче (від 500 грн) обійдеться оформлення довіреності на проведення угоди від вашого імені.

5. Послуги оцінювача обійдуться приблизно в 600-800 грн. (Якщо фактична сума угоди буде нижча за оціночну,  то податок на прибуток сплачуватиметься з останньої).

6. Нотаріальна реєстрація передачі першочергового права викупу від агрохолдингу новому власнику – в межах 1500-2000 грн.

Послуги посередників

Як писали вище, Land Club бере від 3% до $100 за га (виходить 6,6% від середньої ціни землі), KupiPai – 5%.

Після угоди

Ставши власником землі, вам доведеться платити податок на землю – від 0,3% до 1% на рік від нормативно грошової оцінки (різна від регіону до регіону, середня по Україні – 27 720 грн за га). Розмір податку визначають місцеві влади самостійно в зазначених вище межах.

Оподатковується і орендний дохід, 18% ПДФО + 1,5% військового збору. Податковим агентом виступає агрохолдинг, власник ділянки отримує орендний платіж за вирахуванням податків.

Які паї нам запропонували

І KupiPai, і LandClub отримали від нас однакові  дані – інвестиційно приваблива ділянка з орендним доходом не нижче середнього на ринку. Головне обмеження – сума, наші інвестиційні можливості – лише 100 000 грн.

 На пошук відповідної ділянки знадобилося близько тижня. Обидві компанії знайшли тільки по одному варіанту. Більшість паїв були істотно дорожчими за наш ліміт. Про те, що 100 000 грн замало для входу на ринок, нас відразу попередили в обох компаніях: треба щонайменше вдвічі більше.

 У Concorde Capital запропонували ділянку в Вінницькій області площею 1,8 га. Її вартість – 120 000 грн, річна оренда за весь пай – 10 380 грн, прибутковість – 8,6%, термін договору – 15 років.

Пропозиція від Land Club. Пай знаходиться в Чернігівській області, його площа – 3,09 га, вартість – 84 890 грн, орендний дохід – 7 788 грн (прибутковість – 9,2%), термін оренди – до 2042 року. Період окупності – 11 років. Нормативно-грошова оцінка – 72 484 грн.

Якщо врахувати податки на  орендний дохід, то прибутковість зменшується. У ділянки від KupiPai з 8,6% до 6,9%, а у пропозиції Land Club – до 7,4% (окупність виростає з 11 років до 13,5).

Але і це ще не підсумкові цифри, якими слід оперувати інвестору. Додаткові витрати – високі.

З урахуванням усіх витрат реальна прибутковість буде: у ділянки Land Club – 5,8%, а KupiPai – 5,9%.

Ми обрали пай від LandClub. Основна причина – менша загальна сума.

Документи і угода

Стати лендлордом можна, не виходячи з офісу, а в нашому випадку – готелю, так як день угоди припав на час відпустки покупця. Правда, до цього треба зібрати значний пакет документів.

• документ, що підтверджує джерело грошових коштів. У нашому випадку, довідка про доходи з місця роботи і виписка з податкової;

• договір з Land Club і довіреність на ім'я менеджера компанії;

• нотаріально завірений дозвіл дружини на купівлю-продаж землі;

• довідка з банку про наявність рахунку;

• копії паспорта та ідентифікаційного коду.

Вся операція зайняла 40 хвилин, з яких левову частку з'їли переговори з працівником Привату, щоб вони пропустили переказ такої суми (краще домовитися заздалегідь).

Через пів години після платежу і уточнення дрібних деталей з нотаріусом, нам надіслали скан договору на придбання земельної ділянки площею 3.0863 га та кадастровим номером 7425587200: 08: 000: ХХХХ.

Реальні транзакційні витрати (всі супутні витрати) склали близько 23 000 грн або понад 27% від ціни активу. Це багато. Такі витрати "з'їдають" весь прогнозований орендний дохід за наступні три роки.

Спосіб знизити відсоток витрат очевидний – підвищити суму інвестування в землю.

Замість висновку

У перші місяці після відкриття ринку українці не поспішають продавати свою землю. Зараз попит перевищує пропозицію. До того ж левову частину паїв, які виставляються на продаж, скуповує менеджмент агрохолдингів, які орендують землю. До непрофільних інвесторів доходить небагато, на сьогоднішній день доступні кілька десятків ділянок. 

Попри це, вже є інфраструктура і посередники, які дозволяють зайти на ринок некваліфікованому інвестору. Правда, робити це сумою менше 200 000 грн незручно, а якщо ви розраховуєте тільки на орендний дохід, то і невигідно. Витрати на оформлення та оплату послуг посередників обійдуться в кілька десятків тисяч гривень, що "з'їсть" роки очікуваного орендного доходу. Вкладення в українські держоблігації залишаються більш привабливими (зараз їхня прибутковість – 10-11%). Але є нюанс. Українська земля з високою ймовірністю може подорожчати в рази, а облігації – ні.

Почекаємо.