Столиця – не гумова? Ви помиляєтеся, забудови буде ще більше

З 2010 року в Києві збудували 14 млн квадратних метрів житла. Це приблизно чверть усього житла, яке є на сьогодні у столиці, свідчать дані Держстату. За цей час Київ вибився на перше місце в Європі за кількістю і висотністю хмарочосів (рейтинг SkyscraperPage) і на третю сходинку за заторами у Європі.

Фінансова криза наприкінці нульових, економічний спад у перші роки російської агресії, дві бульбашки на ринку нерухомості, які луснули у 2006 та 2020 роках, похитнули ринок. Все це шкодило інвесторам, темпам будівництва, але не зупинило його. 

Кількість будівельних кранів на околицях та у центральних районах, кам’яні  джунглі Позняків та затори створюють враження, що Київ дійшов до критичної межі. Чи буде тривати велика забудова Києва – про це LIGA.net поспілкувалась з аналітиками ринку нерухомості та великими забудовниками.

Скільки житла в Києві

У столиці мешкає приблизно 3,7 млн людей, свідчать дані електронного перепису 2020 року (за даними Держстату – 2,9 млн). На них припадає майже 1 млн квартир, які є у столиці.

Схоже, Київ щосили намагається їх наздогнати. За останній рік в столиці України з’явилося 57 ЖК, свідчать дані сервісу Лун. Це приблизно плюс 35 000 квартир – ціле містечко. 

Попит на них є. За останній рік у Києві продали 27 300 нових квартир, які будувалися останніми роками, повідомили LIGA.net у City Development Solutions. Це на 7% більше, ніж у 2020 році. Зростання кількості угод сповільнилося, але все ще триває, додали в компанії. 

Стабільне зростання продажів за рік LIGA.net підтвердили й у компаніях КиївМіськБуд, Saga Development та Stolitsa Group. 

Кожна четверта квартира – не для себе

Темпи забудови були б меншими, якби кияни купували квартири лише для себе. У середньому майже кожна четверта нова квартира купується з метою перепродажу чи оренди – це 23% від усіх ЖК, кажуть у City Development Solutions. Відповідно за рік для заробітку (перепродаж чи оренда) куплено понад 6000 квартир.

Інвестиція у нерухомість – майже безальтернативний спосіб вкладати гроші для киян, переконані у КиївМіськБуді. Довіра до банків низька, депозитні ставки низькі, а інвестувати у цінні папери поки що важко, вважають там.

Якщо стільки житла купують не для проживання, чи не свідчить це про бульбашку на ринку? Ні, переконаний директор City Development Solutions Роман Герасимчук. За його словами, на це вказує слабка роль банківських кредитів населення у фінансуванні будівництва.

"Казати що ринок роздутий – ні, у нас просто немає звідки його роздувати. Якби більш ніж половина квартир купувалася в іпотеку, тоді на ринку склалися б умови для появи цінової бульбашки. На столичному ринку значно більша частина грошової маси, що надходить забудовникам від населення, – не кредитна", – пояснює Герасимчук.

Зростання населення столиці та потреба у збереженні грошей – дві головні причини високого попиту на нерухомість, погоджується у коментарі LIGA.net аналітик SV Development Сергій Костецький. Кількість інвесторів знизиться, якщо у них з’являться інші можливості пасивного заробітку, додає він. Серед них – вигідні депозити чи купівля акцій компаній.

"Золотий стандарт"

Не всі квартири у столичних ЖК продаються відразу. Зазвичай 10-15% лишаються непроданими на момент введення їх в експлуатацію, заявили у City Development Solutions. Такий показник вважається "золотим стандартом", додав директор компанії Герасимчук. 

Залишки квартир поступово все одно з часом знаходять господаря, каже аналітик Герасимчук. Також вони можуть "піти" від забудовника в інший спосіб: як варіант – їх можуть передати підрядникам чи власникам землі в рамках взаєморозрахунку.

У популярних об’єктах всі квартири продають ще до введення в експлуатацію, каже Герасимчук. Це підтверджують і опитані LIGA.net компанії-забудовники, у яких взагалі майже не лишається вільних квартир на цьому етапі. 

Але живуть у них не одразу і не всі. Приблизно третина всіх проданих нових квартир ще рік-два стоять порожні в очікуванні ремонту, кажуть у City Development Solutions.

Чи справді киянам треба стільки квартир

Якими можуть бути ознаки того, що у Києві стає дійсно забагато житла? По-перше – масова зупинка будівництва через відсутність попиту, каже Герасимчук. Друга ознака і наслідок – обвал цін на нерухомість і поява надто дешевих об’єктів. 

Наразі в Києві на одного покупця зазвичай припадає 10-15 пропозицій житла, каже аналітик Сергій Костецький. Якби вільних квартир було б стільки ж, скільки й охочих їх купити, то ціни зросли б удвічі-тричі, вважає аналітик.Через це квартир на ринку завжди більше за попит, пояснює він.

"Генерується певний запас квартир, але якщо почати шукати квартиру для себе – це не так просто. Залишки квартир не дуже великі. Надлишку немає, все, що зараз в активному продажу, – точно буде продано", – пояснює Герасимчук.

За його словами, пересуваючись центром Києва та головними точками в спальних районах, справді створюється відчуття, що забудовано все, що можна. Але привабливі ділянки для забудови ще є, каже аналітик.

Далі – більше 

Чи дійсно в Києві більше немає де будувати? Ні, хоч деякі забудовники і кажуть, що землі більше немає. Плани на 2022 рік суттєво перевищують торішні. За цей рік у Києві з’явиться ще приблизно 80 ЖК, свідчать дані Лун. 

У майбутньому забудова Києва відбуватиметься коштом занедбаних промислових територій, каже аналітик. Вони навіть є на столичному Печерську, додав він.

"Потенційно привабливі ділянки для девелопменту все ще є, наприклад, промислові території, які можна було б ревіталізувати", – говорить Герасимчук.

Таких ділянок у Києві щонайменш 1400 га, свідчить дослідження компанії M4U. Ось де можуть з’явитися майбутні нові ЖК. 

Будівництво і продаж квартир на них принесе забудовникам понад 445 млрд грн доходу, кажуть в компанії. Землі вистачить на роки вперед. Уже зараз в Києві є об’єкти, які відкриватимуться лише під 2025 рік, свідчать дані Lun.

Підписуйтесь на LIGA.Бізнес у Telegram: тільки важливе