Тавро недобросовісності: як купити нерухомість так, щоб стати її справжнім власником

Питання законності та безпеки угод з нерухомістю не втрачають своєї актуальності під час війни. З огляду на воєнні дії, евакуацію населення, мобілізацію військовозобов'язаних, серед яких чимало представників бізнесу чи пересічних власників, їхня нерухомість опиняється під ще більшою загрозою рейдерських захоплень, крадіжок або ж так званого "виведення" з бізнесу.

Хто власник

Цивільний кодекс містить правило — право власності на нерухоме майно виникає з моменту його державної реєстрації. Відповідний запис робиться у спеціальному Державному реєстрі. Але такий запис доволі часто використовується для зловживань – формальної легалізації незаконно набутих прав. Для захисту від таких зловживань існує ще одне правило — право власності вважається набутим правомірно, якщо незаконність його набуття не встановлена судом.

Заявити у суді про своє право власності може не лише особа, в якої ви придбали актив, а й будь-хто з попередніх власників, про існування яких ви можете й не здогадуватися. Таким заявником може бути особа, документи від імені якої підробили для шахрайського продажу її майна; компанія, директор якої "вивів" актив зі спільного бізнесу та перепродав його вам; підприємство, якому загрожувало банкрутство, власники якого перепродали актив на іншу свою компанію, щоб унеможливити його стягнення банком.

Дефектність такого активу, який, на перший погляд, є "чистим" за даними Реєстру, може проявитися через декілька років, коли попередній власник звернеться до суду з позовною заявою про витребування у вас свого майна.

Ризики у випадку подання такого позову серйозні: якщо він буде задоволений, то де-юре вважатиметься, що ваше право власності не просто "припинилося", а ви його ніколи й не набували, і всі вчинені вами дії з майном (передання в оренду, в іпотеку тощо) не породжуватимуть жодних правових наслідків. 

Добросовісний та недобросовісний набувач

Існують різні правила для витребування майна залежно від того, до якої категорії набувачів ви належите — добросовісних чи недобросовісних.

Добросовісним є той набувач, який, купляючи актив, точно не знав і навіть не міг здогадуватись про те, що права на цю нерухомість можуть належати третій особі.

Недобросовісним є набувач, який або ж знав, що купує "крадений" актив, або ж принаймні міг про це дізнатися, якби проявив належну обачність. 

Правова система на боці добросовісного набувача

Законодавство України суттєво утруднює процес витребування майна у добросовісного набувача, на противагу простоті витребування активу у набувача недобросовісного. Додатково недобросовісний набувач повинен повернути власнику усі доходи, які він отримав від майна за весь час з моменту його придбання.

На захист добросовісного набувача стають і міжнародні суди: практика ЄСПЛ вимагає від судів України перевіряти, наскільки пропорційним є втручання у ваше право як добросовісного набувача на мирне володіння своїм майном. Тоді як до недобросовісного набувача, зокрема необачного, такий привілей застосуванню не підлягає.

2021 року Верховний Суд закріпив ще одну перевагу для добросовісного набувача: майно не може бути витребувано у нього, якщо на момент придбання ним майна у Реєстрі прав на нерухомість не було зареєстровано претензій третіх осіб… однак лише якщо набувач не міг дізнатися про такі претензії з інших джерел.

Як придбати нерухомість, щоб не стати її недобросовісним набувачем?

Порада №1: Перевіряйте юридичну історію активу щонайменше за останні три роки.

На жаль, більшість учасників цивільного обороту, придбаваючи нерухомість, вважають, що їм достатньо подивитись в Реєстр прав на нерухомість, і якщо в ньому все "чисто", то укладають угоду.

Однак вітчизняна договірна практика просто перенасичена випадками, коли "вкрадена" нерухомість продається квазівласниками шляхом вилучення з Реєстру записів про банківську іпотеку, арешти чи шляхом "клонування" об'єктів нерухомості в Реєстрі. А оскільки недобросовісним може стати набувач, який не лише достеменно знав, що об'єкт "крадений", а й міг би про це дізнатися, то шанси утримати в себе актив значно зростуть, якщо ви зможете довести суду, що добросовісно перевірили історію майна і не виявили чужих прав на нього.

До прикладу, якщо за місяць до угоди в Реєстрі судових рішень, доступ до якого є безплатними і відкритим для всіх, буде опублікована ухвала про арешт бажаного для вас активу, то вам буде складно довести, що про арешт ви не могли дізнатися.

Остання практика Верховного Суду "зняла" додатковий обов'язок перевіряти історію майна лише з фізичних осіб. Натомість господарські суди у спорах з компаніями – покупцями нерухомості тримаються зовсім іншої думки.

У лютому 2022 року ВС підтвердив недобросовісність компанії, яка придбала майно, тому що її адвокат у судовому засіданні визнав, що компанія перед придбанням активу не лише не перевірила історію майна за останні три роки, а й не перевірила навіть правовстановлюючі документи продавця.

Логіку такого підходу Верховний Суд прояснив в іншій справі: товариство є господарюючим суб'єктом, який здійснює підприємницьку діяльність, а тому повинно проявляти щодо власних справ більше обачливості, ніж пересічний громадянин чи некомерційна організація.

Задля уникнення таких наслідків, радимо перевірити наявність попередніх або чинних судових спорів щодо майна та результатів їх розгляду; історію перебування майна в іпотеці; накладення/скасування арештів; наявність повноважень у представників попередніх власників-продавців майна; перебування майна у власності компаній або підприємців, які наразі визнані банкрутами; проведення розрахунків за майно; наявність "клонів" в об'єкта в Реєстрі прав власності.

Покупці сьогодні мають перевагу: більшість реєстрів та баз даних, з яких можна дізнатися таку інформацію, є відкритими.

Допомогти у проведенні такої перевірки можуть фахівці-юристи, які мають досвід розгляду справ про витребування майна і можуть спрогнозувати, які докази варто буде надати суду для доведення обачності покупця у разі виникнення спору.

Порада №2: Добросовісно поводьтесь у судовому процесі та не зробіть гірше.

Якщо до вас вже подано позов про витребування майна, в жодному разі не потрібно вживати штучних заходів для технічного унеможливлення витребування у вас цього майна: перепродавати його, передавати його в іпотеку "лояльним" кредиторам. На вашу недобросовісність може вказувати ваша поведінка вже після придбання майна.

В одній із супроводжуваних нами судових справ відповідач за декілька днів до останнього судового засідання ініціював у іншому суді процес, у якому арештував своє ж майно. Суд розцінив такі дії як намагання перешкодити виконанню майбутнього судового рішення і як один з доказів недобросовісності набувача.

Порада №3: Уникайте придбання нерухомості шляхом внесення її до статутного капіталу вашої компанії чи придбання вами корпоративних прав у компанії, яка вже володіє нерухомістю.

Такий спосіб придбання майна є одним із найпоширеніших серед підприємців завдяки своїй простоті в оформленні, а найголовніше — через мінімальне податкове навантаження.

Однак якщо ваш продавець свого часу незаконно придбав майно, то створена ним компанія, у статутний капітал якої вноситься нерухомість, автоматично набуває ознак недобросовісного набувача. Навіть у разі придбання вами корпоративних прав у такій компанії та зміни її учасника, тавро недобросовісного набувача з цієї компанії не буде знято. Як наслідок, нерухомість зможе бути витребувана у компанії, яка вже належить вам, за "спрощеною" процедурою, що підтверджується актуальною судовою практикою касаційного суду.

Тому радимо не економити на податкових платежах, натомість оформити угоду шляхом укладення традиційного, хоч і дорожчого в оформленні, договору купівлі-продажу нерухомості.

Порада №4: Не занижуйте ціну нерухомості в договорі.

Задля економії бізнес систематично вдається до заниження бази оподаткування — вартості нерухомості у договорі. Однак заощадивши на податках, можна втратити все.

В одній із судових справ з'ясувалося, що вартість спірної нерухомості становила понад 110 млн грн, тоді як покупець придбав її офіційно лише за 7 млн грн. Позивач довів, що набувач придбав майно за символічною ціною, а тому витребування у нього нерухомого майна на користь попереднього власника не завдасть йому суттєвої шкоди. Вочевидь, у правовій державі нікого не буде цікавити, скільки ви заплатили за майно неофіційно, уникаючи сплати податків. Та й заявити про це буде не у ваших інтересах, адже може мати як наслідок притягнення вас до кримінальної відповідальності.

Тому радимо одразу встановити в договорі справжню ціну нерухомості: це не лише захистить від витребування у вас майна, але навіть у разі такого витребування дозволить у судовому порядку стягнути всі сплачені вами кошти з контрагента, який продав вам нерухомість.

Врахування цих порад під час укладення угод з нерухомістю у випадку виникнення спору дозволить вам у суді заявити про себе як про обачного, добросовісного покупця. Зрештою ця нерухомість або ж взагалі не буде витребувана, або буде витребувана з максимальною кількістю гарантій для вас.