Бульбашок на ринку новобудов більше не буде. 10 запобіжників, які захищатимуть інвесторів

Відтепер ринок первинної нерухомості стане прозорішим, а люди, які вкладають кошти в будівництво свого житла, більш захищеними. Президент Володимир Зеленський підписав законопроєкт №5091, який передбачає низку запобіжників від недоброчесних забудовників.

Що саме зміниться

1. Забудовник не зможе продавати квартири, не маючи всіх дозвільних документів. 

Одним із пріоритетів під час написання законопроєкту було унеможливити появу недобудов, а для цього мають бути створені відповідні умови. Також лише за наявності всіх необхідних дозвільних документів можливий доступ до реєстрації.

Тож працюватиме така логіка: спочатку дозвільні документи, потім доступ до реєстрації спеціальних майнових прав на об’єкти і лише тоді — можливість продажу квартир.

2. Стане неможливо повторно продавати одну й ту саму квартиру.

Кожна майбутня квартира в багатоквартирному будинку має бути зареєстрована в реєстрі речових прав Міністерства юстиції України як окремий об’єкт майнових прав.

Після того як усі об’єкти буде зареєстровано, забудовники вже не матимуть можливості без узгодження з інвесторами в будівництво переобладнувати допоміжні нежитлові приміщення (підвали, горища) в житлові та офісні приміщення з метою їхнього наступного продажу або, скажімо, перетворити велику квартиру на кілька менших.

3. Інвестор у будівництво купуватиме не обіцянки, а зареєстроване право на майбутній об’єкт нерухомості.

Майбутню квартиру, на яку оформлене спеціальне майнове право, можна продати. Таке спеціальне майнове право може бути предметом іпотеки, що сприятиме розвитку іпотечного кредитування.

Також у законі окремо зазначено, що спеціальне майнове право включає право особи вимагати закінчення будівництва об’єкта, зокрема через звернення до суду.

4. Уся інформація має бути прозорою та доступною.

Забудовник на своєму сайті має розкрити детальну інформацію про себе та кінцевих бенефіціарів, а також об’єкт та кількість уже проданих у будинку квартир.

Раніше забудовники не були зобов’язані ніде показувати, скільки квартир продано в будинку, що будується, і це дозволяло приховувати маніпуляції з об’єктом.

5. Інвестор має право розірвати невигідний йому договір із забудовником.

Серед можливих причин — порушення встановленого терміну прийняття в експлуатацію об’єкта на понад шість місяців, а також зміна характеристик нерухомості.

6. Девелопер має погодити зміни в проєкті, якщо вони впливають на інтереси покупця.

Як уже було зазначено, якщо технічні характеристики квартири змінено без згоди власника — це є підставою для розриву договору.

7. Забудовник зобов’язаний під’єднати будинок до інженерних мереж на постійній основі перед введенням будинку в експлуатацію.

Ця обов’язкова умова має бути закріплена в договорах першого продажу.

8. На кожну чергу будівництва чи пусковий комплекс встановлюється гарантійна частка.

Забудовник не матиме права розпоряджатися цією частиною об’єкта до здачі в експлуатацію. Порядок визначення розміру гарантійної частки встановлюватиме Кабінет міністрів України.

Головна функція такого нововведення — попередження недобудови об’єкта. У разі такої загрози, кошти з продажу гарантованої частки підуть на добудову об’єкта.

9. Забудовник не може повторно продати об’єкт іншому власнику до його прийняття в експлуатацію.

Це запобігатиме ситуації, коли забудовник намагається зняти із себе відповідальність за завершення будівництва.

10. Права інвесторів у житло захищені законом "Про захист прав споживачів".

Зокрема, договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості не може містити умови, які є несправедливими згідно з законом "Про захист прав споживачів".

Впевнена, що цим законом ми нарешті зробили український ринок житлової забудови сучасним, справедливим та цивілізованим. І поняття "будівельна компанія" в стрічках новин більше не буде доповнюватися фразою "скандально відома".