Тепер ви можете продавати землю онлайн. На земельних аукціонах. Хто від цього виграє

Ринок землі сільськогосподарського призначення, який стартував в Україні 1 липня 2021 року, стосується виключно приватних земельних паїв  українців. Державні ж та комунальні сільськогосподарські землі і наразі не можна продавати.

Відтак, де-факто єдиним шляхом для громад отримати дохід від ділянок, які перебувають у комунальній власності, — передати їх в оренду. Зробити це можна виключно через земельний аукціон (земельні торги). 

Саме в площині аукціонів у 2021 році відбулися структурні зміни. Стосуються вони трьох категорій учасників земельного ринку: 

-землевласників, які хочуть продати свою землю; 
- громад, які хочуть ефективно розпоряджатися своїми землями; 
- всіх, хто прагне придбати чи орендувати сільськогосподарську землю. 

У вересні 2021 року Кабінет міністрів України затвердив вимоги до проведення земельних аукціонів, через які продають права оренди на с/г землю. 

Саме проведення таких торгів не нове, вони проводяться з 2013 року. Але за цей час відбулися істотні нововведення.  

Перше нововведення. Уперше на земельні торги можна виставляти приватну землю. Якщо землевласник хоче продати свою с/г землю, він може отримати за неї на аукціоні ринкову ціну.

Чому це нововведення є важливим? Через ціну земельних ділянок. 

Зараз більша частина продажів сільськогосподарської землі відбувається шляхом прямих переговорів продавця та покупця. Якщо аналізувати ці ціни, істотну частину земель продають не дорожче нормативно-грошової оцінки (НГО) ділянок. Тобто, за мінімальну суму, яка дозволена законом. 

Натомість при продажі земельних ділянок через аукціон, ціна на ділянки може зрости, і суттєво. Причина – конкуренція між різними покупцями. Для прикладу, ціна на оренду сільгоспземель. Для приватних земель, більшість з яких здаються в оренду за результатами прямих переговорів, зареєстрована середня ціна становить близько 2 100 грн/га (станом на початок 2021 року). Натомість для державних та комунальних земель, що продавались на аукціонах – середньозважена ціна склала близько 3 000 грн/га. 

У 2014 році німецькі дослідники Сільке Хюттель, Симон Джетцингер та Мартин Оденінг – спеціалісти в аграрній економіці та ціноутворенні на землю – вирішили порівняти дві категорії земель. Перша – звичайна сільськогосподарська земля, яку продавали люди шляхом прямих переговорів (умовно – за оголошеннями). Друга категорія — землі збанкрутілих боржників, які продавали через аукціони. Навіть враховуючи те, що попит та ціни на останні ділянки традиційно нижче, при продажі через аукціони ціна землі була вищою приблизно на 10%.  

Друге істотне нововведення — всі торги з оренди державних та комунальних земель будуть проходити онлайн, на платформі Прозорро.Продажі. 

Це стосується громад, які раніше могли виставляти права оренди на земельні ділянки виключно на офлайнові, традиційні торги. 

Як це виглядало? На подібних торгах усі учасники збиралися в одному приміщенні, зазвичай у сільському клубі, або ж сільській раді, та проводили аукціон. Кожен учасник знав, проти кого він змагається, що могло суттєво впливати на його поведінку на торгах. В окремих випадках, через зговір учасника та розпорядника торгів, привілейовані учасники могли знати потенційних конкурентів ще до початку аукціону. Загалом такий формат відкривав безліч можливостей для зловживань, включно з екстремальними випадками — махінаціями із підписанням протоколу, а також фізичним перешкоджанням учасникам доступу до аукціону. 

Онлайн торги на платформі Прозорро.Продажі, натомість, унеможливлюють такого роду маніпуляції та забезпечують анонімність учасників аукціону.  

В Україні вже був пілотний проект, в рамках якого права оренди на сільськогосподарську землю продавали на онлайн-аукціонах.

Центр досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки детально аналізував досвід тих торгів. Висновок простий: у середньому ціна оренди для ділянок, які продають через онлайн аукціон, на 20% вища у порівнянні із традиційними земельними торгами.

Тож запуск земельних аукціонів на платформі Прозорро.Продажі дав можливість приватним землевласникам отримати кращу ціну при продажі с/г ділянки, а громадам — ефективно здавати в оренду комунальну с/г землю та витрачати кошти на свій розвиток.