Парк на Подоле за 40 млн от застройщика. Бизнес-стратегия или ответ на вызовы

Компания A Development Алексея Баранова строит жилой комплекс "Рихерт&Парк" в ареале горы Юрковица, на территории между улицами Кирилловской, Нижнеюрковской и Мыльным переулком в Киеве.

Новый проект сразу встретил сопротивление горожан, которые потребовали создание парка вместо строительства жилого комплекса. В частности 25 000 человек подписали петицию президенту о создании национального парка "Пагорби Києва". Владимир Зеленский поддержал высказанное предложение.

В то же время A Development заявила о создании вертикального парка на горе Юрковица площадью 6,5 гектара за свой счет. В общей сложности на территории жилого комплекса будет две зеленые зоны общей площадью более 12 гектаров. Другая находится на территории ЖК: для этого проект уменьшили по площади застройки с 10,7 до 4,8 га.

На каком этапе реализация петиции к президенту – неизвестно. У застройщика говорят, что Министерство защиты окружающей среды и природных ресурсов не инициировало диалог и не проводило никаких публичных обсуждений.

"Мы никоим образом не вовлечены в ход событий, связанных с рассмотрением упомянутой петиции. Более того, кроме участка, где мы являемся пользователями по договору аренды, в петиции упоминается еще ряд земельных участков, которые находятся в частной собственности или же так же в пользовании по договорам аренды", – комментирует Бронислав Чумак, маркетинговый директор А Development.

В компании заявляют, что создание парка нельзя считать откупом в "искусственно созданном коммуникационном кризисе вокруг проекта перед теми, кто активно участвовал в его создании и распространении". Девелопер подчеркивает, что Юрковица находится за пределами участка, арендуемого у города А Development в лице ООО "Керамблоки Инвест".

К разработке концепции вертикального парка привлекли бюро GA Влодка Зотова. Его команда разработала урбан-анализ, ставший основой будущего проекта. По предварительным расчетам, прогнозируемые расходы будут достигать 150 000 евро на гектар (ориентировочно 42,59 млн грн).

Девелопер обещает после разработки проектной документации по устройству вертикального парка вынести его на общественные обсуждения. Парк передадут КП "Киевзеленстрой", балансодержателем парка будет город.

А Development комментирует, что на фоне появления в своем составе парковой зоны, которая будет занимать более 50% общей площади девелопмента, ценность и цена недвижимости в условиях уменьшения ее объема станет значительно выше. По состоянию на январь 2022 года стоимость "квадрата" начиналась от 84 000 грн.

Как будет выглядеть вертикальный парк

Новый вертикальный парк будет занимать 50% территории склонов Юрковицы – 6,59 га из общей площади холмов в 13 гектаров. Концепция благоустройства предполагает создание многофункционального пространства с отдельными зонами для активного и спокойного отдыха, обеспечивая комфорт для разных типов досуга, рассказывает Влодко Зотов.

Для удобства посетителей запланировано пять точек входа, соединяющих парк с северной частью Подола, Татаркой и Шевченковским районом. Навигационная система – карты, схемы и указатели – разрабатывается командой проекта Kyiv Design Week, которая имеет значительный опыт создания визуальных решений для городских пространств. Все элементы навигации будут оснащены подсветкой, а также предусматривают использование шрифтов Брайля для инклюзии слабовидящих людей.

Освещение парка будет организовано с акцентом на экологичность. В наиболее загруженных зонах установят традиционные уличные фонари. В то же время на серпантинных маршрутах будут использовать инновационное решение — фосфорирующие камни, интегрированные в дорожки. Оно будет обеспечивать мягкую естественную подсветку, которая поможет ориентироваться в темное время суток без чрезмерного воздействия на окружающую среду.

Дизайн парка учитывает особенности ландшафта. Для прокладки дорожек и троп будут использованы материалы с минимальным урбанистическим воздействием. Парковочная зона будет обустроена без использования асфальта или бетона: поверхность выровняют, стабилизируют грунт и проложат геотекстильную решетку.

Особенностью парка станут смотровые террасы, расположенные на естественных видовых точках, сформировавшихся благодаря рельефу. Главная серпантинная тропа, соединяющая подножие горы с ее вершиной, будет длиной 1,7 км.

Вырубка зеленых насаждений будет произведена специалистами Киевзеленстроя. Удалять будут только больные деревья или сухостой. Вместо этого будут высажены дополнительные растения, которые будут соответствовать климатическим особенностям и локальной экосистеме.

Позиция инициаторов петиции к президенту

В сообществе за создание национального парка "Юрковица" считают, что создание вертикального парка нельзя рассматривать как компромисс с общественностью, а инициативу девелопера считают "дополнительной застройкой инфраструктурными проектами".

"Насчет вертикального парка – это о чем? Застройщик хочет застроить всю территорию горы? Вообще-то, большинство территорий Киевских холмов (и Юрковицы в том числе) имеют статус природно-заповедного фонда, природоохранный (Согласно данным Госгеокадастра, указанные земельные участки отнесены к землям рекреационного назначения – комментарий A Development) Деятельность по их обустройству должна проводиться с соблюдением всех лицензионных и согласительных процедур. Нельзя просто так, имея одно желание, деньги и проект, взять и построить парк. Даже если застройщик инициирует обсуждение этой инициативы с общественностью – то где гарантия, что он учтет ее интересы, если он не слышал ее до сих пор?" – считает представитель инициативы Анастасия Сырадоева.

Сегодня общественность, создавшая петицию президенту, работает над реализацией предложения создания парка и учитывает различные мнения и инициативы. Они уверяют, что парк будет целью сохранения истории и культуры Киева, а не финансовым обогащением застройщиков.

Активистка считает, что застройщик и местные власти "не хотят слышать общественность и выдают желаемое за действительное, оперируя общественными слушаниями с представителями общественности. Однако не было слушания с участием граждан, подписавших петицию в защиту территории".

Что думают жители Подола

Татьяна Максименко, жительница Подола, с другими подолянами хочет объединить земельные участки на Юрковице и передать их на баланс Киевзеленстроя. Проблема заключается в том, что в Киеве много безбалансовых земель, юридически принадлежащих территориальной общине, но не закрепленных ни за каким органом. Это делает их уязвимыми для застройки, объясняет Татьяна Максименко.

На Юрковице есть два таких участка. И чтобы обеспечить их защиту, создана общественная инициатива, включающая жителей Подола, в том числе владельцев жилья.

"Для того чтобы передать земельный участок на баланс Киевзеленстроя, нужно сделать инициативу от жителей, собрать подписи, а также провести опрос и подтвердить, что жителям действительно нужна там зеленая зона. Затем начать бюрократическую процедуру через комиссии Киевского городского совета. Сейчас наша инициатива рассматривается на экологической комиссии", – объясняет жительница Подола.

Параллельно ведутся переговоры со стейкхолдерами Подола, чтобы проект не ограничивался вертикальным парком. Этот парк может стать началом более масштабной идеи, которая предполагает создание пешеходного маршрута, объединяющего Юрковицу, Щекавицу и Житний рынок.

Жительница Подола скептически относится к петиции о создании национального парка "Юрковица", поскольку в ней "отсутствуют правовые инструменты для реализации петиции". По ее словам, в петиции упоминаются участки, уже находящиеся в частной собственности.

"Вернуть территории, если на них уже расположены объекты, почти невозможно без противоречия с принципами правового государства. Готовы ли авторы петиции переложить финансовую нагрузку, которая возникнет вследствие необходимости возврата средств арендаторам/пользователям, на плечи киевлян? Средства, которые можно было бы задействовать на улучшение коммунальной и социальной инфраструктуры, школьной, что привело бы к улучшению жизни общества", – считает Татьяна Максименко.

Создание общественных пространств: кто должен финансировать

Киев, как и многие другие мегаполисы мира, сталкивается с проблемой создания и поддержки качественных общественных пространств. Часто это относится как к городскому бюджету, так и к инвестициям частного сектора. В цивилизованных странах продолжаются дискуссии о финансировании зеленых зон.

К примеру, в Великобритании более 20 000 парков находятся на "переломном этапе", столкнувшись с угрозой упадка. Согласно исследованию Университета Лидса, менеджеры парков нуждаются в новых источниках финансирования из-за сокращения бюджета, отсутствия законодательной защиты и зависимости от перекрестного финансирования. В ответ многие местные органы власти привлекают благотворительных партнеров для создания фондов добровольных пожертвований.

В США распространена практика сотрудничества с застройщиками. Городские власти могут потребовать от них передать часть земли под общественные пространства или финансировать их создание в пределах жилых или коммерческих проектов. Это позволяет совмещать экономическое развитие с потребностями общества. К сожалению, в Киеве подобный подход применяется нерегулярно. Несмотря на то, что столица имеет потенциал для создания качественных парков, многие зоны остаются заброшенными.

Общественное пространство – это не просто сеть улиц или территорий между зданиями. Это основа сообществ, формирующих культуру города и влияющих на качество жизни его жителей. От площадей и улиц до парков и рынков такие пространства определяют, как мы воспринимаем свое окружение, как живем и взаимодействуем.

Кроме социальной роли, парки имеют важное экологическое значение. Они помогают уменьшать выбросы CO2, снижают эффект тепловых островов и способствуют возвращению природы в города. Зеленые коридоры, затененные территории, сокращение моторизованного движения и стимулирование активной мобильности – все это возможные решения для мегаполисов, желающих стать более экологичными.

Для Киева важно научиться использовать лучшие мировые практики в развитии общественных пространств. Это включает в себя привлечение благотворительных фондов, сотрудничество с частным сектором, создание публично-частных партнерств и законодательную защиту зеленых зон. Создание зеленых зон должно быть выгодно городу, обществу и бизнесу.

"Для государства, как, собственно, и власти на местных уровнях, разработать и ввести действенный механизм по поощрению и привлечению бизнес-сообщества в целом, а не только застройщиков, к инвестициям в общественные проекты — все еще остается задачей со звездочкой. Кроме этого насущной является и проблема отсутствия взаимодействия на уровне "власть-бизнес-община". Пока власти не пригласят к диалогу бизнес и общественность и не создадут институции с четкими механизмами контроля и реализации подобных инициатив — подобные проекты так и будут оставаться единичными случаями", – считает Бронислав Чумак из А Development.