Парк на Подолі за 40 млн від забудовника. Бізнес-стратегія чи відповідь на виклики

Компанія A Development Олексія Баранова будує житловий комплекс "Ріхерт&Парк" в ареалі гори Юрковиця, на території між вулицями Кирилівська, Нижньоюрківська та Мильним провулком у Києві.

Новий проєкт одразу зустрів опір містян, які почали вимагати створення парку замість будівництва житлового комплексу. Зокрема 25 000 людей підписали петицію до президента про створення національного парку "Пагорби Києва". Володимир Зеленський підтримав висловлену пропозицію.

Водночас A Development заявила про створення вертикального парку на горі Юрковиця площею 6,5 гектара власним коштом. Загалом на території житлового комплексу буде дві зелені зони загальною площею понад 12 гектарів. Інша знаходиться на території ЖК: для цього проєкт зменшили за площею забудови з 10,7 до 4,8 га.

На якому етапі реалізація петиції до президента – невідомо. У забудовника кажуть, що Міністерство захисту довкілля та природних ресурсів не ініціювало діалогу та не проводило жодних публічних обговорень.

"Ми жодним чином не залучені до перебігу подій, пов’язаних із розглядом згаданої петиції. Ба більше — окрім ділянки, де ми є користувачами за договором оренди, в петиції згадується ще ряд земельних ділянок, котрі знаходяться у приватній власності або ж так само у користуванні за договорами оренди", – коментує Броніслав Чумак, маркетинговий директор А Development.

У компанії заявляють, що створення парку не можна вважати відкупом у "штучно створеній комунікаційній кризі навколо проєкту перед тими, хто брав активну участь в її створенні та поширенні". Девелопер підкреслює, що Юрковиця знаходиться поза межами ділянки, яку орендує у міста А Development в особі ТОВ "Керамблоки Інвест".

До розробки концепції вертикального парку залучили бюро GA Влодка Зотова. Його команда розробила урбан-аналіз, що став основною майбутнього проєкту. За попередніми розрахунками, прогнозовані витрати сягатимуть 150 000 євро на гектар (орієнтовно 42,59 млн грн).

Девелопер обіцяє після розробки проєктної документації щодо улаштування вертикального парку винести його на громадські обговорення. Парк передадуть КП "Київзеленбуд", балансоутримувачем парку буде місто.

А Development коментує, що на тлі появи в своєму складі паркової зони, що займатиме більш як 50% від загальної площі девелопменту, цінність та ціна нерухомості в умовах зменшення її об’єму стане значно вищою. Станом на січень 2022 року вартість "квадрату" починалася від 84 000 грн.

Як виглядатиме вертикальний парк

Новий вертикальний парк займатиме 50% території схилів Юрковиці — 6,59 га із загальної площі пагорбів у 13 гектарів. Концепція благоустрою передбачає створення багатофункціонального простору з окремими зонами для активного та спокійного відпочинку, забезпечуючи комфорт для різних типів дозвілля, розповідає Влодко Зотов.

Для зручності відвідувачів заплановано п’ять точок входу, що з’єднають парк із північною частиною Подолу, Татаркою та Шевченківським районом. Навігаційна система — мапи, схеми та дороговкази — розробляється командою проєкту Kyiv Design Week, яка має значний досвід створення візуальних рішень для міських просторів. Усі елементи навігації будуть оснащені підсвіткою, а також передбачать використання шрифтів Брайля для інклюзії людей із вадами зору.

Освітлення парку буде організоване з акцентом на екологічність. У найбільш завантажених зонах встановлять традиційні вуличні ліхтарі. Водночас на серпантинних маршрутах використовуватимуть інноваційне рішення — фосфоруюче каміння, інтегроване в доріжки. Воно забезпечуватиме м’яке природне підсвічування, що допоможе орієнтуватися в темний час доби без надмірного впливу на довкілля.

Дизайн парку враховує особливості ландшафту. Для прокладення доріжок та стежок будуть використані матеріали з мінімальним урбаністичним впливом. Паркувальна зона буде облаштована без використання асфальту чи бетону: поверхню вирівняють, стабілізують ґрунт і прокладуть геотекстильну решітку.

Особливістю парку стануть оглядові тераси, розташовані на природних видових точках, які сформувалися завдяки рельєфу. Головна серпантинна стежка, що з’єднає підніжжя гори з її вершиною, матиме довжину 1,7 км.

Вирубка зелених насаджень буде проведена фахівцями Київзеленбуду. Видалятимуть лише хворі дерева чи сухостій. Натомість буде висаджено додаткові рослини, які відповідатимуть кліматичним особливостям і локальній екосистемі.

Позиція ініціаторів петиції до президента

У спільноті за створення національного парку "Юрковиця" вважають, що створення вертикального парку не можна розглядати як компроміс із громадськістю, а вважають ініціативу девелопера "додатковою забудовою інфраструктурними проєктами".

"Щодо вертикального парку – це про що? Забудовник хоче забудувати всю територію гори? Взагалі-то, більшість територій Київських пагорбів (і Юрковиці зокрема) мають статус природно-заповідного фонду, природоохоронний (Згідно з даними Держгеокадастру, зазначені земельні ділянки віднесені до земель рекреаційного призначення – коментар ADevelopment). Діяльність щодо їх облаштування має проводитись із дотриманням всіх ліцензійних і погоджувальних процедур. Не можна просто так, маючи одне бажання, гроші та проєкт, взяти і побудувати парк. Навіть якщо забудовник ініціює обговорення цієї ініціативи з громадськістю – то де гарантія, що він врахує її інтереси, якщо він не чув її до цих пір?" – вважає представниця ініціативи Анастасія Сирадоєва.

Сьогодні громадськість, яка створила петицію до президента, працює над реалізацією пропозиції створення парку та враховує різні думки та ініціативи. Вони запевняють, що парк матиме на меті збереження історії та культури Києва, а не фінансове збагачення забудовників.

Активістка вважає, що забудовник та місцева влада "не хочуть чути громадськість і видають бажане за дійсне, оперуючи громадськими слуханнями з представниками громадськості. Проте не було слухання за участі громадян, які підписали петицію на захист території".

Що думають жителі Подолу

Тетяна Максименко, мешканка Подолу, з іншими подолянами хоче об’єднати земельні ділянки на Юрковиці й передати їх на баланс Київзеленбуду. Проблема полягає в тому, що в Києві багато безбалансових земель, які юридично належать територіальній громаді, але не закріплені за жодним органом. Це робить їх вразливими для забудови, пояснює Тетяна Максименко.

На Юрковиці є дві такі ділянки. І щоб забезпечити їх захист, створена громадська ініціатива, яка включає мешканців Подолу, зокрема власників житла.

"Для того, щоб передати земельну ділянку на баланс Київзеленбуду, потрібно зробити ініціативу від мешканців, зібрати підписи, а також провести опитування та підтвердити, що мешканцям дійсно потрібна там зелена зона. Потім почати бюрократичну процедуру через комісії Київської міської ради. Наразі наша ініціатива розглядається на екологічній комісії", – пояснює мешканка Подолу.

Паралельно ведуться переговори зі стейкхолдерами Подолу, щоб проєкт не обмежувався лише вертикальним парком. Цей парк може стати початком масштабнішої ідеї, яка передбачає створення пішохідного маршруту, що об’єднає Юрковицю, Щекавицю та Житній ринок.

Мешканка Подолу скептично ставиться до петиції про створення національного парку Юрковиця, оскільки в ній "відсутні правові інструменти для реалізації петиції". За її словами, у петиції згадуються ділянки, які вже перебувають у приватній власності.

"Повернути території, якщо на них уже розташовані об’єкти, майже неможливо без суперечності з принципами правової держави. Чи готові автори петиції перекласти фінансове навантаження, що виникне внаслідок необхідності повернення коштів орендарям/користувачам на плечі киян? Кошти, які можна було б задіяти на поліпшення комунальної та соціальної інфраструктури, шкільної, що призвело б до поліпшення життя громади", – вважає Тетяна Максименко.

Створення громадських просторів: хто має фінансувати

Київ, як і багато інших мегаполісів світу, стикається з проблемою створення та підтримки якісних громадських просторів. Часто це стосується як міського бюджету, так і інвестицій приватного сектору. У цивілізованих країнах тривають дискусії щодо фінансування зелених зон.

Наприклад, у Великій Британії понад 20 000 парків перебувають на "переломному етапі", зіткнувшись із загрозою занепаду. Згідно з дослідженням Університету Лідса, менеджери парків потребують нових джерел фінансування через скорочення бюджету, відсутність законодавчого захисту та залежність від перехресного фінансування. У відповідь багато місцевих органів влади залучають благодійних партнерів для створення фондів добровільних пожертвувань.

У США поширеною є практика співпраці із забудовниками. Міська влада може вимагати від них передати частину землі під громадські простори або фінансувати їх створення у межах житлових чи комерційних проєктів. Це дозволяє поєднувати економічний розвиток із потребами громади. На жаль, у Києві подібний підхід застосовується нерегулярно. Попри те, що столиця має потенціал для створення якісних парків, багато зон лишаються занедбаними.

Громадський простір — це не просто мережа вулиць або територій між будівлями. Це основа спільнот, що формує культуру міста та впливає на якість життя його мешканців. Від площ і вулиць до парків і ринків — такі простори визначають, як ми сприймаємо своє оточення, як живемо й взаємодіємо.

Окрім соціальної ролі, парки мають вагоме екологічне значення. Вони допомагають зменшувати викиди CO2, знижують ефект теплових островів і сприяють поверненню природи в міста. Зелені коридори, затінені території, скорочення моторизованого руху та стимулювання активної мобільності — усе це можливі рішення для мегаполісів, які хочуть стати більш екологічними.

Для Києва важливо навчитися використовувати кращі світові практики у розвитку громадських просторів. Це включає залучення благодійних фондів, співпрацю з приватним сектором, створення публічно-приватних партнерств і законодавчий захист зелених зон. Створення зелених зон має бути вигідним для міста, громади та бізнесу.

"Для держави, як, власне, і влади на місцевих рівнях, розробити та запровадити дієвий механізм із заохочення та залучення бізнес-спільноти загалом, а не тільки забудовників, до інвестицій у громадські проєкти — все ще лишається задачею із зірочкою. Окрім цього нагальною є й проблема відсутності взаємодії на рівні "влада-бізнес-громада". Допоки влада не запросить до діалогу бізнес і громадськість та не створить інституції з чіткими механізмами контролю та реалізації подібних ініціатив — подібні проєкти так і лишатимуться одиничними випадками", – вважає Броніслав Чумак з А Development.