Спасти Житний. Что будет с культовым рынком столичного Подола

Департамент коммунальной собственности города Киева 18 марта выставил на аукцион помещение Житнего рынка. Это здание торгового объекта на Подоле – в историческом районе столицы. Житний рынок ведет свое начало со времен Киевской Руси.

Здание, выставленное на аукционе для аренды, было построено в 1980 году по случаю празднования 1500-летия Киева. Проект разработали архитекторы Ольга Монина и Валентин Штолько. Фасад рынка украшен металлическим панно "Из варяг в греки" украинского художника Анатолия Домнича.

Город дал будущему арендатору всего пять дней на подготовку документов. Этот факт вызвал обеспокоенность киевлян. Инвесторы публично начали говорить о том, что аукцион будет проводиться под определенную компанию.

В результате мэр Киева Виталий Кличко продлил срок аукциона до 25 дней. Сейчас заинтересованный бизнес готовится к участию. Киевляне озабочены судьбой Житнего рынка. Есть опасения, что реконструкция, указанная условием в договоре, может привести к его разрушению.

LIGA.net узнавала, что происходит вокруг знакового места Подола сегодня.

Историческая справка: как суд остановил эксплуатацию Житнего рынка

Главное управление Госслужбы по чрезвычайным ситуациям в Киеве (ГСЧС) 4 мая 2022 года обратилось в Окружной административный суд города Киева (ОАСК) с иском к КП "Житний рынок".

ГСЧС просила суд полностью остановить эксплуатацию помещений рынка, обязывая коммунальное предприятие отключить источники электропитания и опечатать электрощиты помещений. ОАСК полностью удовлетворил иск. Решение суда вступило в силу 22 июля 2022 года.

Еще в 2021 году инспектор ГСЧС зафиксировал 30 нарушений правил и норм пожарной и техногенной безопасности на Житнем рынке, которые создают "угрозу жизни и здоровью людей во время эксплуатации помещений".

Директор КП "Житний рынок" Игорь Цеханский, который был назначен на должность в июле 2023 года, в комментарии для LIGA.net рассказал, что предприятию осталось устранить 11 нарушений из 30. КП делало это за свой счет.

Новый арендатор с сомнительными намерениями и "беззубый" договор

В мае 2022 года между КП "Житний рынок", Департаментом коммунальной собственности и компанией "Танджерин" был заключен договор аренды нежилых помещений на втором этаже площадью 4,16 тыс. кв. м. Срок аренды – 15 лет.

В условиях договора было прописано, что арендатор за свой счет должен принять меры энергоэффективности по гидроизоляции кровли, текущее обслуживание системы фасадного остекления, восстановить инженерные сети и коммуникации, сделать благоустройство прилегающей территории с учетом организации дополнительных парковочных мест.

В аукционе принимали участие компании "Таваты", "Танджерин", "Атерли". В ходе трех раундов торгов участники не торговались и не увеличивали ставки. ООО "Атерли", которое дало высокую закрытую ставку, отказалось от подписания протокола и потеряло гарантийный взнос — 516,11 тыс. грн. Согласно протоколу о результатах электронного аукциона, победителем был признан "Танджерин" со ставкой аренды в месяц свыше миллиона гривен, что на 6,8 % больше стартового размера аренды.

Компания "Танджерин" принадлежала сети Tarantino family, которая в октябре 2022 года перешла под контроль немецкого бизнесмена Флориана Боллена. Он планировал создать на Житнем фуд-корты, концертную площадку, детские комнаты, зоны для проведения мастер-классов.

Сегодня Боллен по неизвестным причинам больше не интересуется Житним рынком, рассказал в комментарии для LIGA.net ресторатор Евгений Клопотенко, выступивший инициатором разработки стратегии развития Житнего рынка.

В июле 2023 года Северное территориальное отделение Антимонопольного комитета (АМКУ) заявило о "возбуждении дела по признакам сговора на аукционе по передаче в аренду Житнего рынка".

В июне 2023 года КП "Житний рынок" подало иск на компанию "Танджерин" в суд с требованием взыскать 4,37 млн гривен долгов за арендную плату, учитывая пеню, инфляционные потери и штраф. Но КП проиграло как суд, так и апелляцию.

В августе 2023 года у компании-арендатора сменился владелец и руководитель. Основателем и руководителем стал Валерий Аракчеев, имеющий совместный бизнес с Татьяной Евстратовой – сестрой бывшего нардепа от партий Удар и Блок Петра Порошенко Валерия Ищенко.

В комментарии для LIGA.net представитель "Танджерина" заявил, что компания планировала использовать помещение, но не может, что подтверждает решение суда. Однако на другие вопросы он отказался отвечать.

Новый аукцион и новые условия

Аукцион по аренде более 11 000 квадратных метров Житнего рынка, объявленный 18 марта, представители общины не считают прозрачным.

"Есть очень большой запрос общины. Любая зашедшая нелегально компания "выстрелит себе в ногу". Если победит компания, например, связанная с мэром или другими представителями власти, то рейтинг будет сразу ноль. Аукцион слишком публичный, у людей слишком сильно болит душа за Житний. Если мэр поймет, что к этому идет, то, я думаю, людей услышат", – заявил Клопотенко.

На пленарном заседании Киевсовета 21 марта мэр Виталий Кличко заявил, что сроки подачи заявлений на аукцион по аренде помещения Житнего рынка продлят до 25 дней и проведут 15 апреля. В Киевсовете говорят о том, что такие крупные проекты, как передача в аренду Житнего рынка, никогда не начинаются без согласия мэра и без его политической поддержки.

Условия второго договора прописывало КП "Житний рынок". Они отличаются от первого, который Цеханский назвал "беззубым".

Так, будущий арендатор обязан провести за свой счет капитальный ремонт или реконструкцию здания. В частности, крыши, инженерных сетей, коммуникаций, нежилых помещений и т.д. Также он обязан устранить нарушения требований законодательства в сфере техногенной и пожарной безопасности, определенные в акте ГСЧС от августа 2023 года.

"Я сам создавал договор и ответственен за эти условия. Там есть все пункты, которые не были учтены в первом договоре. В условиях прописано, что если арендатор не сделает капитальный ремонт в течение шести месяцев, то с ним разрывается соглашение. Также там прописано, что они должны быть ознакомлены с решением ГСЧС. То есть они уже не смогут не платить. Согласно договору, балансодержатель (КП "Житний рынок". — Ред.) может расторгнуть договор. В первом — это мог сделать только арендатор", — пояснил директор КП "Житний рынок".

Цеханский отмечает, что "Танджерину" и новому арендатору придется договариваться между собой.

Что думают бизнес и киевские депутаты о новом аукционе?

Владелец украинской REIT-компании Inzhur Андрей Журжий, у которой есть свое видение дальнейшей судьбы Житнего, считает, что местные власти, прикрываясь арендой, пытаются как раз отдать на приватизацию Житний рынок. Потому что она обязывает арендатора сделать капитальный ремонт, а это сразу дает ему преимущественное право на выкуп.

С этим мнением согласна и местная депутат Евгения Кулеба. Но, по ее словам, "будет не страшно, если рынок приватизирует ответственный и честный бизнес".

Речь идет о статье 18 Закона "О приватизации государственного и коммунального имущества", в которой указано, что арендатор получает право на его выкуп, если "произведены улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от соответствующего объекта без причинения ему вреда, в размере не менее 25% рыночной стоимости имущества".

Согласно условиям договора, будущий арендатор обязан провести либо капитальный ремонт, либо реконструкцию. Кулеба отмечает, что город должен точно определить свои ожидания от арендатора, а не предоставлять возможности для маневра. Поскольку в Киеве есть практика, что во время реконструкции застройщики сносят здание, оставляя, условно "один кирпич".

"К сожалению, у киевлян очень много негативного опыта. И было бы лучше, если бы такие важные объекты находились в коммунальной собственности. Любой бизнесмен думает прежде всего о бизнесе, о прибыльности этого бизнеса. А город должен думать о ценностных и мировоззренческих вещах". И защищать, в том числе нематериально, потому что Житний рынок – это не только о материальном наследии", – рассказывает Кулеба.

Инвестиции в реконструкцию Житнего рынка измеряются миллионами долларов и, по мнению Журжия, арендатор без права собственности не будет инвестировать такие средства. В то же время, по подсчетам Inzhur, они могут собрать 200–300 миллионов гривен с целью реконструкции и сохранения рынка.

Компания готова создать паевой фонд и объединить неравнодушных, чтобы вместе провести "народную приватизацию" – открытый конкурс на реконструкцию Житнего рынка.

Они работают по американской модели – объединяют небольшие взносы инвесторов в большие инвестиционные суммы и покупают объекты недвижимости, чтобы сдавать в аренду. На сегодня имеют более трех тысяч совладельцев, а в управлении — 1,4 млрд гривен средств, проинвестированных в ресторанную недвижимость, супермаркеты и тому подобное. К примеру, сейчас они создали фонд и аккумулируют средства для участия в приватизации ТРЦ Ocean Plaza.

Сможет ли Житний рынок стать успешным бизнес-проектом?

Спойлер – нет. По крайней мере, пока.

Как Андрей Журжий, так и Евгений Клопотенко не верят в скорую окупаемость инвестиций в Житний рынок. Но они убеждены, что сейчас главная цель – спасти культовое место от разрушения.

"Именно сейчас история не о деньгах, а о том, что если Житний рынок важен для киевлян и жителей Подола, то есть механизм, который может обезопасить его от судьбы Сенного рынка, объединив для этого горожан", – считает основатель Inzhur.

"Сенной" (официально – Центральный крытый) рынок площадью 9000 квадратных метров, построенный в 50-х годах на улице Воровского (сейчас Бульварно-Кудрявская), снесли в 2005 году после передачи частным компаниям. Здание было признано аварийным. Долгое время на его месте был пустырь. Впоследствии территорию застроили жильем.

По мнению Клопотенко, пока нет модели, как сделать Житний рынок прибыльным. Кроме того, для многих этот бизнес неясен. Ремонт может стоить от 1,5 миллиона до 12 миллионов долларов.

"И потому нам сейчас в короткие сроки нужно решить проблему с бизнес-моделью, найти инвесторов, понять, что с нашим аукционом и как победить. Сейчас деньги не на первом месте. Сейчас проблема в том, как правильно юридически и политически реализовать это событие", – говорит Клопотенко.

Он отмечает, что открывать новые рестораны или фудмаркеты сегодня не самая выгодная инвестиция. Ресторатор считает, что рынок нужно сделать более эстетичным, а затем открывать заведения питания. На это уйдет примерно два-три года. Мировой опыт показывает, что современные рынки, где можно купить качественные и свежие продукты, соединенные с ресторанами, становятся центрами притяжения жителей города и туристов.