Врятувати Житній. Що буде з культовим ринком столичного Подолу

Департамент комунальної власності міста Києва 18 березня виставив на аукціон приміщення Житнього ринку. Це будівля торгівельного об'єкта на Подолі – в історичному районі столиці. Житній ринок бере свій початок з часів Київської Русі.

Будівлю, яка виставлена на аукціоні для оренди, було зведено в 1980 році з нагоди святкування 1500-річчя Києва. Проєкт розробили архітектори Ольга Моніна та Валентин Штолько. Фасад ринку оздоблено металевим панно "Із варяг у греки" українського художника Анатолія Домнича.

Місто дало майбутньому орендарю лише п’ять днів на підготовку документів. Цей факт спричинив занепокоєння киян. Інвестори публічно почали говорити про те, що аукціон проводитиметься під певну компанію.

У результаті мер Києва Віталій Кличко продовжив термін аукціону до 25 днів. Зараз зацікавлений бізнес готується до участі. Кияни стурбовані долею Житнього ринку. Є побоювання що реконструкція, яка вказана умовою в договорі, може призвести до його руйнування.

LIGA.net дізнавалася, що відбувається навколо знакового місця Подолу сьогодні.

Історична довідка: як суд зупинив експлуатацію Житнього ринку

Головне управління Держслужби з надзвичайних ситуацій у Києві (ДСНС) 4 травня 2022 року звернулося до Окружного адміністративного суду міста Києва (ОАСК) з позовом до КП "Житній ринок".

ДСНС просила суд повністю зупинити експлуатацію приміщень ринку, зобов'язуючи комунальне підприємство відключити джерела електроживлення та накласти печатки на електрощити приміщень. ОАСК повністю задовольнив позов. Рішення суду набрало чинності 22 липня 2022 року.

Ще в 2021 році інспектор ДСНС зафіксував 30 порушень правил та норм пожежної і техногенної безпеки на Житньому ринку, які створюють "загрозу життю та здоров'ю людей під час експлуатації приміщень".

Директор КП "Житній ринок" Ігор Цеханський, який був призначений на посаду в липні 2023 року, у коментарі для LIGA.net розповів, що підприємству залишилося усунути 11 порушень із 30. КП робило це власним коштом.

Новий орендар з сумнівними намірами та "беззубий" договір

У травні 2022 року між КП "Житній ринок", Департаментом комунальної власності та компанією "Танджерін" було укладено договір оренди нежитлових приміщень на другому поверсі площею 4,16 тис. квадратних метрів. Строк оренди — 15 років.

В умовах договору було прописано, що орендар власним коштом має вжити заходи енергоефективності з гідроізоляції покрівлі, поточне обслуговування системи фасадного скління, відновити інженерні мережі й комунікації, зробити благоустрій прилеглої території з урахуванням організації додаткових місць паркування.

В аукціоні брали участь компанії "Тавати", "Танджерін", "Атерлі". Під час трьох раундів торгів учасники не торгувалися та не збільшували ставки. ТОВ "Атерлі", яке дало найвищу закриту ставку, відмовилося від підписання протоколу і втратило гарантійний внесок — 516,11 тис. грн. Згідно з протоколом про результати електронного аукціону, переможцем було визнано "Танджерін" зі ставкою оренди в місяць понад мільйон гривень, що на 6,8 % більше від стартового розміру оренди.

Компанія "Танджерін" належала до мережі Tarantino family, яка в жовтні 2022 року перейшла під контроль німецького бізнесмена Флоріана Боллена. Він планував створити на Житньому фудкорти, концертний майданчик, дитячі кімнати, зони для проведення майстер-класів.

Сьогодні Боллен з невідомих причин більше не цікавиться Житнім ринком, розповів в коментарі для LIGA.net ресторатор Євген Клопотенко, який виступив ініціатором розроблення стратегії розвитку Житнього ринку.

У липні 2023 року Північне територіальне відділення Антимонопольного комітету (АМКУ) заявило про "порушення справи за ознаками змови на аукціоні з передавання в оренду Житнього ринку".

У червні 2023 року КП "Житній ринок" подало позов на компанію "Танджерін" в суд з вимогою стягнення 4,37 млн гривень боргів за орендну плату, враховуючи пеню, інфляційні втрати та штраф. Але КП програло як суд, так і апеляцію.

У серпні 2023 року у компанії-орендаря змінився власник та керівник. Засновником та керівником став Валерій Аракчеєв, який має спільний бізнес з Тетяною Євстратовою – сестрою колишнього нардепа від партій Удар і Блок Петра Порошенка Валерія Іщенка.

У коментарі для LIGA.net представник "Танджерін" заявив, що компанія планувала використовувати приміщення, але не може, що підтверджує рішення суду. Проте на інші питання він відмовився відповідати.

Новий аукціон та нові умови

Аукціон з оренди понад 11 000 квадратних метрів Житнього ринку, що був оголошений 18 березня, представники громади не вважають прозорим.

"Є дуже великий запит громади. Будь-яка компанія, яка зайде нелегально, "вистрілить собі в ногу". Якщо переможе компанія, наприклад, пов’язана з мером або іншими представниками влади, то рейтинг буде відразу нуль. Аукціон занадто публічний, у людей занадто сильно болить душа за Житній. Якщо мер зрозуміє, що до цього йде, то, я думаю, людей почують", — заявив Клопотенко.

На пленарному засіданні Київради 21 березня мер Віталій Кличко заявив, що термін подання заяв на аукціон з оренди приміщення Житнього ринку подовжать до 25 днів і проведуть 15 квітня. У Київраді говорять про те, що такі великі проєкти, як передання в оренду Житнього ринку, ніколи не починаються без згоди мера й без його політичної підтримки.

Умови другого договору прописувало КП "Житній ринок". Вони відрізняються від першого, який Цеханський назвав "беззубим".

Так, майбутній орендар зобов’язаний провести власним коштом капітальний ремонт або реконструкцію будівлі. Зокрема, даху, інженерних мереж, комунікацій, нежитлових приміщень тощо. Також він зобов’язаний усунути порушення вимог законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки, визначені в акті ДСНС від серпня 2023 року.

"Я сам створював договір та відповідальний за ці умови. Там є всі пункти, які не були враховані в першому договорі. В умовах прописано, що якщо орендар не зробить капітальний ремонт упродовж шести місяців, то з ним розривається угода. Також там прописано, що вони мають бути ознайомлені з рішенням ДСНС. Тобто вони вже не зможуть не платити. Згідно з договором, балансоутримувач (КП "Житній ринок". — Ред.) може розірвати договір. У першому — це міг зробити лише орендар", — пояснив директор КП "Житній ринок".

Цеханський зазначає, що "Танджеріну" та новому орендарю доведеться домовлятися між собою.

Що думає бізнес та київські депутати про новий аукціон?

Власник української REIT-компанії Inzhur Андрій Журжій, яка має своє бачення подальшої долі Житнього, вважає, що місцева влада, прикриваючись орендою, намагається саме віддати на приватизацію Житній ринок. Тому що вона зобов’язує орендаря зробити капітальний ремонт, а це одразу дає йому переважне право на викуп.

З цією думкою погоджується і місцева депутатка Євгенія Кулеба. Але, за її словами, "буде не страшно, якщо ринок приватизує відповідальний та чесний бізнес".

Йдеться про статтю 18 Закону "Про приватизацію державного та комунального майна", у якій зазначено, що орендар одержує право на його викуп, якщо "здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об’єкта без заподіяння йому шкоди, у розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна".

Згідно з умовами договору, майбутній орендар зобов'язаний провести або капітальний ремонт, або реконструкцію. Кулеба наголошує, що місто має точно визначити свої очікування від орендаря, а не давати можливості для маневру. Оскільки в Києві є практика, що під час реконструкції забудовники зносять будівлю, залишаючи, умовно "одну цеглину".

"На жаль, кияни мають дуже багато негативного досвіду. І було б краще, якби такі важливі об’єкти були в комунальній власності. Будь-який бізнесмен думає насамперед про бізнес, про прибутковість цього бізнесу. А місто має думати про ціннісні та світоглядні речі. І захищати, в тому числі нематеріально, тому що Житній ринок — це не лише про матеріальну спадщину", — розповідає Кулеба.

Та інвестиції в реконструкцію Житнього ринку вимірюються мільйонами доларів, і, на думку Журжія, орендар без права власності не інвестуватиме такі кошти. Водночас, за підрахунками Inzhur, вони мають можливість зібрати 200–300 мільйонів гривень із метою реконструкції і збереження ринку.

Компанія готова створити пайовий фонд і об’єднати небайдужих, щоб разом провести "народну приватизацію" — відкритий конкурс на реконструкцію Житнього ринку.

Вони працюють за американською моделлю — об’єднують невеликі внески інвесторів у великі інвестиційні суми й купують об’єкти нерухомості, щоб здавати в оренду. На сьогодні мають понад три тисячі співвласників, а в управлінні — 1,4 млрд гривень коштів, які проінвестовані в ресторанну нерухомість, супермаркети тощо. Наприклад, зараз вони створили фонд і акумулюють кошти для участі в приватизації ТРЦ Ocean Plaza.

Чи зможе Житній ринок стати успішним бізнес-проєктом?

Спойлер — ні. Принаймні поки що.

Як Андрій Журжій, так і Євген Клопотенко не вірять у швидку окупність інвестицій у Житній ринок. Але вони переконані, що зараз головна мета — врятувати культове місце від руйнування.

"Саме зараз історія не про гроші, а про те, що якщо Житній ринок важливий для киян та мешканців Подолу, то є механізм, який може убезпечити його від долі Сінного ринку, об’єднавши для цього містян", — вважає засновник Inzhur.

"Сінний" (офіційно – Центральний критий) ринок площею 9000 квадратних метрів, що був побудований у 50-х роках на вулиці Воровського (зараз Бульварно-Кудрявська), був знесений 2005 року після передання приватним компаніям. Будівля була визнана аварійною. Довгий час на його місці був пустир. Згодом територія була забудована житлом.

На думку Клопотенка, поки немає моделі, як зробити Житній ринок прибутковим. Крім того, для багатьох цей бізнес незрозумілий. Ремонт може коштувати від 1,5 мільйона до 12 мільйонів доларів.

"І тому нам зараз у короткий термін треба розв’язати проблему з бізнес-моделлю, знайти інвесторів, зрозуміти, що з нашим аукціоном та як перемогти. Зараз гроші не на першому місці. Зараз проблема в тому, як правильно юридично й політично реалізувати цю подію", — каже Клопотенко.

Він зазначає, що відкривати нові ресторани або фудмаркет сьогодні не найвигідніша інвестиція. Ресторатор вважає, що ринок потрібно зробити естетичнішим, а потім відкривати заклади харчування. На це знадобиться приблизно два-три роки. Світовий досвід показує, що сучасні ринки, де можна купити якісні та свіжі продукти, поєднані з ресторанами — стають центрами тяжіння мешканців міста та туристів.